商業租約是生意的生命線，租約簽得好，即便以後生意不好，租約本身還是值錢的。
反之，租約簽得不好，好的生意也會受影響。當您簽署一份租約時，您是在簽署一份法律合同。業主、租客所有的權利、義務都體現在租約里。因此，在簽署租約前諮詢律師不失為一種明智之舉。
那麼么在簽約前應該注意哪些問題呢？要想轉租約怎麼辦？想要賣掉生意租約怎麼辦？簽租約前應該掌握哪些要點？我們提供下列建議，希望對經商的朋友們有所幫助：
商業租約的法律依據
在新州，簽署零售租約主要依照「零售租約法案1994」（Retail Leases Act 1994）。此法案對1,000平方米以下的零售店鋪的業主及租客責任及義務做出了嚴格得規定。比如：業主必須在租約開始的7天內向租客提供一份公開聲明，告知租客有關此物業及租約的重要公開信息等。同理，租客也需要向業主提供一份公開聲明。
什麼是商業租約
商業租約類別
零售租約
如果您的生意類別在「零售租約法案1994」表中，那麼此法案適用於您的情形。零售租約對於租約如何運作有較多的規定。有時雖然您的生意不在此表中，但如果生意位於購物中心內，仍然可能屬於此法案的範疇。如果您不能確定，請諮詢您的律師。
購物中心中的店鋪
由於容易停車及客流量大，越來越多的商家選擇把生意開在購物中心或商場內。雖然購物中心有很大的公共場地及停車場、維修隊伍、保安、宣傳活動、照明空調及管理公司，但其額外開支也較大，故有些商場租約會要求租客分擔費用，一般以所租面積占商場總面積的比例計算。有些商場租約，要求將收入的若干百分點作為附加租金繳納，這點應盡量爭取刪掉，不然便要定期審查生意賬簿，產生極大不便及爭議。
另外更應注意的是，購物中心和商場有營業時間上的要求和規定。與獨立街鋪相比，缺乏靈活性。兩者各有利弊，建議您應該在簽約前聯繫您的律師，聽取專家建議以避免不必要的麻煩。
怎樣和業主/購物中心商談租約
在正式簽署租約前，應盡量做足功課，包括調查其他商家、銷售，人流量等，做到心中有數。一般商家在剛剛開始一個生意的時候，往往需要投入大量的時間，精力以及資金來作裝修和其它的establishment，而生意走上軌道也需要一段時間。所以筆者認為這個時候，應該盡量爭取一個3+3年的租約或者是5+5年的租期。不然生意剛剛開始回本賺錢的時候，租約就到期了，還得換個地方重新開始。損失了裝修成本不說，還會丟失好不容易積累起來的客戶群。因此5年的Option無論是對於生意的繼續經營還是將來的轉讓，都是非常有利的。
零售租約期限應至少5年，如果您想簽一個少於5年的零售租約，法律要求您向業主提供一份證明。這份證明只能由律師簽署。商業租約中的Option Term可選擇性租期這一條款保障了租客續約的權力。一般情況下租客需要在租約到期至少6個月前給業主一個書面的續約要求通知（Written Notice）。業主不能無故拒絕續約。
在購物中心經營商店，租客有一個可以避免競爭的「利器」，就是在合約上要求「同一商場內，不可以再有同樣經營範圍的店家」等內容，以保證商場內自己「一家獨秀」，沒有競爭對手。比如：我們曾經幫助一家中餐館簽了這個條款，並把菜單作為合約附件，所附菜單中有炸薯條。後來某品牌快餐薯條店進駐商場，與中餐館的經營範圍有衝撞，業主構成違約，但此時業主已經與快餐薯條店簽了租約，若解約則損失慘重，所以業主只能作出讓步，對中餐館降低租金才達成和解。
圖：Fotolia
裝修問題
一般情況下，租客通常要支付店鋪裝置，裝修的一部分或者全部的費用。而且租客可能要承擔在租約終止時將店鋪恢復原樣的費用，除非他們有一份書面協議允許保留目前的狀態。在裝修期間，租客一定要確保付得起租金，或者與業主協商獲得一段免租金期。
另外，購物中心通常對店鋪裝修有建築標準規定。業主（或中介）必須提供他們的標準，這樣租客可計算一下是否有能力支付裝修的費用。業主必須在租約開始之前以書面形式告知租客這一信息。
有些商業中心內的分租商鋪，除租金和管理費之外，在租約中還要求租客分攤地稅、維修費、清潔費等，這種情況，租客應要求看房東的維修記錄，了解租金以外的費用是多少。商業租約涉及的支出，並不僅僅是租金這麼簡單，還有很多費用。
