首次置業者：5%首付借得起，可能還不起

金融評論網報導，房地產行業專業人士表示，首次購房者正重新湧入房地產市場，明年1月將啟動的5%首付的住房計劃，將引發房價上行的壓力。

由於5%首付（指首付僅提供房產價值的5%）的購房者們比其他首付（指首付可提供到10%至20%）的置業者們的貸款風險更大，銀行們表示要靈活應對莫里森政府的此方案，並相應收取較高利率。政府消息人士周一（11日）在澳大利亞金融評論網的一份報告中駁斥了銀行家的這種說法。

5%首付的未來貸款方案

銀行正在向政府的國家住房金融投資公司(National Housing Finance and Investment Corporation)進行保密推介，解釋說明它們將如何為借貸者設計個性化貸款方案，並於11月下旬公布中標方案之前，所有的投標文件都將被視為商業機密。

一位四大銀行的消息人士表明，銀行不僅不會向只能提供5%首付的首次置業者們收取高額利率，對於那些能提供10%首付或更多存款的借款人們，還將給予更大的貸款利息折扣。

5月大選期間，房價下跌時，政府宣布，針對首付僅付房產價值的5%至20%的首次置業者們而言，每年申請的前1萬名首次購房者可不必支付貸款機構房貸保險（Lenders』 mortgage Insurance，LMI）。

5%首付或將 「變相提高房價」

近幾個月來，由於利率的下調、監管機構放鬆了貸款限制、工黨提出的逐步取消負扣稅和資本利得稅的提案遭到選民們的否決，物價出現了反彈。

過去政府推出的首次置業計劃，如在2008年至2009年全球金融危機期間，把對首次購房者的資助從7000澳元增加一倍至1.4萬澳元，換言之，那些購買新建房屋的首次購房者所獲得的新增資助達到1.4萬澳元。實際上，拍賣競價的壓力增大，並導致房價的上漲。

房地產研究公司SQM Research的分析師路易斯·克里斯托弗（Louis Christopher）表示，莫里森政府為1萬名首次購房者提供免費的LMI將從1月份略微上漲，現雖大批首次置業者已湧入市場，但似乎這項政府計劃對房價的影響並不明顯。 「過去刺激需求的政策往往會起作用，但不會解決住房持有率長期下跌的問題，」 他說，「過去的首次置業計劃只惠及到那些符合條件並熟知計劃的人，其餘的人不得不支付高於補助金價值的價格。」

9月份，面向自住型的首次購房者的貸款數量為9622筆，同比增長6.8%。高盛 (Goldman Sachs) 經濟學家安德魯•博克 (Andrew Boak) 指出，新增的貸款中，首次購房者的貸款所佔比例為19.2%，而去年同期為17.8%。

額外的刺激        

房地產諮詢公司Wakelin Property Advisory的創始人理查德•魏克林(Richard Wakelin)上周表示，首次置業者的貸款計劃將在新的一年向房地產市場注入「額外的刺激」，並提供給房產市場「源源不斷的機遇和挑戰」。

該計劃只能購買在悉尼售價不超過70萬澳元或墨爾本售價不超過60萬澳元的房產，且只限於年收入不超過12.5萬澳元的個人和總收入不超過20萬的夫婦參加。理查德表示，預計將重新調整房產市場的價格，尤其拉升那些價值被低估的優質物業；但反常的是，該計劃的刺激性影響可能會迫使首次購房者支付比他們免除的LMI還高出許多倍的費用。

貸款利率實況

據InfoChoice上 145家機構和1800筆住房貸款的資料庫顯示，目前有100多種靈活可變的住房貸款產品，年利率都低於3.5%。這些貸款大多都是需要本息同還的自住型住房貸款，但在目前低於3.5%的低利率貸款領軍機構中，也有一些只付利息的自住型貸款和投資型貸款。

結論

普魯士債務追回公司（Prushka Fast Debt Recovery）的首席執行官羅傑•門德爾松 (Roger Mendelson) 表示，由於符合條件的貸款額度最高可達房產價值的95%，若借款者違約，後果不堪設想。 「 倘若政府在處理信貸違約問題上採取強硬態度，以幫助年輕的澳大利亞人入市為前提，很容易會引起市場上的其他人抗議；然而，政府在處理貸款違約問題上採取軟性措施，將會導致更多的人違約，那這塊大比例的不良貸款將何去何從？」

羅傑表示，標準抵押條款應該包括：如果貸款存在爭議，貸款利率將提高。

自由黨議員蒂姆•威爾遜(Tim Wilson)表示，各銀行尚未公開表達對該計劃的擔憂，他將在本周五眾議院經濟委員會的聽證會上向澳新銀行(ANZ)和澳大利亞國民銀行(National Australia Bank)的首席執行官們施壓。