我的一個好友，近一兩年都在努力的尋找他在澳大利亞的夢中家園，他是個相對新的投資移民，事業成功，家庭美滿，但是他的買房路並不一帆風順，想找完全滿足他自住需求的房產非常難，前幾天他發來了一個房產，讓我提些建議，我知道他找房找的很辛苦，也非常希望他能心想事成，買下好的房產安居樂業，所以我告訴他，自住房嘛，只要你喜歡，預算到位那就買下吧，說完後他高興了，但是我卻鬱悶了，隔了兩天想來想去，我還是打了一通電話，告訴他我真實的想法。

他看上的房子，區域內同類房型的均價為158萬，此房產在不到兩年前以155萬出售，此後買家把老房子推倒重建，在上面建造了一個極具現代化外觀，室內裝修很棒的全新房產，而我的朋友恰恰就只喜歡時尚的新房，所以立刻起心動念想要買下它，目前這棟房產的要價在300到330萬，在他決定買下之前，我們先來了解一個買房的誤區或者現象，叫overcapitalisation，也就是房產過度資本化。

能在美麗的澳大利亞擁有自己一套夢想家園，對於絕大部分人來講，都是件讓人心生嚮往的事情，因為你可以如痴如醉的環顧你的新家，或者想像你要建造的dream house，想像你可以為它做的一切，從增加一個額外的房間，到安裝一個室外溫泉、桑拿房、游泳池等等，但是你是否曾經駕車行駛在路上，突然看到一座房子，像個大拇指一樣突兀的矗立著，與臨近的房產相比，這座房子看起來像是從一個天外來客，或象從一個更加豪華的住宅區從天而降，你會很納悶心想這房子可能是被龍捲風吹來的？因為它和周圍的場景格格不入，過度資本化不僅僅意味著你擁有街上最漂亮的房子，而且它在告訴你，你很可能投入的資金比未來在銷售時獲得的回報要更多，通俗的話就是，你投入的錢回不了本。

我幫朋友喜歡的房產梳理了以下幾個特點：一、它的價格是區內房產中價位的兩倍；二、很多中價位的房產在校區，這個房子卻不是校區房；三、能有300到350萬預算的買家，一般不會在這個區域內搜索他們想要的房產，所以這個價位和規格，在這個區域其實是個另類，能付得起這個價位的買家，大都會考慮更高大上的區域；四、未來出售受眾面，或者受眾群體有限；五、買下此房產意味著，它很可能為賣家的過度資本化買單。

那如何規避過度資本化呢？我也總結了幾點：一、了解你所在區域的價格差異。價格差異是指某一社區內房價的範圍，例如，如果你計劃對一所價值30萬澳幣的房產，進行20萬的翻新，這將使其至少成為一個50萬的房產，如果你所在區域的房產售價在25萬至45萬之間，超過45萬的價格範圍可能就不合理了。二、多去區域內的open home去看和了解，區域內的房型、房價、房產走向等等，你的購買行為要和市場有一定的契合度。三、不能太感情用事，不能一味的跟著感覺走，自住房也是一種投資，如果資金不是無上限，最好不要走任性路線。四、把控好預算。最後我還明確的告訴他，如果我要是你的話，我要怎樣買房，既能達到買dream house的要求，同時也不會冒太大的風險踩坑，如果您也面對類似的問題，請和我聯繫共同探討。