很多人都在朋友圈分享了一篇中泰證券首席經濟學家李迅雷老師的文章，標題是房價走平即虧錢，這裡面有一個計算方法挺新穎的，他說房子有兩個成本要算，一個是資金成本也是機會成本這個是5%，還有就是折舊成本，一套新房和一套30年的老房子定價肯定不一樣，折舊雖然被很多人所忽略了，但仍然是存在的，根據復旦大學2012年的測算，一套上海的房子每年的折舊成本達到3-5%，按照平均4%來計算，也就是說房子的總的持有成本在9%，如果一套房子一年不漲9%，那就算是虧錢了。所以房價走平，對於投資者來說就是虧損，而且是很嚴重的虧損。
而現在房子的收益怎麼算呢？只有兩個路徑一個是租一個是賣，現在的租金收益在特大城市已經低於了2%，好一點的二線城市達到3%，而在三四五線城市，甚至完全沒有租賃市場，根本就租不出去。所以我們大概算下，在北京上海深圳，如果光租不賣一年就虧7%，在二線虧6%，而在三四五線則要實打實的虧上9%。有人可能說了，誰投資買房是為了租啊，都是為了以後高價賣掉，錢就都回來了。確實如此，租金現在根本就沒有退出路徑，現在全都指著價差交易，而價差這塊在過去的十年漲幅巨大，李迅雷老師的報告顯示，全國房價上漲了2-3倍，其實遠不止這些，像一線城市房價上漲了8-10倍，如果算上貸款按揭3倍的槓桿的話那麼基本輕鬆賺個幾十倍。我記得10幾年前在北京買房的時候，房價才6000多一平米，經過10年的折舊，房價反而翻了10倍。賣出的時候已經賺了30倍。這就是投資買房的巨大利潤，是先買的賺後買的錢，賣了的賺買入的錢，離場的賺入場的錢，中老年人賺年輕人的錢。
但現在問題也來了，這種模式還能持續下去嗎？從最近3年來看，北京上海深圳廣州這樣的一線城市，房價基本已經停漲，三四線城市去年中期隨著棚改貨幣化叫停，也基本全面停漲。只有幾個人口持續流入的二線城市房價還在上漲，但是漲幅也大不如前。而且其實也已經呈現出二手房交易困難的情況。
這其實已經是一個非常嚴重的滯漲的信號。那麼如果按照李迅雷老師的演算法，那麼在北上廣深的朋友，這三年，手上就已經虧了3個7%，損失達到了22.5%。未來我們不說房價下跌，就說他在這個地方再盤整個3年，那麼炒房投資的人，恐怕就已經損失慘重。屆時損失恐怕要超過40%。所以只要繼續房住不炒，把房價穩定在現在的價格之上，那麼房產投資就已經沒有出路。
這時候有人會說，別著急，現在是行政壓著房價，沒有讓他漲，一旦這隻手放開他就會報復性反彈，到時候再漲幾倍也是有可能的。如果現在我們退出限購和金融控制，那麼房價肯定要再漲，這是因為市場預期還沒有消退，大家仍然在看漲房價，現在出去吃飯，10個裡有8個還要買房，而買房的目的基本都是為了保值增值，甚至還有恐慌的，總認為房價還要大漲，現在不買以後就更買不起的，可見這已經形成了買漲不買跌的慣性預期，那麼大家想想什麼才買漲不買跌？
超市裡的豬肉你會在漲價的時候去搶購嗎？一種商品翻了10倍之後，還去爭搶，那麼只能說他不再是一般消費品，而變成了金融產品，只有股票才具備漲價去庫存的屬性。而一般商品，永遠是降價才能促銷的。所以房子已經成了金融品，還是形成了一致性預期的金融品，也是正在被金融政策收縮控制的金融品。熟悉投資的朋友，就會知道這有多可怕。就好比2007年股市突破5000點，我們加了印花稅，還一路加息。但大家還是爭著搶著要買，因為那時候的人都覺得，滬指1萬點不是夢。甚至馬上就能實現。
所以時代在變，經濟在變，但唯有人性不變，爭著買的東西一定貴了，從爭著買，到恐慌性購買的東西，就說明已經有巨大的泡沫了。這種對於投資的狂熱，掩蓋了供需，換句話說在瘋狂投機的時候，蓋多少房子也是不夠用的。但是一旦市場冷卻下來，預期就會逆轉，你會發現，其實房子早就夠用了。即便在特大城市，現在人口不增長，住房每年增加幾十萬套，肯定也會形成供大於求的效果。
有人說，中國那麼大，不能一概而論，我們這裡的房子還在漲價，其實可以給你一個指標，最重要的就是租金，你看看租金回報率是多少，現在這套房子一年的租金比上他當下的售價，如果在3%以上，說明這裡需求還算旺盛，未來還有很多人要買房，如果已經低於2%了，則代表連租房的需求都沒有了，說明當地沒有多少新增人口。
