首次置業購房貸款新政解讀：都是誰符合資格？

聯盟黨政府率先提出將通過政府擔保的方式，幫助一萬名首次置業者將首期付款降低到5%，從而幫助他們提前進入房地產市場。

莫里森總理堅持稱對購房者來說這並不是意外之財，但是有專家們已經開始發出警告說這個政策或許對提高首次置業者的購房率並沒有大的作用，甚至會產生相反的效果，反而綁架了房價上漲。

工黨也已經發聲明，如果工黨贏得大選，也將附和這項新政。

誰將有資格獲得房價15%的政府擔保？

單身年收入不超過十二萬五，夫妻年收入不超過二十萬，如果已經有房價5%的存款，將有資格獲得首次置業新政的政府擔保。

政府將準備五億資產，通過國家住房金融和投資公司來擔保這些首次置業者購買的房產的百分之二十的價值。由此，購房者不用付足房款的百分之二十，並將節省一萬左右的抵押貸款保險金。

政府已經暗示對擔保的住房將會有一個地區住房價值上限。

擔保將有多長的有效期？

一旦首次置業者獲得房價百分之九十的貸款，政府擔保有效期將一直延續到房屋所有者再一次融資。

對政府來說有風險嗎？

莫里森總理在上周日自由黨的活動中，稱這筆錢對購房者來說並不是「飛來橫財」，銀行將一如既往地檢查借款者的經濟能力以確保他們的還款能力。

來自Grattan Institute的房地產專家Brendan Coates告訴《澳洲衛報》的記者說，在處理拖欠貸款時，銀行應該先於政府得到賠款，否則就稱不上是「政府擔保的首付款」。

Coates稱政府應該對風險有一個開放接受的態度，尤其是在當前這個下跌的市場行情下。

莫里森預料到了針對這項新政的反對意見，所以他用 「房主的資產會增值—-在自由黨的領導下」作為反駁——在當前這個房價已經下跌了很多，墨爾本和悉尼還在繼續下跌的境況下，這個說法著實是需要勇氣。

新政會有效果嗎？

Coates 稱，如果數據顯示有更多的首次置業者在新政以後進入市場，那麼有兩種可能「新政有效果了」 或者「起到了相反的作用」。

因為這次新政的目標僅是將一萬名，數量較小的，具備還款能力而缺少百分之二十首付的首次置業者變成住房擁有者。這並「不會影響住房擁有率」，因為數量並不大。

Coates說，如果這項政策使那些本來不想或者買不起房子的人進入了市場，那麼這項政策影響了房價。如果使這樣，那麼這項政策看起來更像 「首次置業者補貼」，這將推動房價上漲，賣家將是贏家。

莫里森總理稱，這項政策將 「帶來很大的不同」，幫助置業者縮短一半以上的存首付款的時間。

如果這項政策的目的僅僅是幫助首次置業者縮短存首付款的時間，或者是成功的。RateCity, 一個比較利息的網站，曾經作過調查， 存滿首付款，住在悉尼的人需要五年，住在墨爾本的人需要四年，布里斯班則是三年。RateCity 研究中心主任Sally Tindall 說，30年的抵押貸款因為削薄了首付款意味著將要更多的利息。根據RateCity的計算，購買五十萬的房子付5%的首付而不是20%， 將意味著房主在三十年期間要多付$58,774的利息。

Tindall 稱澳大利亞審慎監管局（Apra）在過去的四年中不斷告訴澳洲銀行 「對低首付的借款要謹慎小心」，現在主要的政黨們卻鼓勵支持銀行這種做法。

什麼是政治？

在2016的大選之前，工黨提出以改變稅收政策，來保持投資客和自住購房者之間平衡的主張。

聯邦政府反對工黨提出的消除負抵稅，並將資本利得稅折扣率減半的可能性。理由是工黨的政策將會引起房租上升，房價下跌，儘管影子黨財政部一再稱價格的影響將是溫和的。

雖然反對工黨的計劃給聯邦政府帶來了強大的攻擊線，但在自己的立場中留下了一個缺口—– 需要為 「能負擔的房價」 做一些的務實的事情。

從那時開始，聯邦政府便開始積極地尋求對策，力求在不打擊房價地前提下，幫助首次置業者擁有自住房。 例如，允許更多的首次置業者利用養老金的稅收優惠來存取首付款。但是因為到目前為止，只有2800名購房者使用了這項政策， 聯邦政府又想通過別的途徑，幫助那些有足夠收入和償還能力，但是沒有足夠存款的人早日擁有自住房。

Coates 說，首次置業者新政顯示聯邦政府的 「真正挑戰」 是 「又想幫助首次置業者, 又不想傷害任何一方」， 而現實是只有別的一方受傷一些，首次置業者才能贏。

Coates 稱工黨的負抵稅將會使很多投資者退出市場而使首次置業者受惠， 聯邦政府卻還在嘗試，讓首次置業者感覺他們是站在首次置業者的這邊，卻同時保持房價不跌。

總結

第一個住房貸款存款計劃，很可能會受到那些正打算購買他們的第一套住房的人們的歡迎。但是，借貸的最基本法則並沒有改變，首付變少了將意味著更多的利息。與通過稅收政策來減少投資者優勢的稅收改革相比，聯邦政府的政策似乎更是在邊緣修修補補。

文章來源：澳洲衛報