我的一個好友，近一兩年都在努力的尋找他在澳大利亞的夢中家園，他是個相對新的投資移民，事業成功，家庭美滿，但是他的買房路並不一帆風順。
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我的一個好友，近一兩年都在努力的尋找他在澳大利亞的夢中家園，他是個相對新的投資移民，事業成功，家庭美滿，但是他的買房路並不一帆風順，想找完全滿足他自住需求的房產非常難，前幾天他發來了一個房產，讓我提些建議，我知道他找房找的很辛苦，也非常希望他能心想事成，買下好的房產安居樂業，所以我告訴他，自住房嘛，只要你喜歡，預算到位那就買下吧，說完後他高興了，但是我卻鬱悶了，隔了兩天想來想去，我還是打了一通電話，告訴他我真實的想法。
他看上的房子，區域內同類房型的均價為158萬，此房產在不到兩年前以155萬出售，此後買家把老房子推倒重建，在上面建造了一個極具現代化外觀，室內裝修很棒的全新房產，而我的朋友恰恰就只喜歡時尚的新房，所以立刻起心動念想要買下它，目前這棟房產的要價在300到330萬，在他決定買下之前，我們先來了解一個買房的誤區或者現象，叫overcapitalisation，也就是房產過度資本化。
能在美麗的澳大利亞擁有自己一套夢想家園，對於絕大部分人來講，都是件讓人心生嚮往的事情，因為你可以如痴如醉的環顧你的新家，或者想像你要建造的dream house，想像你可以為它做的一切，從增加一個額外的房間，到安裝一個室外溫泉、桑拿房、游泳池等等，但是你是否曾經駕車行駛在路上，突然看到一座房子，像個大拇指一樣突兀的矗立著，與臨近的房產相比，這座房子看起來像是從一個天外來客，或象從一個更加豪華的住宅區從天而降，你會很納悶心想這房子可能是被龍捲風吹來的？因為它和周圍的場景格格不入，過度資本化不僅僅意味著你擁有街上最漂亮的房子，而且它在告訴你，你很可能投入的資金比未來在銷售時獲得的回報要更多，通俗的話就是，你投入的錢回不了本。
我幫朋友喜歡的房產梳理了以下幾個特點：一、它的價格是區內房產中價位的兩倍；二、很多中價位的房產在校區，這個房子卻不是校區房；三、能有300到350萬預算的買家，一般不會在這個區域內搜索他們想要的房產，所以這個價位和規格，在這個區域其實是個另類，能付得起這個價位的買家，大都會考慮更高大上的區域；四、未來出售受眾面，或者受眾群體有限；五、買下此房產意味著，它很可能為賣家的過度資本化買單。
那如何規避過度資本化呢？我也總結了幾點：一、了解你所在區域的價格差異。價格差異是指某一社區內房價的範圍，例如，如果你計劃對一所價值30萬澳幣的房產，進行20萬的翻新，這將使其至少成為一個50萬的房產，如果你所在區域的房產售價在25萬至45萬之間，超過45萬的價格範圍可能就不合理了。二、多去區域內的open home去看和了解，區域內的房型、房價、房產走向等等，你的購買行為要和市場有一定的契合度。三、不能太感情用事，不能一味的跟著感覺走，自住房也是一種投資，如果資金不是無上限，最好不要走任性路線。四、把控好預算。最後我還明確的告訴他，如果我要是你的話，我要怎樣買房，既能達到買dream house的要求，同時也不會冒太大的風險踩坑，如果您也面對類似的問題，請和我聯繫共同探討。
Helen 澳州房產投資策略師
專業背景：財會，高級稅務，金融，房貸經紀人，房產投資規劃師。
服務：一對一的個性化房產投資策略；風險分析和把控；
目的：幫助投資者以房產為工具實現被動收入和財務自由。
This post was last modified on 2023年9月5日 10:51
