【稅務寶典】細說房產投資收益稅

房地產投資者可獲得大量減稅優惠，但投資是艱苦的工作，必須支付額外的稅，例如地方政府的市政費和稅務局的投資收益稅。對於投資者和購房者來說，投資收益稅可能是一個複雜的話題，因此了解相關稅務知識和法律，是確保你從房產投資中獲得最大收益的關鍵。

據澳洲房地產投資雜誌網消息，如果你打算長期持有房產，需要為投資房產的增值收益納稅。儘管許多投資者關注的是稅收減免帶來的收益，但是你在出售房產時需要繳納的投資收益稅則是昂貴的。但是，有一些方法可以最大限度抵扣稅收並節省投資相關的稅收。

以下是有關投資收益稅以及如何最大限度地減少繳稅的方法。

1、什麼是投資收益稅？

租金收益和房產增值帶來的投資收益是房地產投資的回報方式。租金收益是房產出租產生的租金收入，房產投資增值收益則來自房產出售時的利潤。

投資收益稅（CGT）是指出售投資房產所獲利潤，必須支付的納稅金額，例如出租房產或土地。 CGT不是單獨的稅收，而被納入出售年份年度所得稅的一部分。

一般而言，CGT僅適用於本人居家之外的投資房產。這包括獨立房、公寓房和商業房產或工業房產等。購買和出售股票、許可證和外幣等其它資產時，也應支付CGT。不過，大多數個人資產，包括自己居住的房產和汽車，都是免稅的。

2、如何計算投資收益稅？

CGT稅率與所得稅稅率相同。不過，如果你擁有房產超過12個月，稅務局對投資收益提供50%的折扣，即計入收入的收益減少一半。該項稅金的繳納時間，則是在你出售或處置投資房的財年內。

如果你出售投資房產，則CGT的納稅基數是銷售價格減去費用，或「成本基礎」，包括原始購買價格以及任何所有權相關費用、各類持有費用、裝修和附帶費用。例如，印花稅、廚房/浴室翻新、土地稅或房產貸款利息費。政府補助和折舊費用則不包括在內。

計算投資收益的三種方法：

• CGT折扣方法：對房地產投資者有利，但對公司不利。如果個人和家庭信託持有12個月以上的資產，他們將獲得50%的折扣。
• 指數化方法：更為複雜，僅適用於1999年9月21日之前購買的房產。
• 其它情況：如果你擁有的房產不到一年，將需要全額支付CGT。納稅基數為投資利潤與成本基數的差額。

投資損失將從投資收益中扣除，以減少應付稅額。如果你在該收入年度沒有其它收益，則將投資損失結轉到其它收入年度。為了減少CGT，請保留房產購買相關的所有收據與房產裝修改善的收據。你能夠證明在投資房上花費的越多，你的成本基數就會越高，投資收益就會越低。

3．最小化投資收益稅的策略：購買、翻新並持有

你的策略和設置過程會影響CGT。如果在房產改善工程完成後的12個月內出售你的投資房，CGT將耗費你辛苦賺來的大部分收益。

根據Renovating for Profit 機構的巴伯先生（Cherie Barber）的說法，最好的方法是購買、翻新和持有。與其將利潤的一半用作納稅，不如長期持有以獲得房產投資增值收益後再出售房產。

最小化CGT的其它策略包括：

• 立即入住：因為你的主要住房免於CGT，所以當出售時，所有利潤都將屬於你。
• 稍後搬入：如果你最初出租你的投資房產，然後決定搬入，你有權獲得部分豁免。
• 使用自我管理退休金購買投資房和並支付房產貸款：用養老金供款還款。
• 聰明翻新：翻新改善房子增加了投資房產的價值，同時所涉成本可抵扣資本收益，只需確保記錄、跟蹤和保留所有收據。

提示：自2019年6月30日開始，海外稅務居民將不再享受自住房資本利得稅的豁免政策。但2017年5月9日當日或之前擁有的房產，在2019年6月30日之前簽訂賣房合同，還可以享受自住房資本利得稅的豁免政策。

條款中的「海外稅務居民」取決於簽訂賣房合同之時的稅務身份，與是否有永居身份或澳洲居民身份無關。假如在簽訂賣房合同之前回到澳大利亞並恢復其澳洲稅務居民身份，則照常享有自住房資本利得稅豁免的政策。

例子：還是張先生，張先生除了一套投資房，還有自己一套自住房，因為房子較多且空置，張先生決定在2019年底賣掉自己的自住房，但是張先生在簽訂賣房合同時屬於海外稅務居民，所以張先生無法享受資本利得稅的豁免，假如張先生的資本利得稅為$15,000，那麼張先生需要交付的稅額就是$15,000。

這樣一圈稅算下來，張先生需要交納的相關稅負總額為$48,475！ 已經相當於一個在澳工作的人的年收入總額了。但是！只要提前做好稅務籌劃，大概有$33,933是可以得到減免的！

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