未來可能根本就賣不掉，至於一些三四線小城市，甚至根本就沒有租房市場，房子也從來都租不出去的地方，千萬不能再投資了，說明當地已經嚴重過剩。買進去容易，也有市值，但是你很難再變現出去，比如現在環京樓市就這樣，表面上看房價跌了3-5成，房子只有一半市值了，但是即便這樣你依然賣不掉，那麼也就是說連這一半市值也是假的。現在到底還值多少錢，沒人知道。只有有人出價的那一刻才算是真實的價值。
現在這股風已經從環京吹到了北京的郊區縣，很多郊區縣的房價真的跌回到了2015年的水平。至於其他地方能不能回到2015我不敢肯定，但是除非人口持續流入，否則應該會退回到棚改貨幣化之前的水平。而如何判斷人口是否流入呢？關注你們那個地方每年的人大報告，都會有相關的數據。
This post was last modified on 2019年9月10日 15:11
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更新於 ：2024-12-20 03:12 12月初，三名台灣總統府當值憲兵因向中共特務提供機密遭到抓捕，之後中共滲透台灣網紅的種種跡象也被媒體爆出，再次引起台灣輿論對中共滲透及《反滲透法》界限的討論。 從中共誕生以來，統戰與滲透一直是中共非常重要的戰略手段，從未放鬆過。上百年來，其滲透能力堪稱登峰造極，幾乎就是無所不在、無孔不入、無往不勝。中共當局不僅依靠統戰與滲透成功地將國民政府趕到了台灣，還將全中國百姓拿捏得服服貼貼。 西方政客的幻想曾造就了中國經濟的快速崛起，中共的統戰與滲透也隨著中國製造的廉價產品全方位地蔓延到了世界各國，並順利地在各級政府、學術領域，甚至地方社團中埋下種子，打下了長期盤踞的基礎。 而散布在世界各國的台灣社團從來就是一個重災區，在民主環境里成長的台灣人並沒有天生的免疫力，一些單純的台灣人往往在有意無意間被利用了、被滲透了，被統戰了，卻完全沒有意識到自己已經墮落在紅色的枷鎖之中。 每當人們提到中共的統戰與滲透就會聯想到特務與間諜，其實統戰與滲透的範圍極其廣泛，廣泛到不能簡單地用「間諜」的概念來分析論述。 比如說，一些有點影響力的台灣人常常會公開提醒台灣商人，不要在中共不喜歡的媒體上刊登廣告，或避免發表支持台灣政府的言論，美其言曰出於「好意」或「保護僑胞」，其實他們已經在中共的戰壕里，替中共的統戰與滲透發揮影響力了。讓人產生恐懼或自覺宣揚「中國好故事」，都是紅色滲透中不可或缺的重要環節。 很多海外華人，包括台灣人或東南亞的華裔難民，他們的政治立場往往會隨著中共影響力的變化而相應發生變化，有些人從反共走向親共，之後又宣稱反共，自由世界給了他們自由思想的空間，但他們是否真的能在立場的改變過程中擺脫中共勢力的束縛呢？那就只有天曉得了。因為中共統戰與滲透的力量就像癌細胞，具有頑固的持久性，有時活躍、有時潛水，當沾惹上後想洗心革面就沒那麼容易。 在澳中經濟處於蜜月的年代，澳洲只看到了滾滾而來的金錢，卻沒注意到中共的金錢是一把雙刃劍，它既減輕了澳洲的經濟危機，也削弱了澳洲的立國基礎，澳洲政府在中共的玩弄下幾乎成為了一堆木偶。譚寶政府最終反戈一擊推出了「反滲透法」，氣焰囂張的中共和統會也不得不偃旗息鼓。中共的紅色勢力就此消亡了嗎？當然不會！那張滲透的網路不是一天建成的，也不可能在一天內轟然瓦解，該鋪墊的早已穩妥，該下的種子也已紮下了根。 英國王子邊上埋著紅色地雷，中共軍人擠進紐西蘭國會，泛紅憲兵在守護台灣總統府，類似的情形比比皆是，澳洲也絕對不會例外，冰凍三尺非一日之寒，區別只在於何時才被發現，西方民主社會的一大特點就是後知後覺。 中國人的群體很簡單，親共與反共都是擺在檯面上，多多少少都對澳洲主流產生影響力，其它的絕大多數社團都保持低調，明哲保身，見風使舵，意見統一。 與中國社區相比，台灣社區反而顯得比較複雜，那是因為各台灣社團在對台灣的定義上有著差異。 在歷史的演變過程中，海外缺乏具有影響力的台灣本土社團代表台灣人發聲，一直被認為是台灣人聲音的社團並非來自台灣，那是一些民國初期就開張的百年老店，「XX堂」，或「XX會」，以及逃離共產極權迫害的難民組成的「越緬寮」團體，他們都曾接受了中華民國文化教育，本質上捍衛的是中華民國。當中共和統會在全世界粉墨登場後，首當其衝就是對這些社團進行統戰與滲透，遺憾的是無一能夠倖免。… Read More
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