ATO今年特別關注投資房財產扣稅

成本修復損傷、缺陷或損壞現有房產,或改造成本,不能稱作為直接扣除。這些費用是要在以後的年度里用來折舊。

ATO將專註於投資房財產扣稅費用這個稅收,鼓勵出租業主仔細檢查他們的扣稅是否正確。
ATO密切關注如下方面:
過度申報度假屋的扣稅,
在實際情況不符的情況下,丈夫和妻子共同分攤租金收入和費用
抵扣在購買後不久的修理和維護房地產費用
申報私人使用那部分貸款的利息在投資房中。
而ATO將密切關注這些問題早在2015年,它還將積極教育出租業主對他們能做什麼和不能索賠。
例如,ATO將特別注意在受歡迎的度假房地區的出租房業主,提醒他們只申報他們有權扣除,房地產的出租或者是真正可供出租時期得費用。
如下是一些簡單的規則出租業主應該遵循避免犯錯的納稅申報表:
重要的是所有業主應保持準確的紀錄,這有助於確保他們申報適當的租金收入以及他們申報的證據。
租賃期間,業主應該只要求申報真正可供出租或出租的房產的費用。如果財產出租以低於市場價格,例如租給家人或朋友,只能扣除和收入額度一些費用。
成本修復損傷、缺陷或損壞現有房產,或改造成本,不能稱作為直接扣除。這些費用是要在以後的年度里用來折舊。

                                                               圖:Fotolia

以下是案例研究

度假屋
ATO最近修改了一個納稅人不可以抵扣的度假屋的費用:
情況是納稅人出租期間給家人和朋友以低於市場利率。出租廣告只是在納稅人的自己的營業場所,沒有真正的出租房產。房租大大的超出周圍的市場出租價格。
ATO裁定財產主要用於納稅人的個人使用,抵扣僅限於掙來的家人和朋友的房租。最終的結果是,納稅人不得不支付更多的稅收和罰款。
丈夫和妻子之間不按比例分配
ATO實例,丈夫和妻子共同擁有財產,但把收入和抵扣不平等的分配來實現最高的退稅。有些人甚至隨意給低收入者分配高的收入和給高收入者分配多的費用來抵扣。這些類型的安排當然會引起ATO的極大注意。會被處以更高的處罰,ATO相信他們這樣做完全是故意而為而不是不懂。
重新貸款
ATO最近有一些案例,納稅人為了支付女兒的婚禮或海外度假重新貸款。納稅人申報了整個利息金額,但是應該只抵扣和投資有關的部分。
修理和維護
納稅人最近有申報的修理和維護新購買的出租房,可是這裡指的修理和維護財產是明顯改進房產。納稅人提供的發票註明的是「翻新」。進一步調查發現翻新的範圍包括完全翻新房產和完全用新的代替舊的設備和配件。大修理和改建是不允許一次性抵扣的,因為最初的維修和改進是在增加房產的價值。
重建投資房
丈夫和妻子拆除了現有的出租賃房然後建立了一個新的房子。在所得稅申報表中他們申報扣除所有成本為建築的修理和維護。而構建的新投資房的成本是允許抵扣的只是正確的方法是在40年內來折舊成本,申報2.5%的建設成本作為資本扣除是可以的,而不是報成修理和維護索賠來一次性抵扣。
如需要更多信息,請查看ato.gov.au有一系列的視頻可以幫助出租業主正確要求租金減免。或者找個靠譜的會計師幫你合理合法的做到最高退稅,還省下你的時間。
聲明:我們這裡只是提供稅法的推廣不是針對任何人的情況給出建議,在做出任何決定前請諮詢你的會計師或稅務師。

供稿:Neena Wang   稅務代理 25202857
地址:21 Argyle St, Parramatta NSW 2150
電話:02 9613 8216 / 0433 524 099
郵箱:neenawang@minimisetax.com.au
網址:www.minimisetax.com.au

This post was last modified on 2019年9月9日 16:03

Recent Posts

又一批文化歷史人物不再享有版權

截止於1929年創作的漫畫《丁丁歷險記》和《大力水手》的全球明星,以及福克納、海明威、希區柯克、拉威爾的文學、電影和音樂傑作,從1月1日起在美國公共領域不再收費公開。 每年 1 月 1 日,都有數千本 95 歲的書籍、電影、歌曲、音樂、藝術品、漫畫人物失去在美國的版權。 這意味著它們可以被自由複製、共享、複製或改編,而無需支付一分錢版權和稿費。 位於北卡羅來納州(東南部)的杜克大學法學院公有領域研究中心每年12月底都會公布流傳後世的文化作品清單。 今年 1 月 1 日,失「權」主角是美國人… Read More

