相信很多有意向購買酒庄的投資人都希望可以貸款來解決現金流的問題。澳拓貸款遇到過很多客戶諮詢關於投資酒庄該如何貸款，貸款比例，還有酒庄的盈利是否可以用來申請貸款等問題。今天我們就幫大家分析一下買酒庄該如何做貸款。
在很多投資人眼中，購買一個酒庄跟購買市區的一幢別墅，一間公寓，並沒有什麼區別。我們買別墅或公寓做貸款的時候，請估價師做一個估價，再向銀行提交一份收入證明，貸款就水到渠成地批下來了。因此很多人認為貸款買酒庄也是差不多的，但事實上，這樣的理解很可能是片面的。
有的小酒庄是莊主在退休，出於愛好而建立的。酒庄就是他的家，而酒庄的土地註冊用途也可能是民用。所以雖然土地註冊使用方式為商業性質，但是其商業性幾乎可以忽略。這樣酒庄的與一個住宅沒有什麼本質區別，在酒庄沒有明顯溢價的時候，其貸款也確實可能和一般的住宅貸款差不多。
貸款機構看重什麼？
事實上，在銀行等貸款機構看來，無論你想貸款買個別墅還是買個酒庄，其性質都是抵押貸款，因此流程也是差不多的。不過一般商業貸款和住房貸款是由不同的部門負責的。總體來說，貸款機構在審核抵押貸款申請的時候考慮的主要因素有如下幾個：購買人的還款能力；購買人的預付款和可抵押資產；要購買商業的類型和位置；要購買的商業物業的出租條款。
1. 購買人的還款能力
澳洲銀行等放貸機構主要考慮影響還款能力的因素包括：收入包括：澳洲境內的繳稅工資收入；澳洲境內的生意繳稅收入；澳洲境內投資物業的租金收入；即將購買的酒庄的租金收入；其他形式的澳洲境內繳稅收入。支出包括：你和你的家庭在澳洲的生活開銷；你的信用卡額度（折算為開銷）；你的任何貸款（車貸、房貸等）；你的任何其他開銷。
需要注意的是，放貸機構通常不考慮以下類型的收入：任何形式的澳洲境外收入；酒庄收購前的經營收入；沒有完稅記錄的任何澳洲收入。根據你提交的收入和支出材料，貸款中介或者貸款機構，通過他們預設的貸款計算器來計算你的還款能力——從而決定你的貸款上限。不管你買什麼，你最多可以借這麼多。
2. 預付款和抵押資產
預付款一般包括「合同押金」和「成交時自己付的餘款」。合同押金根據賣家的要求從5%-30%不等，但是最常見的是總價格的10%，通常需要在交換合同的時候支付。如果需要的貸款超過了你的貸款上限，你應該考慮提高預付款的比例，當然，你也可以提供更多的收入證明。特別需要注意的是，即使你的貸款上限大於等於需要的貸款，貸款機構還需要考慮你提供的抵押資產的價值。
由於你支付的酒庄價格，幾乎不可避免地，包含了商業議價，而銀行又不會為這一部分議價提供抵押貸款，因此你的預付款裡面必須要把這一部分議價包含進去，以避免錯誤估計貸款數量造成不必要的麻煩，甚至損失。
3. 要購買的商業的類型和位置
銀行等貸款機構對於申請商業貸款的商業做在的行業與位置都有很多的考量，卻往往不會告訴申請人。如果貸款機構有任何顧慮，小則壓低你的貸款比例，或者壓低估價；大則直接拒絕掉你的申請，不給理由。
這是個不能一概而論的因素，請專業的貸款中介幫你把關是個不錯降低風險的辦法——因為專業貸款人士的經驗可以告訴你一些貸款機構不會告訴你的事情。
4. 要購買的商業物業的出租條款
很多投資人錯誤的依賴酒庄的收入作為還款能力證明，而租金幾乎是唯一被貸款機構認可的酒庄收入。租金收入包括但不限於，將葡萄園全部或部分租給其他酒廠， 將品酒室出租給其他品牌，將餐廳出租出去等。這些租賃合約提供的穩定收入，都是銀行認可的收入來源，可以被用來計算你的還款能力，並提高銀行認可的你的貸款上限。
非租金的經營收入決定了賣家的商業議價。對該數據的錯誤判斷會直接影響還款能力計算，以及對該酒庄商業價值的判斷。因此是一個非常重要的不容忽視的問題。
5. 其他可能影響貸款的因素
包括貸款人的信用不良，盈利模式單一，貸款人不提供個人擔保，貸款人缺乏相關經營經驗，管理團隊缺乏相關經驗等
雖然申請的是抵押貸款，但是銀行等貸款機構也希望投資的是一個好生意，而不希望借款人經營不力導致收回貸款困難增加。因此如果上述某個條件觸動了貸款機構的某個敏感神經，你的貸款難度也會增加。有針對性的準備，比如準備一份詳盡商業計劃書，提供儘可能詳盡可靠的收入證明，請一位有豐富經驗可靠的貸款經紀人等，都可以更好的控制這些風險。
