生意不好提前解除商業租約之對策

商業租約是生意的生命線，租約簽得好，即便以後生意不好，租約本身還是值錢的；反之，租約簽得不好，好的生意也會受影響。當您簽署一份租約時，您是在簽署一份法律合同。業主、租客所有的權利、義務都體現在租約里。因此，在簽署租約前諮詢律師不失為一種明智之舉。

由於澳洲營商環境變得惡劣，使許多小生意尤其是在購物中心裡的（Shopping Mall）小生意已無法按時支付日益高漲的租金，無論是剛簽租約，還是剩幾年的租期，許多小生意都在掙扎。很多客戶找到我們諮詢怎麼辦？是否可以提前終止租約？是否可以轉租？提前終止租約的法律後果是甚麼？現就以上問題我們提供下列建議，希望對經商的朋友們有所幫助：

1.商業租約的法律依據

在新州，簽署零售租約主要依照「零售租約法案1994」（Retail Leases Act 1994）。此法案對1,000平方米以下的零售店舖的業主及租客責任及義務做出了嚴格得規定。比如：業主必須在租約開始的7天內向租客提供一份公開聲明，告知租客有關此物業及租約的重要公開信息等。同理，租客也需要向業主提供一份公開聲明。

2.確定商業租約種類 

在澳洲有不同的商業租約適合不同的情況。按照法律規定主要有：普通商業租約、零售租約、執照及協議租約等。不同的商業租約有不同的條款及法律約束力。

3.生意不好，是否可以提前終止租約 

由於租約是一份法律合同，一旦簽署，租客在固定的租期內必須承擔租金和其他義務，也就是說即便生意不好，租客也要負擔整個租期內的所有費用包括租金除非房東同意提前結束租約，而不追究租客的責任。如果在房東未同意的情況下，擅自中止租約會產生嚴重的法律後果。

如果生意不好，想提前解約，最好事先徵詢律師了解相應的法律及與之相關的法律後果，然後再做決定。

4.甚麼情況下可以提前解約 

‧ 租期已到；

‧ 房東拆除重建物業；

‧ 房東與租客同意解除租約；

‧ 物業的破舊狀況無法繼續使用；

‧ 買斷租賃期限：如果您想提前終止租約，您有可能會被要求繼續支付剩餘的租期的租金；

‧ 轉租：即將您的租約轉給新的租客。房東有可能不同意轉租的形式；

‧ 分租：即將您目前承租的物業的一部分分租給第三方。分租需要另外的分組協議。原租客變為分租房東。原來的租約將繼續有效。您將繼續對原房東負責。

5.違約終止租約 

由於違約終止租約，是指房東在房客違反或中止租約時終止租約。通常情況下，在房東終止租約前，房東必須給承租人:

‧ 一份寫明違約情況的通知書；以及

‧ 解決違約問題的合理時間在某些情況下，如果是房東沒有滿足租約中的要求，則你可能有權終止租約，但在採取這一步之前永遠都要先獲得法律建議以避免經濟損失和法律後果。

6.怎樣保護您的小生意不被起訴 

按照租約的規定，如果租客違約包括提前解約而為補償房東，房東有權採取法律行動起訴租客。所以是否可以提前終止租約是一項非常嚴肅的法律問題，不可掉以輕心。您需要做好下列工作：

‧ 在簽約前請律師幫您把關做好前期工作對今後的租約執行及產生的糾紛有著至關重要的作用；

‧ 做好日常的記錄，如：生意開銷，花在物業上開銷等；

‧ 切記找個好律師。

7.索賠 

《法案》規定，房東必須採取一切合理步驟避免干擾您的生意，除非在租約生效前通知您的生意有可能會被干擾，其他情況下您都可能會得到賠償。除非有緊急情況，否則如果房東在建築物或購物中心中要進行任何會干擾您的生意的工程的話，房東必須提前兩個月通知您。如果沒有提前通知您，您有可能會得到賠償。

在租賃期內，您可能會給店舖或店舖所在建築物造成的損壞，為此進行保險是明智之舉。同時，對任何生意干擾或損害都做好詳細記錄，以便你能明確指出對生意造成的影響，這樣，如果您的生意受到了影響，您獲得公正賠償的機會就大一些。

8.解決爭議 

當房東與零售租客產生爭議時，調解是一種經濟有效的爭議解決方法，及由一位中立的調解師幫助雙方努力協商解決。房東和承租人均需要一定費用。

‧ 努力通過商討和協商解決爭議；

‧ 聯繫您的律師討論出現的問題，以避免爭議或處理爭議。

如果調解失敗,解決爭議的下一步就是把爭議交由仲裁署決定（NCAT）。該仲裁署與調解不同,，它嚴格地把重點放在法律問題和法律解決方案上，您可以自己親自出庭或委派律師代表出庭。

9.經典案例 

案例一：

吳女士在一家大型購物中心經營一家壽司店。租約是5+5，每周租金$6,500，年租金$34萬元，租期還有兩年。由於商場生意不景氣，經營每況愈下，收入已無法支撐租金。在朋友介紹下找到我們的時候吳女士已經拖欠房租8萬元，房東準備啟動法律程序被迫吳女士支付剩餘2年的租金，否則讓其破產並追繳其私人房產。我們在聽取了具體情況後，從法律角度分析戰略與商場業主溝通，通過我們的調解為吳女士爭得最大權益，將損失降到最低節省了近10萬元。

案例二：

張先生經營一家便利店，是從別人那轉租過來的，還有一年的租期，年租19萬元。由於物業對所在的建築要進行維修，致使部分建築被隔離，顧客要繞道才能看到這家店，導致營業環境惡化，入不敷出，無法按時支付租金。我們分析過後，將部分店面轉租給另一商家，同時與物業經理何房主談判，最後為張先生贏得賠償25萬元。

案例三：

向女士在一家購物中心內經營一家按摩店。租約是3+3，每周租金1,000元，由於身體出現狀況向女士想儘快把店轉手，碰巧有買家想盤下這家店，但由於當時前租約時沒有請律師把關，不了解租約中不準轉租的條款致使向女士無法將生意賣掉。向女士身體不好導致無法經營已達數月，拖欠租金兩萬元。房東已準備起訴向女士。在了解到向女士的情況後，我們與房東及購物中心的物業溝通，進行談判，最終為向女士爭取到同意轉讓，為向女士省下了大筆金錢。

大德律師代理了很多商家租約談判，為商家提供有關租約的及法律建議，為商家或租客避免了租約陷阱，減少了風險，從而為商家和租客省下了大量的時間和金錢。如果您想提前結束租約，並想尋求不被起訴的法律幫助，請儘快聯繫我們的專業律師。

作者：查爾斯．朱

（註：此文章中的內容純屬參考，不屬於法律建議。版權所有，如果轉載請註明作者姓名及出處）

供稿：大德律師事務所朱律師

地址：Suite 801, Level 8, 276 Pitt Street, Sydney NSW 2000（距Town Hall火            車站步行3分鐘）

電話：（02）9267 5488,（02） 9191 7766；

手機：0488 088 788

電郵：info@victoriahancock.com.au

網址：www.victoriahancock.com.au