漲租金是怎樣計算的
有關租金上漲比例，何時漲的相關規定都會在租約內體現。具體規定比如：
租金一般只能每12個月上漲一次。
每一次租金改變不可有兩種計算方法讓一方有權選擇其中一種（例如：不可在百分之五或者消費指數之間選擇其中較高的一項）。
租約中不可規定在使用某種計算方法時租金不能下降（例如：租約不可規定：「根據當前租金市價計算租金改變，但前提是租金市價沒有下降」。
如果租約規定租金每年隨通脹率（CPI）增長，但是業主沒有通知租客租金上漲，業主可能仍然有權要求漲租金。根據租約合同，租客知道租金會隨通脹率增長，並已簽了租約同意支付租金增長。
轉租或賣生意
俗稱的「轉租」其實涵蓋了法律規定的兩種變更方式，「轉租」和「承租權轉讓」。依法律規定，「轉租」是指最初承租人的租賃關係不解除，而「承租權轉讓」是新承租人直接替代原承租人與出租人建立租賃關係。在此兩種形式下，需要確定業主的書面同意，轉租的補償費等問題。任何一個生意都有它的風險，一旦生意失敗，繼續履行租約已不現實，如果租約中有好的sub-lease或sub-let的條款允許租戶轉租給別人，從一定程度上顯然可以幫助租戶降低違約風險和法律責任。
當您想賣掉您的生意時，一般是連租約一起賣掉，所剩租約的期限可能會影響您賣生意的價格。您需要向業主提出書面要求，除非業主給您一個很好的理由，否則業主不得拒絕您的要求。但是，業主會根據新租客的商業經驗、年齡、經濟情況和聲譽做決定是否簽約或續約。商業租約不是兒戲，一旦簽署或違約，會對雙方造成極大的法律和經濟後果。因此，我們希望您能夠聯繫您的律師，為您爭取最大利益。
生意不好是否可以提前終止租約
由於租約是一份法律合同，一旦簽署，租客在固定的租期內必須承擔租金和其他義務, 也就是說即便生意不好，租客也要負擔整個租期內的所有費用包括租金除非業主同意提前結束租約，而不追究租客的責任。
大德律師代理了很多商家租約談判，為商家提供有關租約的及法律建議，為商家或租客避免了租約陷阱，減少了風險，從而為商家和租客省下了大量的時間和金錢。如果您有這方面的訴求，並想了解更多的有商業租約的法律建議，請儘快聯繫我們的專業律師。
（註：此文章中的內容純屬參考，不屬於法律建議。）
供稿：大德律師事務所
作者：查爾斯．朱
地址：Suite 801, Level 8,
276 Pitt Street, Sydney, NSW 2000
(距Town Hall 火車站3分鐘)
電話：（02）9267 5488
電郵：info@victoriahancock.com.au
網站： www.victoriahancock.com.au
This post was last modified on 2020年1月28日 13:14
位於澳大利亞新州Berowra Waters的Berowra Waters Inn，以其與世隔絕的地理位置和令人嘆為觀止的水景，成為了悉尼最獨特且令人神往的高端餐飲聖地之一。這家餐廳不僅因其優雅的氛圍和美輪美奐的景色而聞名，更因其創新而精緻的菜肴贏得了無數食客的青睞。從只可通過船隻或水上飛機到達的特殊地理位置，到每一道菜品的精心雕琢，這裡的一切都充滿了與眾不同的魅力。作為一種享受美食與美景並存的方式，Berowra Waters Inn無疑是一場視覺與味覺的雙重盛宴。 如果說有哪種用餐體驗能夠完美地結合美景與美食，那無疑是Berowra Waters Inn。從市區出發到餐廳附近的碼頭，再乘坐私人船隻航行，五分鐘的航程便足以讓你暫時遠離都市的喧囂，融入那片寧靜的叢林與水域之中。船隻接送是免費的，這種便捷的水上交通方式也讓這家餐廳增添了幾分神秘感和隱秘感。站在船頭，環顧四周，綠色的植被與碧藍的水面交織在一起，眼前的風景美得令人屏息。餐廳坐落在一座簡潔的沙岩建築內，玻璃百葉窗讓每一位食客都能享受無障礙的水景。餐廳的設計極為簡約而不失奢華，潔白的內飾、寬大的皮質餐桌以及溫馨的燈光，使得每一位前來用餐的客人都能感受到無比的舒適與尊貴。 Berowra Waters Inn。（圖：提供） Berowra Waters… Read More
