房產投資是最常見的投資方式，隨著房產市場的回暖，越來越多的人有意向購置投資房產。我們在處理很多擁有投資房客戶的報稅時，經常會處理大家提出的各種各樣的問題。今天，我們就來跟大家分析一下，如果你有投資房需要報稅時應注意哪些問題。
房產投資是最常見的投資方式，隨著房產市場的回暖，越來越多的人有意向購置投資房產。我們在處理很多擁有投資房客戶的報稅時，經常會處理大家提出的各種各樣的問題。今天，我們就來跟大家分析一下，如果你有投資房需要報稅時應注意哪些問題。
關於投資房收入費用抵扣部分，您必須保留所有的收入和開支證明。完整的收支證明，是為了能夠有效地申報並抵扣所有產生的相關可抵扣費用。
判斷您投資房的相關支出是否能用來進項抵扣，最重要的一點就是房屋是否真實可租。投資房在尋找租客期間產生的費用也是可以抵扣的，但是您必須有足夠的證據證明您是在真實地尋找租客，如刊登的租房廣告信息等。
如果該房屋是您的度假屋，您為了能夠申報抵稅而刊登了廣告，但是租金遠遠高於當地市場水平或是設置一些不合理的租賃條件，導致沒有租客問津。那麼這套房屋不能算作是真實可租的，從而房屋相關費用也不能作為納稅申報。
如果將房產以低於市場的租金租給親戚或朋友，那麼稅務抵扣會受到限制。在以低租金狀態出租房屋的這段時間裡，抵扣只能最多和租金持平，不能產生負扣稅。
購買房產時所產生的相關費用，是不能在投資房報稅時候用來申報抵扣的，比如律師費、印花稅等費用。但是這些費用可以在您出售房產時計入購房成本，從而減少資本所得稅。所以購房時候的相關票據文件也要仔細保存好。
房屋貸款只有用於購買投資房而產生的相關利息才能進行抵扣。如果您進行了房屋貸款轉貸，轉貸後的部分資金用於其他用途，比如購買個人物品、升級個人自住房等。那麼這部分貸款所產生的利息是無法抵扣的。
如果您與其他人共同擁有一套投資房產，那麼您必須依據您對該房產的法定所有權所佔比例申報租金收入和支出。經常碰到夫妻兩人一起報稅，一方收入高，一方收入稍低，貸款是其中一方的名字，還款也是從該方賬戶銀行賬戶扣款，產權卻是一人一半，那麼，在報稅中能不能將貸款利息全部報在貸款人名下（收入高的一方）？
—— 答案是不可以的！
稅務局並不是看以誰的名義貸款，也不看誰的賬戶還款，只看房產的持有比例，所有的收入和開銷都要按照比例進行分配。如果夫妻雙方收入有高有低，想要收入高的一方享有更多的負扣稅，那麼我們建議在不影響貸款的情況下，收入高的那方在購買房產時，提高房產持有比例。
出租前維修 ，如果在房子成交後馬上進行維修，那麼維修費無法抵扣租金收入，只能通過折舊慢慢抵扣租金或是作為購置房產的成本，等將來出售房產時抵扣增值稅。
出租後維修 ， 如果是出租後產生的正常維護修理，這些花費可以作為開銷直接抵扣租金收入。但如果這些維修大大提高了原有設備的性能，那麼需要通過折舊慢慢抵扣租金。
如果是貸款購房，貸款產生的費用（比如銀行收取的手續費、估價費等）如果低於$100澳幣，那麼可以直接抵扣租金；如果高於$100澳幣，則必須分5年抵扣（第一年如果不足365天，就需要按照天數平攤）。但是如果在不到5年的時間內將房產賣掉了或是換貸了，那麼可以一次性地把剩下的貸款費用都用來抵扣租金。
在購買房產時產生的費用，如律師費和印花稅，是不能抵扣租金的。但是，可以算作購房成本來抵扣增值稅。唯一的例外是堪培拉的房產，購房產生的這些費用可以在當年直接抵扣租金。
通過再融資（Refinance）將自住房套現用於成交投資房產，套現部分的貸款利息也可以抵扣投資房的租金。
提示： 請大家注意的是，只有和投資房相關套現部分產生的利息才能抵扣租金。因為房產投資中有房貸利息和房屋折舊等抵稅項目，也是投資者或高收入人群用來做負扣稅槓桿(Negative Gearing)重要一項。
以上就是我們為大家總結的關於投資房報稅的注意事項，如果您有會計和稅務方面的任何問題，歡迎與我們聯繫，支靖和會計稅務事務所所為您提供最專業的服務，解決一切會計稅務煩惱！
聯繫方式：+61 3 9898 8200
地址：1/26 Ellingworth Parade，Box Hill, VIC 3128
郵箱：info@accountingtaxvic.com.au
This post was last modified on 2020年11月23日 11:28
新州警察局局長凱倫·韋伯威脅說，如果由於鐵路罷工導致觀看煙花人群的安全無法保證，她將建議取消悉尼標誌性的新年前夜煙花表演。 Read More
12月15日，一個網名為「Ares」的中國遊客在「小紅書」上發布了三段使用無人機近距離拍攝澳洲海軍軍艦的視頻。引發了網路熱議和澳洲參議員Malcolm Roberts的關注。 Read More
