商業租約是生意的生命線，租約簽得好，即便以後生意不好，租約本身還是值錢的；反之，租約簽得不好，好的生意也會受影響。當您簽署一份租約時，您是在簽署一份法律合同。業主、租客所有的權利、義務都體現在租約里。因此，在簽署租約前諮詢律師不失為一種明智之舉。
商業租約是生意的生命線，租約簽得好，即便以後生意不好，租約本身還是值錢的；反之，租約簽得不好，好的生意也會受影響。當您簽署一份租約時，您是在簽署一份法律合同。業主、租客所有的權利、義務都體現在租約里。因此，在簽署租約前諮詢律師不失為一種明智之舉。
由於澳洲營商環境變得惡劣，使許多小生意尤其是在購物中心裡的（Shopping Mall）小生意已無法按時支付日益高漲的租金，無論是剛簽租約，還是剩幾年的租期，許多小生意都在掙扎。很多客戶找到我們諮詢怎麼辦？是否可以提前終止租約？是否可以轉租？提前終止租約的法律後果是什麼？現就以上問題我們提供下列建議，希望對經商的朋友們有所幫助：
在新州，簽署零售租約主要依照「零售租約法案1994」（Retail Leases Act 1994）。此法案對1,000平方米以下的零售店鋪的業主及租客責任及義務做出了嚴格得規定。比如：業主必須在租約開始的7天內向租客提供一份公開聲明，告知租客有關此物業及租約的重要公開信息等。同理，租客也需要向業主提供一份公開聲明。
在澳洲有不同的商業租約適合不同的情況。按照法律規定主要有：普通商業租約、零售租約、執照及協議租約等。不同的商業租約有不同的條款及法律約束力。
由於租約是一份法律合同，一旦簽署，租客在固定的租期內必須承擔租金和其他義務，也就是說即便生意不好，租客也要負擔整個租期內的所有費用包括租金除非房東同意提前結束租約，而不追究租客的責任。如果在房東未同意的情況下，擅自中止租約會產生嚴重的法律後果。
如果生意不好，想提前解約，最好事先徵詢律師了解相應的法律及與之相關的法律後果，然後再做決定。
由於違約終止租約，是指房東在房客違反或中止租約時終止租約。通常情況下，在房東終止租約前，房東必須給承租人:
按照租約的規定，如果租客違約包括提前解約而為補償房東，房東有權採取法律行動起訴租客。所以是否可以提前終止租約是一項非常嚴肅的法律問題，不可掉以輕心。您需要做好下列工作：
《法案》規定，房東必須採取一切合理步驟避免干擾您的生意，除非在租約生效前通知您的生意有可能會被干擾，其他情況下您都可能會得到賠償。除非有緊急情況，否則如果房東在建築物或購物中心中要進行任何會干擾您的生意的工程的話，房東必須提前兩個月通知您。如果沒有提前通知您，您有可能會得到賠償。
在租賃期內，您可能會給店鋪或店鋪所在建築物造成的損壞，為此進行保險是明智之舉。同時，對任何生意干擾或損害都做好詳細記錄，以便你能明確指出對生意造成的影響，這樣，如果您的生意受到了影響，您獲得公正賠償的機會就大一些。
當房東與零售租客產生爭議時，調解是一種經濟有效的爭議解決方法，及由一位中立的調解師幫助雙方努力協商解決。房東和承租人均需要一定費用。
如果調解失敗,解決爭議的下一步就是把爭議交由仲裁署決定（NCAT）。該仲裁署與調解不同, 它嚴格地把重點放在法律問題和法律解決方案上,您可以自己親自出庭或委派律師代表出庭。
案例一：
吳女士在一家大型購物中心經營一家壽司店。租約是5+5，每周租金$6 ,500，年租金$34萬元， 租期還有兩年。由於商場生意不景氣，經營每況愈下，收入已無法支撐租金。在朋友介紹下找到我們的時候吳女士已經拖欠房租8萬元，房東準備啟動法律程序被迫吳女士支付剩餘2年的租金，否則讓其破產並追繳其私人房產。我們在聽取了具體情況後，從法律角度分析戰略與商場業主溝通，通過我們的調解為吳女士爭得最大權益，將損失降到最低節省了近10萬元。
案例二：
張先生經營一家便利店，是從別人那轉租過來的，還有一年的租期，年租19萬元。由於物業對所在的建築要進行維修，致使部分建築被隔離，顧客要繞道才能看到這家店，導致營業環境惡化，入不敷出，無法按時支付租金。我們分析過後，將部分店面轉租給另一商家，同時與物業經理何房主談判，最後為張先生贏得賠償25萬元.
