Tim Gurner：房地產市場處於繁榮、蕭條還是停滯？

domain網站報道，澳著名房地產開發商Tim Gurner於上周（13日）發文參與房地產市場趨勢變化的辯論。

他表示，自己進入大學的第一堂課，就是教授在講述，價格最終會對一個基本的經濟概念作出反應——供需。他還表示，當今環境下，價格受簡單的供需關係影響較小，而更多地是受政府以及銀行的監管和干預。

Tim Gurner：合理揣測相關言論

這位房地產開發商Gurner先生雖37歲，但卻在2018年的個人財富額高達4.31億美元，且當時他在40歲以下的富豪榜上排名第五。他說， 「怕被外界的各種炒作和噪音分散了注意力，就連自己偶爾也會戰戰兢兢地行動」 。他承認，即使是密切關注市場動向，經常接觸市場上最優秀的人才，也很難阻擋有關 「泡沫破裂」 和 「供應過剩」 的相關言論。 「在過去的三年里，人們每天甚至每個小時都在揣測這些言論」。

他聲明自己的身份，作為世界上最宜居城市的開發商之一，他表示，必須合理規避那些製造恐慌、媒體炒作和某些中介機構為達指標的各種言論，這些都是給正常且健康的房產市場製造的一種虛假市場氛圍。「政府、開發商、消費者和相關當事人都需要一個警示，就是要密切關注現在市場的基本面，市場仍非常強勁，不要隨便就被什麼選票或各種論文、報紙等宣傳的事件分心」。

Gurner先生堅信， 「住房市場上並沒有供過於求」 。他詳細說明，墨爾本的人口增長絲毫沒有放緩的跡象，而現在對城市的人口增長問題不僅有些監管過度，還對驟增的人口有點措手不及。房產市場上的產品魚龍混雜，可能有些地區過度開發了錯誤的產品等。但總體來說，他相信，作為一個多元化的開放城市，優質房源始終是供應不足。

ABS統計：墨爾本人口強勁增長

ABS（澳大利亞統計局）數據顯示，墨爾本每天新增327人，去年人口增長達12萬人，居全澳第一。在過去三年中，大墨爾本地區人口增長了46萬，悉尼增長30萬，按目前的人口增長速度，墨爾本有望在未來六年內超過悉尼成為澳大利亞第一大城市，預計到2037年墨爾本城市人口將達到800萬。

與此同時，澳大利亞城市發展研究所(UDIA, Urban Development Institute of Australia)的數據顯示，2017年12月至2018年12月，墨爾本的廢棄住宅項目數量從1743個增加了20倍，達到34126個；UDIA也顯示了建築許可與去年同期數字相比下降20%。Gurner先生闡述，不僅項目完工率低、建築批建量也低，澳大利亞審慎監管局（APRA）、皇家委員會、銀行體系和海外投資審查委員會買家政策等等，都讓房市的發展前景沒那麼具備吸引力。這些都是對很多人來說，不能入市且一入市便膽小慎微等原因中的一部分。

SQM調查：空置率處於歷史新低

房地產分析公司SQM Research最新數據顯示，空置率正處於1.8%的創紀錄低點。Gurner先生客觀上講，一場租金危機導致租金以每年逾2.1%的速度上漲。隨著供應量枯竭，未來幾年的租金漲幅將進一步上升。相比之下，3%的空置率被認為是一個穩定的市場。

Gurner先生提醒，分析完空置率得出未來幾年租金上漲的結論後，再回頭看看，當城市裡沒有創造足夠的住房來維持人口增長帶來的持續需求時，還會有什麼事會發生？

維多利亞政府：印花稅收入減少

Gurner先生髮言，維多利亞時期的財政收入嚴重依賴房地產行業，該州44%以上的財政收入來源於房地產行業，僅印花稅就佔到其他總收入的24%以上。現由於政策干預致使房地產市場低迷，對就業和整體經濟產生較大影響。

就在三個月前，維多利亞政府表示，由於印花稅收入下降，預算出現了52億澳元的缺口，怎麼解決這個問題？

解決辦法一：根據協議開始對開發商徵收印花稅，這樣也為買家製造了另一個供應障礙，並進一步推高樓價；

解決辦法二：進一步提高對海外買家FIRB的稅收，儘管取消該外買家購買期房的印花稅優惠政策，但同時也限制銀行等金融機構向海外買家放貸的政策，海外買家幾乎很難再來購置物業，這也進一步導致投資者湧入斷流。

「仔細搜索市場，尋找合適的機遇」

Gurner先生堅持自己5月份發表在《澳大利亞金融評論》上的言論，即降息（甚至降息到0%）都不能完全恢復人們對房地產市場的信心，除非重新放寬信貸市場並加大貸款等的流動性，否則房源供應量的短缺還是會繼續損害市場經濟，並不能使城市為進一步的人口增長做好充分的準備。

他最後表明，儘管事實如此，APRA和銀行似乎一致決定須儘快放鬆信貸限制。但現在的問題在於，我們能否趕在租金危機前復原房源的供應鏈。但這時，如果特朗普、中國方面、英國退歐等其他的宏觀因素造成當前的全球危機或衰退，不可否認的是，這些國際上的變化也會給澳大利亞的金融和銀行體系帶來巨大的壓力，那之前做的各種增加房源的供給等都變得毫無意義。可對於那些對國際形勢很了解的人們來說，那又何嘗不是一個好時機呢。