更新於 ：2024-12-20 03:12 12月初，三名台灣總統府當值憲兵因向中共特務提供機密遭到抓捕，之後中共滲透台灣網紅的種種跡象也被媒體爆出，再次引起台灣輿論對中共滲透及《反滲透法》界限的討論。 從中共誕生以來，統戰與滲透一直是中共非常重要的戰略手段，從未放鬆過。上百年來，其滲透能力堪稱登峰造極，幾乎就是無所不在、無孔不入、無往不勝。中共當局不僅依靠統戰與滲透成功地將國民政府趕到了台灣，還將全中國百姓拿捏得服服貼貼。 西方政客的幻想曾造就了中國經濟的快速崛起，中共的統戰與滲透也隨著中國製造的廉價產品全方位地蔓延到了世界各國，並順利地在各級政府、學術領域，甚至地方社團中埋下種子，打下了長期盤踞的基礎。 而散布在世界各國的台灣社團從來就是一個重災區，在民主環境里成長的台灣人並沒有天生的免疫力，一些單純的台灣人往往在有意無意間被利用了、被滲透了，被統戰了，卻完全沒有意識到自己已經墮落在紅色的枷鎖之中。 每當人們提到中共的統戰與滲透就會聯想到特務與間諜，其實統戰與滲透的範圍極其廣泛，廣泛到不能簡單地用「間諜」的概念來分析論述。 比如說，一些有點影響力的台灣人常常會公開提醒台灣商人，不要在中共不喜歡的媒體上刊登廣告，或避免發表支持台灣政府的言論，美其言曰出於「好意」或「保護僑胞」，其實他們已經在中共的戰壕里，替中共的統戰與滲透發揮影響力了。讓人產生恐懼或自覺宣揚「中國好故事」，都是紅色滲透中不可或缺的重要環節。 很多海外華人，包括台灣人或東南亞的華裔難民，他們的政治立場往往會隨著中共影響力的變化而相應發生變化，有些人從反共走向親共，之後又宣稱反共，自由世界給了他們自由思想的空間，但他們是否真的能在立場的改變過程中擺脫中共勢力的束縛呢？那就只有天曉得了。因為中共統戰與滲透的力量就像癌細胞，具有頑固的持久性，有時活躍、有時潛水，當沾惹上後想洗心革面就沒那麼容易。 在澳中經濟處於蜜月的年代，澳洲只看到了滾滾而來的金錢，卻沒注意到中共的金錢是一把雙刃劍，它既減輕了澳洲的經濟危機，也削弱了澳洲的立國基礎，澳洲政府在中共的玩弄下幾乎成為了一堆木偶。譚寶政府最終反戈一擊推出了「反滲透法」，氣焰囂張的中共和統會也不得不偃旗息鼓。中共的紅色勢力就此消亡了嗎？當然不會！那張滲透的網路不是一天建成的，也不可能在一天內轟然瓦解，該鋪墊的早已穩妥，該下的種子也已紮下了根。 英國王子邊上埋著紅色地雷，中共軍人擠進紐西蘭國會，泛紅憲兵在守護台灣總統府，類似的情形比比皆是，澳洲也絕對不會例外，冰凍三尺非一日之寒，區別只在於何時才被發現，西方民主社會的一大特點就是後知後覺。 中國人的群體很簡單，親共與反共都是擺在檯面上，多多少少都對澳洲主流產生影響力，其它的絕大多數社團都保持低調，明哲保身，見風使舵，意見統一。 與中國社區相比，台灣社區反而顯得比較複雜，那是因為各台灣社團在對台灣的定義上有著差異。 在歷史的演變過程中，海外缺乏具有影響力的台灣本土社團代表台灣人發聲，一直被認為是台灣人聲音的社團並非來自台灣，那是一些民國初期就開張的百年老店，「XX堂」，或「XX會」，以及逃離共產極權迫害的難民組成的「越緬寮」團體，他們都曾接受了中華民國文化教育，本質上捍衛的是中華民國。當中共和統會在全世界粉墨登場後，首當其衝就是對這些社團進行統戰與滲透，遺憾的是無一能夠倖免。… Read More
新的482「需求技能簽證」(Skills in Demand, SID) 相關的法規於2024年12月7日生效，由於細節不多，僱主和簽證申請人必須留意簽證的新要求。 首先需要注意的是，將不會有新的子類別。需求技能簽證將與臨時技能短缺簽證使用相同的子類別號碼「482」，但這絕不是簡單的重新標籤。 任何在12月7號之前提交的482簽證申請不受這些變更的影響。 需求技能簽證有三個流派：專業技能流、核心技能流和勞工協議流。前兩個流派取代了中期和短期流派，這意味著該簽證更注重高低收入之間的區別，而不是長期和短期的職業短缺。勞工協議流將有效保留現有標準。至於針對低薪但關鍵職業的基本技能通道的命運，則無法預測。計划進入該流派的職業可能會通過勞工協議獲得。 主要法規不僅修訂了482子類簽證，還包括相關的提名、贊助義務和僱主提名的永久簽證。只有關鍵方面被突出強調。 該法規的大部分內容涉及修訂現有法規，將子類的名稱從「臨時技能短缺」改為「需求技能」，例如，與簽證取消、退款和某些家庭成員豁免的規定。然而，這項新簽證還有許多重要方面。 收入門檻 取代臨時技能移民收入門檻 (TSMIT) 的將是1994年移民法規中設定的兩個收入門檻： 1.… Read More