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更新於 ：2024-12-20 03:12 12月初，三名台灣總統府當值憲兵因向中共特務提供機密遭到抓捕，之後中共滲透台灣網紅的種種跡象也被媒體爆出，再次引起台灣輿論對中共滲透及《反滲透法》界限的討論。 從中共誕生以來，統戰與滲透一直是中共非常重要的戰略手段，從未放鬆過。上百年來，其滲透能力堪稱登峰造極，幾乎就是無所不在、無孔不入、無往不勝。中共當局不僅依靠統戰與滲透成功地將國民政府趕到了台灣，還將全中國百姓拿捏得服服貼貼。 西方政客的幻想曾造就了中國經濟的快速崛起，中共的統戰與滲透也隨著中國製造的廉價產品全方位地蔓延到了世界各國，並順利地在各級政府、學術領域，甚至地方社團中埋下種子，打下了長期盤踞的基礎。 而散布在世界各國的台灣社團從來就是一個重災區，在民主環境里成長的台灣人並沒有天生的免疫力，一些單純的台灣人往往在有意無意間被利用了、被滲透了，被統戰了，卻完全沒有意識到自己已經墮落在紅色的枷鎖之中。 每當人們提到中共的統戰與滲透就會聯想到特務與間諜，其實統戰與滲透的範圍極其廣泛，廣泛到不能簡單地用「間諜」的概念來分析論述。 比如說，一些有點影響力的台灣人常常會公開提醒台灣商人，不要在中共不喜歡的媒體上刊登廣告，或避免發表支持台灣政府的言論，美其言曰出於「好意」或「保護僑胞」，其實他們已經在中共的戰壕里，替中共的統戰與滲透發揮影響力了。讓人產生恐懼或自覺宣揚「中國好故事」，都是紅色滲透中不可或缺的重要環節。 很多海外華人，包括台灣人或東南亞的華裔難民，他們的政治立場往往會隨著中共影響力的變化而相應發生變化，有些人從反共走向親共，之後又宣稱反共，自由世界給了他們自由思想的空間，但他們是否真的能在立場的改變過程中擺脫中共勢力的束縛呢？那就只有天曉得了。因為中共統戰與滲透的力量就像癌細胞，具有頑固的持久性，有時活躍、有時潛水，當沾惹上後想洗心革面就沒那麼容易。 在澳中經濟處於蜜月的年代，澳洲只看到了滾滾而來的金錢，卻沒注意到中共的金錢是一把雙刃劍，它既減輕了澳洲的經濟危機，也削弱了澳洲的立國基礎，澳洲政府在中共的玩弄下幾乎成為了一堆木偶。譚寶政府最終反戈一擊推出了「反滲透法」，氣焰囂張的中共和統會也不得不偃旗息鼓。中共的紅色勢力就此消亡了嗎？當然不會！那張滲透的網路不是一天建成的，也不可能在一天內轟然瓦解，該鋪墊的早已穩妥，該下的種子也已紮下了根。 英國王子邊上埋著紅色地雷，中共軍人擠進紐西蘭國會，泛紅憲兵在守護台灣總統府，類似的情形比比皆是，澳洲也絕對不會例外，冰凍三尺非一日之寒，區別只在於何時才被發現，西方民主社會的一大特點就是後知後覺。 中國人的群體很簡單，親共與反共都是擺在檯面上，多多少少都對澳洲主流產生影響力，其它的絕大多數社團都保持低調，明哲保身，見風使舵，意見統一。 與中國社區相比，台灣社區反而顯得比較複雜，那是因為各台灣社團在對台灣的定義上有著差異。 在歷史的演變過程中，海外缺乏具有影響力的台灣本土社團代表台灣人發聲，一直被認為是台灣人聲音的社團並非來自台灣，那是一些民國初期就開張的百年老店，「XX堂」，或「XX會」，以及逃離共產極權迫害的難民組成的「越緬寮」團體，他們都曾接受了中華民國文化教育，本質上捍衛的是中華民國。當中共和統會在全世界粉墨登場後，首當其衝就是對這些社團進行統戰與滲透，遺憾的是無一能夠倖免。… Read More
新的482「需求技能簽證」(Skills in Demand, SID) 相關的法規於2024年12月7日生效，由於細節不多，僱主和簽證申請人必須留意簽證的新要求。 首先需要注意的是，將不會有新的子類別。需求技能簽證將與臨時技能短缺簽證使用相同的子類別號碼「482」，但這絕不是簡單的重新標籤。 任何在12月7號之前提交的482簽證申請不受這些變更的影響。 需求技能簽證有三個流派：專業技能流、核心技能流和勞工協議流。前兩個流派取代了中期和短期流派，這意味著該簽證更注重高低收入之間的區別，而不是長期和短期的職業短缺。勞工協議流將有效保留現有標準。至於針對低薪但關鍵職業的基本技能通道的命運，則無法預測。計划進入該流派的職業可能會通過勞工協議獲得。 主要法規不僅修訂了482子類簽證，還包括相關的提名、贊助義務和僱主提名的永久簽證。只有關鍵方面被突出強調。 該法規的大部分內容涉及修訂現有法規，將子類的名稱從「臨時技能短缺」改為「需求技能」，例如，與簽證取消、退款和某些家庭成員豁免的規定。然而，這項新簽證還有許多重要方面。 收入門檻 取代臨時技能移民收入門檻 (TSMIT) 的將是1994年移民法規中設定的兩個收入門檻： 1.… Read More