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澳洲稅局ATO瞄準房產投資客,特別關注投資房財產扣稅

在澳洲,稅收是一件大事,而且關係到了居民生活的方方面面,也正因為如此,稅務局的每次行動都備受關注。 ATO又有新動向了!而且這次的目標還是——房產投資者!

有客人抱怨說:「澳洲房市都這麼不景氣了,稅務局竟然還這樣針對房產投資者?不怕澳洲房價繼續下跌嗎?」。但ATO似乎狠下了決心,這次真的要對房產投資者了!ATO瞄準房產投資者,擬嚴查扣稅申報!

澳大利亞稅務局將要把審查重點轉向錯誤的房產扣稅申報。根據新的研究發現,將近90%的房產投資者在申報租賃房屋扣稅時存在錯誤申報的行為。

在房地產市場疲軟的背景下,銀行貸款政策不斷緊縮,澳洲兩個最大城市的房價正在不斷下跌。但是ATO對於納稅申報的抽查從未間斷,其中關於租賃房產索賠審計的申報情況卻引起了他們的擔憂。

據ATO表示,整個投資貸款的利息索賠都存在很大的問題,很多人利用這個系統謀取私利,將不正確的費用算進來。所以,ATO鼓勵出租業主仔細檢查他們的扣稅是否正確。

ATO密切關註:
過度申報度假屋的扣稅,
在實際情況不符的情況下,丈夫和妻子共同分攤租金收入和費用
抵扣在購買後不久的修理和維護房地產費用
申報私人使用那部分貸款的利息在投資房中。
例如,ATO將特別注意在受歡迎的度假房地區的出租房業主,提醒他們只申報他們有權扣除,房地產的出租或者是真正可供出租時期得費用。
租賃期間,業主應該只要求申報真正可供出租或出租的房產的費用。如果財產出租以低於市場價格,例如租給家人或朋友,只能扣除和收入額度一些費用。
成本修復損傷、缺陷或損壞現有房產,或改造成本,不能稱作為直接扣除。這些費用是要在以後的年度里用來折舊。

另外提醒大家,在澳洲購買投資房報稅需要注意的事:

1.保存收支證明

和正常報稅要求一樣,關於投資房部分,你必須保留所有的收入和支出證明。完整的支付證明,是為了能夠申報並抵扣所有應有的抵稅項目。大部分的房產在出售時,都需要繳納資本利得稅。有些CGT的計算需要依據最初購買,和每年的申報項目才能準確計算。因此,請保留所擁有該房產期間的所有記錄,自出售之日起保留五年。

2.初始維修和房屋整修

只有日常維修才可以在支出當年全部申報抵扣,例如維修熱水系統或部分受損屋頂修整,這些支出可在支付當年的投資房報稅中申報抵扣項。而初始維修和房屋整修不能在支付費用的當年全額抵扣。例如開始租房時更換破損燈具和修復損壞地板歸類為初始維修,而更換部分結構損壞的整體結構(如屋頂)或翻新浴室,則被歸類為房屋整修。房屋整修屬於建築成本,可在完成之日起以每年2.5% 的折舊率申報抵扣。

3.貸款利息

申請房貸利息作為減稅項的前提是,房貸本身必須是百分百用於購買此投資房產。如果你的房屋貸款轉貸之後,部分貸款用於個人用途,例如購買個人物品、支付度假開支,或者用於購買自住房,那麼你無法申請這部分貸款的利息。

4.出租費用&售房收益

如果你的出租房產以低於市場標準的價格出租給家人或朋友,則只能申請與你所收到租金相當的減稅額。當你的家人或朋友免費使用房產時,你不能申請減稅。

出售房產時,你將獲得資本收益或資本損失。如果你獲得資本收益,則需要在該年的納稅申報表中填報該收益。如果你產生資本損失,則可將虧損累計並在之後年度中從資本收益中扣除。

如有問題,請諮詢專業會計師和稅務師。支靖和會計事務所根據多年的行業經驗,對大家關心的會計稅務,養老金管理,財務規劃,家庭基金,審計,貸款等方面有深入的了解,可以為您提供專業的諮詢服務。

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This post was last modified on 2019年9月27日 15:00

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