有關房地產折舊，會計師總是為投資者提供知識儲備和專業意見。讓我們來討論一下最近的相關政策變化，並解釋這些變化會如何影響投資者。

由於折舊法修改案正式通過，這意味著一些住宅地產投資者不能再對二手房的資產和設備申請折舊。同時，修正案還可能對資產移除或出售時所產生的資本利得稅(CGT)計算產生影響。清楚地解釋這些政策變化及其對客戶的影響是至關重要的。

發生什麼變化?

2017年5月9日晚7:30後，折舊法規中住宅物業交易合同中的二手房設備資產的相關法條(第40部分)發生了變更。常見的設備資產包括熱水系統、烤箱、抽油煙機和百葉窗。這些設備和資產不能再做折舊。

哪些不影響?

這些變化並不影響購買全新住宅物業的投資者、自行購買和安裝全新資產的投資者，以及在此日期之前投資租賃物業的投資者。由公共信託、託管投資信託和公司稅實體以及非住宅和商業地產持有的養老計劃（自管養老金除外）中的住宅物業也不受影響。對於被認為是由前業主進行重大翻修的財產，也另有規定。

重要的是要讓投資者意識到，這些變化不會影響基本建設部分或建築物的結構和固定部分的折舊額（第43部分）。這些折舊通常占投資者總折舊的80%至90%。

這些變化如何影響資產利得稅（CGT）?

對於受影響的投資者而言，這些變化將對房產出售或移除時的CGT計算產生影響。根據新法規，對二手房的設備資產的成本雖然不能進行折舊，但是可以在賣房時反映在計算CGT的成本基礎里。

雖然計算CGT的方法(如下公式所示)沒有改變，但投資者需要從購買的一開始就意識到新法規對CGT的影響，特別是在立法後簽訂的二手房合同。

售價減去買價和相關交易成本 = 資本利得(或虧損)

根據CGT規則，資本損失一般可以抵消資本收益，如果當前年度沒有資本收益，資本損失一般可以結轉，用於抵消未來的資本收益。

計算資本損失涉及什麼?

為了計算處置時的資本損失，需要在購買時確定資產的原始價值或成本，而資產的終止價值（例如售價或報廢價值）在資產處置時確定。

一般須由專業資產評估師對物業進行實地視察，以確定在購置投資物業時所載資產的正確價值。這個過程有助於確保沒有遺漏任何項目。

資產評估師如何協助進行有關工作?

根據新折舊法例，專業資產評估師將協助會計師為客戶正確識別及申索所有扣除項目。根據第97/25號稅務條例，資產評估師被認可為具備計算物品成本所需的適當技能的專業人士之一。

有些資產評估師會提供一份資本損益表，以便會計人員對CGT負債進行計算調整。並不是所有的折舊報告供應商都包括這一項，所以會計人員應該代表客戶向資產評估師確認，在編製折舊計劃表時，這一項也包括在內。資產折舊錶應根據客戶房子的實際情況，確保所有扣除額都得到最大化，最終幫助客戶結稅最大化。

翻修期間發生了什麼?

當業主對該物業進行改造，均可列入折舊錶，並按正常情況申報。這包括房子翻新、新的設備。如果某一物業被認為已由前業主為出售目的而進行了大量翻新，那麼投資者可以對新設備資產進行折舊。

所有舊的設備將不包括在折舊錶中。這些資產成本將被包括在今後出售時所產生的資本利得稅(CGT)中，以減少資本利得稅(CGT)。

隨著報稅時間的臨近，考慮到還有大量的折舊扣除，找專業會計進行諮詢總是值得的。資產評估師應該根據投資者的個人情況提供折舊估計。

支靖和會計事務所根據多年的行業經驗，對大家關心的會計稅務，養老金管理，財務規劃，家庭基金，審計，貸款等方面有深入的了解，可以為您提供專業的諮詢服務。 如果您有任何以上問題，可以和我們聯繫！為你解決一切會計稅務煩惱！

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