房產熱潮放緩 開發商面臨「多重打擊」

一項最新發布的政府報告顯示，如果未來澳洲經濟走勢真像預期一樣，即利率急劇上升、人口增長下降，房產開發商和投資者將陷入 「多重打擊」之中。

據澳洲金融評論報導，聯邦政府最新的經濟總體展望報告中預測， 低利率和住房供不應求使澳洲房市繁榮了25年，如今這波房產熱潮已經過去。

隨著人口增長放緩和住房供過於求的風險上升，墨爾本和悉尼的房產開發商將面臨壓力。

該報告假設，10年期債券收益率將隨著時間推移回升到5%的水平，與名義GDP增長一致。目前，債券收益率約為1.5%。

德勤經濟諮詢公司的合伙人Chris Richardson表示，這種趨勢可能會使30年平均可變貸款利率增加一倍以上，達到約7%，足以讓房地產買家瑟瑟發抖。

10年期澳洲政府債券基準收益率與住房貸款利率之間存在穩定關係。

Canstar金融評論員Steve Mickenbecker表示，如果基準收益率的長期預期是5%–或比今天的收益率高約3.5%–那麼從長期來看，貸款利率比今天高3.5%，這是一個完全合理的預期。

這將導致自住業主的平均貸款利率從3.59%翻倍到7.09%；或者說100萬元本金、30年本息同還貸款的每月還款額再增加2000元。

隨著融資成本的上升，利率已經開始攀升，尤其是四年和五年期的固定利率。

AMP Capital的首席經濟學家Shane Oliver說，經濟增長和債券收益率趨同是一個合理的假設，符合「長期的歷史表現」。

Oliver先生說：「如果移民水平到2024-25年才恢復到大流行前的水平，並且沒有彌補損失，那麼五年後的人口將比此前預期的少近100萬，這意味著五年內的住房需求凈損失約為35萬套。」

「如果住宅建設繼續保持目前的速度，這將使房地產市場在未來幾年進入供過於求的狀態。「

Oliver說，始於1990年代中期的長期房地產繁榮的兩個關鍵驅動因素–低利率和房地產供應不足–將告一段落。

Oliver先生表示，對於新房買家來說，這將是一個好消息，但對於悉尼和墨爾本的開發商來說，就不是那麼好了。

這份報告的批評者認為，利息上漲將受到一系列因素的制約，包括經濟疲軟、工資增長乏力、低通脹和經濟結構性變化。

My Housing Market的首席經濟學家Andrew Wilson補充表示，經濟情況正在發生變化，過去不能作為對未來事件的準確指導。投資者尋求的房產類型也發生了變化，對城市邊緣開發項目和高層住宅樓的需求被聯排別墅的需求所取代。

買方代理和Propertyology研究主管Simon Pressley表示，人口增長是繼利率、就業和經濟信心之後，」影響房價的一個重要因素」。他說，「鑒於所有的海外移民都是租房的，相對於房產價值而言，租賃市場更容易受到邊境關閉的影響。「

Mickenbecker先生表示，買家應該趁現在利率保持低位時加快償還貸款，建立額外緩衝。