2 days ago

清簫詞話:春歸何處

更新於 :2025-01-02 04:19 春非久駐人間客,多情自古易傷春。「春歸何處?寂寞無行路。」山谷之悵惘也;「更能消、幾番風雨,匆匆春又歸去。」稼軒之悲鬱也。春歸何處,殆無人可解;花謝匆匆,若浮生寡歡,國勢衰靡。故風人騷客寄以幽約怨悱之意,賢人君子托以身世家國之憂。 余讀張皋文〈水調歌頭〉,別有妙境。詞曰: 東風無一事,妝出萬重花。閑來閱遍花影,惟有月鉤斜。我有江南鐵笛,要倚一枝香雪,吹徹玉城霞。清影渺難即,飛絮滿天涯。 飄然去,吾與汝,泛雲槎。東皇一笑相語:芳意在誰家?難道春花開落,更是春風來去,便了卻韶華。花外春來路,芳草不曾遮。 (圖:Adobe Stock)   尤愛「花外春來路,芳草不曾遮」二句,純以境勝。春何嘗去耶?芳草何嘗遮路耶?苟心中有春,春焉能歸去乎?東皇擇達人而留焉,是以笑問「芳意在誰家」。蓋物之悲喜去留,惟由吾心。俞曲園詩云:「花落春仍在」,亦得之矣。 「閑來閱遍花影,惟有月鉤斜」亦佳。蓋人間熙攘,無暇賞花,惟月盡知花之美矣。而其所閱遍者,花影也,其妙堪與「雲破月來花弄影」頡頏。 「玉城」,猶玉京,仙都也。「吹徹玉城霞」,猶鴻鵠之志。洎「清影渺難即」而頓挫,「飛絮滿天涯」言春易逝而人易老。初以為下闋續以哀情,不意其另闢逸境,飄然乘槎,同游雲海。孔子曰:「道不行,乘桴浮於海,從我者其由與!」君子猶可隱也,何悲之有? 夫詞有情境,有道境。道境者何?謂超然之境也。東坡〈定風波〉、〈沁園春〉、〈望江南〉可當之。愚以為皋文斯作亦臻是境矣。   Read More

2 days ago

悉尼私校12年級學費超過51,000澳元

悉尼私立學校12年級的學費已突破51,000澳元大關,一些學校將學費平均提高7%。 至少有十餘所獨立學校2025年的學費將超過4.5萬澳元。校長指出,學費上漲的原因包括工資上漲、運營成本上升以及政府資金削減。 自 2005 年以來,數所學校的學費已經增長兩倍多,按照目前的增長速度,到本十年期末,每年的學費將超過 65,000 澳元。 據《悉尼晨鋒報》報導,Scots學院的校長Ian Lambert在 致家長的一封信中說,學費是該校的主要收入來源,漲價是為了滿足該學院的運營成本,包括工資、維護成本和即將到來的基建工程。 Lambert寫道:「我們意識到當前的經濟環境以及成本上升和通貨膨脹帶來的挑戰,我們必須在提供卓越教育、服務和設施的承諾之間取得平衡。」 Scots的學費將增加 5.6%,12 年級的學費和稅費總和將達到 51,258… Read More

2 days ago

昆州上月爆發新一波新冠疫情

昆士蘭2024年 12 月份出現新一波 COVID-19 疫情。昆士蘭衛生局證實,當月因 COVID-19 病毒住院的人數急劇增加,全州有數百人因感染該病毒而住院。 據SBS報導,迪肯大學(Deakin University)流行病學主席Catherine Bennett教授說,這波疫情很可能是從澳大利亞東部的南部傳入昆士蘭的,她說這股浪潮似乎已經在昆士蘭達到頂峰。 昆州首席衛生官Heidi Carroll說,2024年12 月上半月,COVID-19 住院患者數增加了128%。 12… Read More

2 days ago

悉尼煙花秀 迎接2025年

隨著午夜鐘聲響起,悉尼海港的煙火在天空中綻放,迎接2025年來臨。 今年悉尼的跨年煙火秀被譽為有史以來最大規模,還有多項新亮點,包括首次在海港大橋的東西兩側同時設置燃放點,讓煙火秀的壯觀程度再創新高。 今晚有2場煙火盛宴,分別是晚間9時的「家庭煙火秀」與午夜「跨年煙火秀」,時長分別為8分鐘和12分鐘。煙火從象徵悉尼地標的海港大橋、悉尼歌劇院及多個燃放點同步施放,形成絢麗的光影盛宴。 今年跨年煙火秀吸引了超過100萬人到場觀賞。為了配合活動,悉尼火車系統將連續運行46個小時,確保民眾能順利往返活動地點,這也是今年最長的一次營運。 新年快樂! Read More

5 days ago

清簫詞話:容若重語,世間難得

更新於 :2025-01-03 12:07「不辭冰雪為卿熱」,不惜身之烈語也,「衣帶漸寬終不悔」似之。「身世悠悠何足問」,不惜名之豪語也。「一日心期千劫在」,千鈞之重語也。鶼鰈之情,不惜身者不易得;管鮑之誼,不惜名者亦不易得。然情誼至深者,一時不惜身名也非難事。難者,千劫不變也,非情足系,惟德方成。是故德永貴於情深,厚重勝於豪烈。容若重語,世間難得。 Read More

5 days ago