養老基金是澳大利亞政府為本國退休人士所設立的一種投資和儲蓄的方式，澳洲也擁有著世界上最為複雜和完善的養老金系統，且種類十分多樣化。而其中自我管理養老基金（SMSFs）可謂是近年來發展勢頭最為迅速的養老金種類了。

自我管理養老基金，顧名思義就是SMSFs的成員是為了自身的利益而進行養老金的管理，並且由自己來承擔相應的法律以及義務。不過值得注意的是，成立自我管理養老金費用明顯高於其他養老基金，且需要相當之高的專業知識。儘管如此，該基金類型在近年來日益受到澳洲人的追捧。

在當前的大環境下，澳洲地產成為了SMSFs一個日益流行的投資類別。地產作為一種有形不動產，相比股票等投資產品來講更具有穩定性。不過在通過自管養老基金買房的時候，也有許多需要注意的地方。

通過SMSFs投資物業時，有許多適用規則。主要規則是財產必須符合單一目的原則（Sole Purpose），這意味著任何租金收入或轉售收入都必須退還於自管養老基金，而不能用做其他用途。

SMSFs用於不動產投資的時候需要注意以下幾點：

1. 購買的物業必須是由退休金法定義的單一可收回資產，而不是幾項資產或若干財產的組合。

2. 該物業可以是住宅或商業物業，但不能是空置的土地，必須是超過50平方米的單一不動產。

3. 不能從SMSFs的成員或相關方（如商業夥伴或配偶）購買住宅物業。

4. 住宅物業必須嚴格用於投資用途，不能作為居住地或度假屋。

5. 住宅物業必須租用，但不得由基金成員或任何家庭成員租用。

6. 商業地產可以是SMSFs購買的物業，然後將該物業租賃給基金會員或關聯方。

7. 允許進行海外財產投資，但需遵循當地區的法律法規。

此外，在談及用自管養老基金（SMSFs）進行貸款買房的時候，就必須引入一個概念：有限追索貸款（Limited Resources Borrowing Arrangements，LRBA）。此類貸款不比平常的房屋按揭貸款，只能夠用於購買投資房和在裝修，並且每一個獨立的不動產都需要一個獨立的LRBA，因此通過SMSFs投資買的房產是無法在增值之後套現。

那麼利用自管養老基金（SMSFs）購置房產存在諸多的限制的情況下，那為何還要通過這一渠道來進行購買呢？這主要還是源自於SMSFs作為養老基金，在稅務方面有著很大的優勢，主要可以分為三個方面：

1. 通過SMSFs投資房產，租金收入的稅率15%封頂，並且在退休金階段租金免稅

2. 利用Salary Sacrifice的方式償還本金，就可以獲得扣稅的效果

3. 在持有投資的不動產超過12個月之後，只需要繳納10%的增值稅，且如果在退休金階段賣出地產，還可以退還增值稅。

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