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更新於 ：2024-12-20 03:12 12月初，三名台灣總統府當值憲兵因向中共特務提供機密遭到抓捕，之後中共滲透台灣網紅的種種跡象也被媒體爆出，再次引起台灣輿論對中共滲透及《反滲透法》界限的討論。 從中共誕生以來，統戰與滲透一直是中共非常重要的戰略手段，從未放鬆過。上百年來，其滲透能力堪稱登峰造極，幾乎就是無所不在、無孔不入、無往不勝。中共當局不僅依靠統戰與滲透成功地將國民政府趕到了台灣，還將全中國百姓拿捏得服服貼貼。 西方政客的幻想曾造就了中國經濟的快速崛起，中共的統戰與滲透也隨著中國製造的廉價產品全方位地蔓延到了世界各國，並順利地在各級政府、學術領域，甚至地方社團中埋下種子，打下了長期盤踞的基礎。 而散布在世界各國的台灣社團從來就是一個重災區，在民主環境里成長的台灣人並沒有天生的免疫力，一些單純的台灣人往往在有意無意間被利用了、被滲透了，被統戰了，卻完全沒有意識到自己已經墮落在紅色的枷鎖之中。 每當人們提到中共的統戰與滲透就會聯想到特務與間諜，其實統戰與滲透的範圍極其廣泛，廣泛到不能簡單地用「間諜」的概念來分析論述。 比如說，一些有點影響力的台灣人常常會公開提醒台灣商人，不要在中共不喜歡的媒體上刊登廣告，或避免發表支持台灣政府的言論，美其言曰出於「好意」或「保護僑胞」，其實他們已經在中共的戰壕里，替中共的統戰與滲透發揮影響力了。讓人產生恐懼或自覺宣揚「中國好故事」，都是紅色滲透中不可或缺的重要環節。 很多海外華人，包括台灣人或東南亞的華裔難民，他們的政治立場往往會隨著中共影響力的變化而相應發生變化，有些人從反共走向親共，之後又宣稱反共，自由世界給了他們自由思想的空間，但他們是否真的能在立場的改變過程中擺脫中共勢力的束縛呢？那就只有天曉得了。因為中共統戰與滲透的力量就像癌細胞，具有頑固的持久性，有時活躍、有時潛水，當沾惹上後想洗心革面就沒那麼容易。 在澳中經濟處於蜜月的年代，澳洲只看到了滾滾而來的金錢，卻沒注意到中共的金錢是一把雙刃劍，它既減輕了澳洲的經濟危機，也削弱了澳洲的立國基礎，澳洲政府在中共的玩弄下幾乎成為了一堆木偶。譚寶政府最終反戈一擊推出了「反滲透法」，氣焰囂張的中共和統會也不得不偃旗息鼓。中共的紅色勢力就此消亡了嗎？當然不會！那張滲透的網路不是一天建成的，也不可能在一天內轟然瓦解，該鋪墊的早已穩妥，該下的種子也已紮下了根。 英國王子邊上埋著紅色地雷，中共軍人擠進紐西蘭國會，泛紅憲兵在守護台灣總統府，類似的情形比比皆是，澳洲也絕對不會例外，冰凍三尺非一日之寒，區別只在於何時才被發現，西方民主社會的一大特點就是後知後覺。 中國人的群體很簡單，親共與反共都是擺在檯面上，多多少少都對澳洲主流產生影響力，其它的絕大多數社團都保持低調，明哲保身，見風使舵，意見統一。 與中國社區相比，台灣社區反而顯得比較複雜，那是因為各台灣社團在對台灣的定義上有著差異。 在歷史的演變過程中，海外缺乏具有影響力的台灣本土社團代表台灣人發聲，一直被認為是台灣人聲音的社團並非來自台灣，那是一些民國初期就開張的百年老店，「XX堂」，或「XX會」，以及逃離共產極權迫害的難民組成的「越緬寮」團體，他們都曾接受了中華民國文化教育，本質上捍衛的是中華民國。當中共和統會在全世界粉墨登場後，首當其衝就是對這些社團進行統戰與滲透，遺憾的是無一能夠倖免。… Read More
新的482「需求技能簽證」(Skills in Demand, SID) 相關的法規於2024年12月7日生效，由於細節不多，僱主和簽證申請人必須留意簽證的新要求。 首先需要注意的是，將不會有新的子類別。需求技能簽證將與臨時技能短缺簽證使用相同的子類別號碼「482」，但這絕不是簡單的重新標籤。 任何在12月7號之前提交的482簽證申請不受這些變更的影響。 需求技能簽證有三個流派：專業技能流、核心技能流和勞工協議流。前兩個流派取代了中期和短期流派，這意味著該簽證更注重高低收入之間的區別，而不是長期和短期的職業短缺。勞工協議流將有效保留現有標準。至於針對低薪但關鍵職業的基本技能通道的命運，則無法預測。計划進入該流派的職業可能會通過勞工協議獲得。 主要法規不僅修訂了482子類簽證，還包括相關的提名、贊助義務和僱主提名的永久簽證。只有關鍵方面被突出強調。 該法規的大部分內容涉及修訂現有法規，將子類的名稱從「臨時技能短缺」改為「需求技能」，例如，與簽證取消、退款和某些家庭成員豁免的規定。然而，這項新簽證還有許多重要方面。 收入門檻 取代臨時技能移民收入門檻 (TSMIT) 的將是1994年移民法規中設定的兩個收入門檻： 1.… Read More