澳洲的房產真的會跌掉四成嗎？

最近有個新聞報道說澳洲的房產在接下來的12月中會跌掉40% ——真的會發生嗎？如果房價真的會如此大幅地下跌，那麼房價將會成為我們最不想關心的一件事情。

目前看來，這似乎不是我們所面臨的問題。儘管墨爾本和悉尼的房價都有不同程度的下跌，澳洲的大多數其它城市房價卻都有上漲的跡象。甚至珀斯，房價在經歷了四年的下跌以後，有重新回暖上升的跡象。

那麼，有可能造成房價大幅下跌的成因又是什麼？

1. 失業率急劇上升

澳洲目前的失業率維持在六年以來的最低點，並且我們中的大多數人並不擔心會失去工作。失業，是影響人們付款能力的最大因素，包括付房產的抵押貸款——雖然如果利率上升，預算可以調整，但收入的損失意味著房產貸款需要更長的時間來償還。

如果失業率大幅上升，那麼會引起大量的人們需要賣出他們的房產，供給大幅攀升會引起價格下跌。那麼多高的失業率會可能引起這種現象？

幾個百分點不會。超過10%的兩位數百分點才會引起這種現象。 自從上個世紀90年代初期的經濟衰退之後，澳洲沒有出現過這種現象。

2. 銀行利率大幅上升

銀行利率的上升會影響人們的借貸能力——當然，銀行利率的增加同時也意味著更好的經濟增長和更好的貸款償還能力。

毫無疑問， 那些有巨額貸款的人將會受到銀行利率上升的嚴重影響。同樣地，那些原來只付利息的銀行客戶對突然轉向付本金也是沒有準備的。

然而，在現實中，絕大多數有房產抵押貸款的人士對利率的溫和增長還是有所準備的——銀行上調利率這種情形，已經被預期了有段時間。

那麼，短期內，利率會大幅上調嗎？

長期利率預測者預計，由於人口老齡化等一系列因素，利率不可能回到20世紀90年代初的水平。

不管情況是否如此，在當前的經濟環境下，利率大幅上調看起來確實是不可能的。

3. 融資困難

現在要融資非常困難。沒有一家銀行願意被皇家委員會(Royal Commission) 認為在不恰當地放貸。

好消息是皇家委員會的調查已經結束，銀行在放貸方面將有更大的確定性。委員會提出的建議不可能嚴格到以致樓價下跌40%。

皇家委員會調查的另一個結果是，銀行將會向較新的房貸客戶政策傾斜。總的說來，融資借貸比現在這個時候要更加困難似乎也是不太可能。

4. 全球性經濟衰退

全球經濟正在強勁增長，澳大利亞正在緩慢地追趕這以勢頭。經濟增長地前景很不錯，只是政治危機看起來是個大問題。

最可能潛在影響澳洲經濟的是川普政府和中國之間的貿易戰。中美貿易戰有可能嚴重影響全球經濟，甚至導致全球經濟停止增長。這也是澳大利亞幾乎控制不了的事情——如果全球經濟衰退，海外市場對我們澳洲商品和服務的需求會減退，這將會嚴重影響我們的經濟，澳洲也將會隨之步入經濟衰退。

綜上所述， 最有可能導致澳洲房價大幅下跌的情況是，由於其他國家經濟決策不力造成澳大利亞陷入全球經濟衰退。

雖然我們不能百分之一百地確定這種情況不會發生，但從現階段地情況看起來，澳大利亞房地產市場在未來兩年將會面臨比較溫和的狀況。

文章來源：www.realestate.com.au