低利率環境下 自住房業主如何應對？

Domain網站報導，星期二（5日），澳大利亞央行（澳聯儲RBA）決定將現金利率維持在0.75%的歷史最低水平。低利率環境對房東們來說無疑是個好消息，現大多數借款人的每月還款額度（即月供）都在減少。

低利率對購房者意味著什麼?

最新一次降息於10月份，一方面，使得家庭收入在15萬澳元的借款人可以再多借1.2萬至1. 4萬澳元，另一方面，意味著買家有能力購買價值更高的房產，或將更快入市。但domain網站提醒，買家在購買房產時還是要適當降低自己的心理預期。

「降息對悉尼和墨爾本的房價起到一定的積極作用，實際上加速了兩地房價的上漲，」 Domain研究分析師歐文（Eliza Owen）表示，「澳大利亞統計局（ABS）的財務數據表明，在自住物業市場上反應最為顯著。」

澳大利亞審慎監管局（APRA）放寬了貸款的標準，同時也提高了信貸能力。Domain網站報導，這兩年，尤其是大選後，房價的可負擔性得到改善，人們對房產的信心又重新回來；此外，新房源的供應量減少，導致悉尼和墨爾本的房價出現了大幅回升。如今，雖悉尼房屋售價的中位值仍低於其2017年12月的峰值，墨爾本的仍低於2018年6月的峰值，但經濟學家預計，未來一年內，價格的上漲速度將快於此前的預期。

「低利率實質讓那些有房人士受益，但至於首次置業者們，他們可能又會覺得自己追不上上漲的房價了，」 安保資本（ AMP Capital）首席經濟學家謝恩（Shane Oliver）認為，「歷史規律就是，首次購房者的最佳時機是利率上升之時，或是其他群體入市變得困難之際。」

謝恩還表明，無論是低利率還是政府給予補助金，經濟上的刺激往往不會直接幫助到首次置業者們，除非他們很早就入市，否則就要付出等待的代價，即沉沒成本（Sunk Cost）。

房主如何利用低利率？

儘管銀行尚未完全傳達降息信息，但月供的減少確實已起到緩解家庭預算的作用，現在有證據表明，以家庭為單位來看，人們有更多的流動資金用於儲蓄或投資。歐文稱，儘管購房者面臨不斷上漲的房價，但有房人士可以去銀行做房產評估，如果資產價值（指房產價值）上升，他們就可以用較低的利率進行再融資。

再融資是利用低利率環境最有效的方法。融資取出來的錢可用於買車或購買其他需要貸款的大件物品。金融服務公司Canstar首席執行官米肯貝克（Steve Mickenbecker）表示，大多數房主並沒有因為自己的還款額度太高而去諮詢其他相關貸款機構，現實情況是，大多數在市場上待了幾年的借款者們，仍沒有意識去努力嘗試能否獲得最低的利率，他們的利率維持在4%左右，實際上我們列出了市場上有400多筆利率低於3%的貸款。

據Canstar的分析，如果借款人以3.88%的利率借款40萬澳元，在三年後轉用利率為2.86％的貸款產品，則在貸款期限內可以節省93,794澳元的利息；而如果在利率下降的同時，借款人仍堅持原有的還款額，則可提前四年零兩個月還清貸款。

Canstar還指出，市面上目前最低浮動利率為2.69％。

房主如何爭取低利率？

Domain網站報導，為爭取較低利率，房主們可以與銀行或貸款機構協商，如表示自己剛入市，有能力償還貸款；目前自己的資產凈值合理，信用記錄完備且良好等。米肯貝克指出，銀行確實在爭取這樣一批客戶，那些在對沖賬戶上有剩餘現金的客戶們不難發現，低利率是他們爭取效益的理想機會，總而言之，環境是有利的。

低利率的狀態持續多久？

歐文認為：「降息的概念是通過降低貨幣價格來激勵人們貸款和購物，因此，只要降息就表明經濟狀況並不好。」澳大利亞央行11月會議稱，最合適的現階段做法是先維持利率不變，2019年的上半年經濟略微回升，預計在2020年經濟增長將逐漸升至2.75%，2021年將為3%左右，目前家庭消費仍是國內經濟不確定的一大因素之一。

會議上還表明，預計通脹將逐漸緩慢回升，到2020年、2021年或接近2%；失業率一直持續在5.25%左右，預計未來將逐漸下降；薪資水平的增長依舊遲緩，預計在一段時間內仍將維持現狀。