從1998年進入商品房時代開始，中國房地產市場已經走過了20個年頭，在這個過程當中，房地產行業慢慢形成了越來越重要的地位，不僅是國民經濟的重要支柱產業，而且也是家庭財富的主要象徵。但是，不可否認的是，房地產行業也吸引了大量的資本和資源流入，從而對消費和其他的實體行業產生了一定的擠壓效應。

因此，從2016年開始，多次明確房住不炒的定位，到了2019年，政治局再次表態不把房地產作為短期刺激經濟的手段，由此可見，本輪樓市調控與以往已經大不相同，特別是在防控房地產金融風險的大背景下，房地產行業慢慢到了捅破「窗戶紙」的時候：

第一，繼房貸利率迎來LPR之後，住房貸款再迎收緊信號，炒房客難再投機取巧。

眾所周知，針對10月上旬，最大的樓市消息莫過於房貸利率取代了傳統貸款利率：以最近一個月相應期限LPR為定價基準加點形成，包括1年期和5年期以上兩個品種，首套房貸款利率不低於相應期限LPR，二套房不低於相應期限LPR加60個基點。根據過去兩個月份的報價來看，5年期以上LPR維持在4.85%，1年期雖有變動，但基本保持在4.20%-4.25%的水平。目前，根據已明確加點下限的城市來看，LPR與傳統的貸款利率相差無幾，甚至還有上升的趨勢。

就在LPR落地不久，住房貸款再迎收緊信號。據《每日經濟新聞》報道，中部某省喊話樓市，房地產貸款佔比高於20%的農商行，不得以任何方式新增房地產貸款，佔比低於20%的嚴禁違規為四證不齊和資本金不足的房地產項目提供融資。筆者認為，雖然9月央行剛剛釋放9000億流動性，但顯然對樓市的利好十分有限：不僅房貸利率沒有下調可能，房企融資依然收緊，顯而易見，樓市難再升溫，投機炒房也難再投機取巧。

第二，住房成交量趨於下滑，全國各地降價聲四起，房價只漲不跌預期進一步扭轉。

「金九銀十」本應是賣房的好機會，但今年的行情顯然已經失去成色。根據相關數據顯示，「金九」期間，廣州、西安、合肥、武漢等城市住房銷量環比紛紛下滑，比如合肥新房網簽環比下跌了46.4%，廣州二手房環比下跌了14%。進入「銀十」之前，不少業內人士曾預測，傳統旺季疊加小長假，樓市或會迎來一波成交小高峰，但結果顯然並沒有。以北京為例，2019年「銀十」第一周，新建商品住宅網簽190套，二手住宅網簽僅41套。

筆者認為，伴隨樓市調控政策的不斷推進，新房和二手房成交下滑，是買房意願下滑最直接的表現。正所謂「春江水暖鴨先知」，進入下半場，不少開發商紛紛選擇暫停拿地，轉而通過降價促銷的方式來提高去化率並加快回籠資金。截至目前，北京、合肥、鄭州、武漢、濟南、廣州等城市都出現了降價促銷現象，為了完成2019年的業績目標，年底前不排除降價促銷現象和力度繼續增多的可能，而這也會進一步扭轉房價只漲不跌的預期。

第三，樓市調控繼續加碼升級，「一城一策」成為調控新常態。

根據統計，2019年前9個月，全國樓市調控共415次，刷新了紀錄。不過，值得注意的是，樓市調控趨向於雙向調控。換言之，房價平穩或者下行壓力較大城市不排除出台寬鬆政策的可能，但房價上漲幅度明顯的城市仍會繼續加碼。10月初，二手房價同比漲幅連續10個月全國第一的呼和浩特再次升級調控政策，明確規定三套房及以上不得申請辦理商業貸款，以及新房預售備案價不得高於同地段、同品質樓盤上月平均銷售價格等等。

顯而易見，樓市調控從緊的基調沒有改變，該加碼的依然不含糊。按這個趨勢看，樓市基本告別了狂歡盛宴，大概率也回不去了。其實，隨著經濟向高質量轉型，樓市調控傳遞的信號十分明確：房地產已經到了捅破「窗戶紙」的時候，推動脫虛向實和防範化解市場風險成為了未來更重要的目標，所以一城一策或逐步成為調控新常態。

基於以上3大「趨勢」來看，李嘉誠和馬雲早有「預言」。早在兩年前，李嘉誠就曾表示，等到房價高到買不起的時候經營就有風險了。2019年，他再次表態，買樓自住需要量力而行，但千萬不要炒樓。李嘉誠不僅只是這麼說，確實也是這麼做的，最近他又以40億的價格把大連某項目甩賣。無獨有偶。繼2017年預言「房價如蔥」之後，今年馬雲又再次做出新的「預言」，房地產不能再被高高舉起了，未來發展需要依靠互聯網金融和實體經濟。

筆者認為，根據馬雲、李嘉誠的觀點和動作來看，房地產正在失去以往的風光，因為當前房價已經處於歷史高位，而且購房能力也被大大透支，所以房價上漲的空間越來越小，開發商也不可避免的進入低利潤時代，也就是說，房價這層「窗戶紙」正在慢慢被捅破。那麼，購房者到底要不要買房呢？顯而易見，炒房是不可能了，但對自住來說，房價降溫本身就是一大利好因素，如果有住房需求，也能負擔起首付和月供，仍舊可以考慮買房。反之，目前國家正在推進租賃住房建設，未來買房和租房的差距可能會逐步縮小，所以先租後買或者長期租房未嘗也不是一種更好的選擇。