案例三：
向女士在一家購物中心內經營一家按摩店。租約是3+3，每周租金1,000元，由於身體出現狀況向女士想儘快把店轉手，碰巧有買家想盤下這家店，但由於當時前租約時沒有請律師把關，不了解租約中不準轉租的條款致使向女士無法將生意賣掉。向女士身體不好導致無法經營已達數月，拖欠租金兩萬元。房東已準備起訴向女士。在了解到向女士的情況後，我們與房東及購物中心的物業溝通，進行談判，最終為向女士爭取到同意轉讓，為向女士剩下了大筆金錢。
大德律師代理了很多商家租約談判，為商家提供有關租約的及法律建議，為商家或租客避免了租約陷阱，減少了風險，從而為商家和租客省下了大量的時間和金錢。如果您想提前結束租約，並想尋求不被起訴的法律幫助，請儘快聯繫我們的專業律師。
作者：查爾斯·朱
供稿：大德律師事務所（註：此文章中的內容純屬參考，不屬於法律建議。版權所有，如果轉載請註明作者姓名及出處）
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This post was last modified on 2019年6月26日 09:57
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更新於 ：2024-12-20 03:12 12月初，三名台灣總統府當值憲兵因向中共特務提供機密遭到抓捕，之後中共滲透台灣網紅的種種跡象也被媒體爆出，再次引起台灣輿論對中共滲透及《反滲透法》界限的討論。 從中共誕生以來，統戰與滲透一直是中共非常重要的戰略手段，從未放鬆過。上百年來，其滲透能力堪稱登峰造極，幾乎就是無所不在、無孔不入、無往不勝。中共當局不僅依靠統戰與滲透成功地將國民政府趕到了台灣，還將全中國百姓拿捏得服服貼貼。 西方政客的幻想曾造就了中國經濟的快速崛起，中共的統戰與滲透也隨著中國製造的廉價產品全方位地蔓延到了世界各國，並順利地在各級政府、學術領域，甚至地方社團中埋下種子，打下了長期盤踞的基礎。 而散布在世界各國的台灣社團從來就是一個重災區，在民主環境里成長的台灣人並沒有天生的免疫力，一些單純的台灣人往往在有意無意間被利用了、被滲透了，被統戰了，卻完全沒有意識到自己已經墮落在紅色的枷鎖之中。 每當人們提到中共的統戰與滲透就會聯想到特務與間諜，其實統戰與滲透的範圍極其廣泛，廣泛到不能簡單地用「間諜」的概念來分析論述。 比如說，一些有點影響力的台灣人常常會公開提醒台灣商人，不要在中共不喜歡的媒體上刊登廣告，或避免發表支持台灣政府的言論，美其言曰出於「好意」或「保護僑胞」，其實他們已經在中共的戰壕里，替中共的統戰與滲透發揮影響力了。讓人產生恐懼或自覺宣揚「中國好故事」，都是紅色滲透中不可或缺的重要環節。 很多海外華人，包括台灣人或東南亞的華裔難民，他們的政治立場往往會隨著中共影響力的變化而相應發生變化，有些人從反共走向親共，之後又宣稱反共，自由世界給了他們自由思想的空間，但他們是否真的能在立場的改變過程中擺脫中共勢力的束縛呢？那就只有天曉得了。因為中共統戰與滲透的力量就像癌細胞，具有頑固的持久性，有時活躍、有時潛水，當沾惹上後想洗心革面就沒那麼容易。 在澳中經濟處於蜜月的年代，澳洲只看到了滾滾而來的金錢，卻沒注意到中共的金錢是一把雙刃劍，它既減輕了澳洲的經濟危機，也削弱了澳洲的立國基礎，澳洲政府在中共的玩弄下幾乎成為了一堆木偶。譚寶政府最終反戈一擊推出了「反滲透法」，氣焰囂張的中共和統會也不得不偃旗息鼓。中共的紅色勢力就此消亡了嗎？當然不會！那張滲透的網路不是一天建成的，也不可能在一天內轟然瓦解，該鋪墊的早已穩妥，該下的種子也已紮下了根。 英國王子邊上埋著紅色地雷，中共軍人擠進紐西蘭國會，泛紅憲兵在守護台灣總統府，類似的情形比比皆是，澳洲也絕對不會例外，冰凍三尺非一日之寒，區別只在於何時才被發現，西方民主社會的一大特點就是後知後覺。 中國人的群體很簡單，親共與反共都是擺在檯面上，多多少少都對澳洲主流產生影響力，其它的絕大多數社團都保持低調，明哲保身，見風使舵，意見統一。 與中國社區相比，台灣社區反而顯得比較複雜，那是因為各台灣社團在對台灣的定義上有著差異。 在歷史的演變過程中，海外缺乏具有影響力的台灣本土社團代表台灣人發聲，一直被認為是台灣人聲音的社團並非來自台灣，那是一些民國初期就開張的百年老店，「XX堂」，或「XX會」，以及逃離共產極權迫害的難民組成的「越緬寮」團體，他們都曾接受了中華民國文化教育，本質上捍衛的是中華民國。當中共和統會在全世界粉墨登場後，首當其衝就是對這些社團進行統戰與滲透，遺憾的是無一能夠倖免。… Read More
新的482「需求技能簽證」(Skills in Demand, SID) 相關的法規於2024年12月7日生效，由於細節不多，僱主和簽證申請人必須留意簽證的新要求。 首先需要注意的是，將不會有新的子類別。需求技能簽證將與臨時技能短缺簽證使用相同的子類別號碼「482」，但這絕不是簡單的重新標籤。 任何在12月7號之前提交的482簽證申請不受這些變更的影響。 需求技能簽證有三個流派：專業技能流、核心技能流和勞工協議流。前兩個流派取代了中期和短期流派，這意味著該簽證更注重高低收入之間的區別，而不是長期和短期的職業短缺。勞工協議流將有效保留現有標準。至於針對低薪但關鍵職業的基本技能通道的命運，則無法預測。計划進入該流派的職業可能會通過勞工協議獲得。 主要法規不僅修訂了482子類簽證，還包括相關的提名、贊助義務和僱主提名的永久簽證。只有關鍵方面被突出強調。 該法規的大部分內容涉及修訂現有法規，將子類的名稱從「臨時技能短缺」改為「需求技能」，例如，與簽證取消、退款和某些家庭成員豁免的規定。然而，這項新簽證還有許多重要方面。 收入門檻 取代臨時技能移民收入門檻 (TSMIT) 的將是1994年移民法規中設定的兩個收入門檻： 1.… Read More