在悉尼的Qudos Bank Arena，一場充滿懷舊情感和音樂激情的演唱會拉開了帷幕。Take That，這支英國傳奇組合，用他們超過30年的經典金曲和熱忱的舞台表現，再次點燃了現場觀眾的心。這不僅是一場音樂會，更是一場關於青春、回憶和情感的集體狂歡。 Take That。（圖：Andy Kershaw） 自1990年成軍以來，Take That迅速成為了90年代男孩樂隊的巔峰代表。無論是動人的和聲、充滿感染力的舞蹈，還是他們永遠年輕的笑容，這一切都為他們贏得了無數粉絲。如今，儘管團隊從最初的五人縮減為Gary Barlow、Mark Owen和Howard Donald三人，但他們的藝術生命力依然旺盛。 本場演唱會的設計更趨向於親密與真實。舞檯布置摒棄了以往的奢華與雜技式的舞美表演，轉而聚焦於三位歌手本身。這種簡約而深情的演繹形式，讓觀眾得以專註於音樂和歌聲本身，感受到歲月賦予他們的深沉與韻味。 Take That。（圖：Andy… Read More
位於墨爾本西部的Coles全新 24 小時顧客履行中心有 700 台機器人、人工智慧（AI）和 1000 名員工，比一般超市更忙碌、科技含量更高，只需五分鐘就能完成一份 50 件的超市訂單。 在 COVID 疫情加速數位銷售後，Coles 耗資 4 億澳元在墨爾本和悉尼建立自動化顧客履行中心。在… Read More
周一（11月18日），警方在布里斯本中央商業區的巴士站逮捕一名手持30公分獵刀的男子。 當日下午2點30分左右，警方接到報案稱有一名持械男子在Roma St車站。 在警方公布的錄影中，一名警官說：「放下刀，馬上放下刀！」「放下，馬上放下，把刀放下，放在地上！」 警方表示，該男子從腰帶中取出連鞘 30 公分獵刀，並依照警官的命令將刀丟在地上。 警方在一份聲明中說：「該男子未對任何公眾或警方做出任何威脅。」 警方已控告這名 18 歲男子在公共場所持有刀具，他於 11 月 20 日在布里斯本裁判法院（Brisbane… Read More
澳洲一位頂尖醫療經濟學家表示，濫收病人費用的醫生應該在公共名冊上被點名羞辱，針對莫寧頓半島（Mornington Peninsula）涉嫌濫收病人費用的醫生的集體訴訟也可能將遞交。 近日，病人受促檢查聯邦醫療保險記錄，以確保沒有被醫生錯誤收費。 維州莫寧頓半島（Mornington Peninsula）數十名麻醉師和外科醫師被指控蓄意詐騙、收取雙倍費用和私吞帳外費用。 據《時代報》報導，控訴書指控一群醫生為自己的財務利益而向病人收取高達 5000澳元的自付費用，將其偽裝成預約費或行政費，同時，這些專科醫師發布了參與醫療保險公司的無間隙費用計劃。 Margaret Faux 博士認為，如果指控成立，或許可以透過集體訴訟幫助消費者。 她說：「我們實際上需要儘快讓這件事呈現在法官面前。」「這封舉報信是一份大禮，因為它給檢察官所需的一切，讓他們可以快速、輕鬆地獲得事情的真相。」 Faux表示，值得關注的是，有指控稱醫生在沒有提供服務的情況下收取費用，這是違法的。 她說，舉例而言，收取超過 1000 澳元的麻醉行政費用，卻沒有任何解釋，這可能會被視為「可疑」，因為法律規定消費者必須使用… Read More
12 年級的學生正在迴避教育學位，有大量已開始攻讀教育學位的學生退學，使畢業生人數減少數千人。教師表示，高工作負荷以及學生、家長的不良行為正將他們趕出這個行業。 新數據顯示，自2020年以來，開始攻讀教育學位的學生人數和比率持續下降。2023年，只有11099名新州學生開始攻讀教育學位，佔大學新生的10.46%。而 2020 年則有 15,022 名學生，佔大學新生的 12.54%。 過去 10 年來，在四年內完成本科教育學位的學生人數也大幅下降。 據《悉尼晨鋒報》報導，在 2020 年開始攻讀學位的澳洲本科生中，有 29%… Read More