相信很多有意向購買酒庄的投資人都希望可以貸款來解決現金流的問題。澳拓貸款遇到過很多客戶諮詢關於投資酒庄該如何貸款，貸款比例，還有酒庄的盈利是否可以用來申請貸款等問題。今天我們就幫大家分析一下買酒庄該如何做貸款。
在很多投資人眼中，購買一個酒庄跟購買市區的一幢別墅，一間公寓，並沒有什麼區別。我們買別墅或公寓做貸款的時候，請估價師做一個估價，再向銀行提交一份收入證明，貸款就水到渠成地批下來了。因此很多人認為貸款買酒庄也是差不多的，但事實上，這樣的理解很可能是片面的。
有的小酒庄是莊主在退休，出於愛好而建立的。酒庄就是他的家，而酒庄的土地註冊用途也可能是民用。所以雖然土地註冊使用方式為商業性質，但是其商業性幾乎可以忽略。這樣酒庄的與一個住宅沒有什麼本質區別，在酒庄沒有明顯溢價的時候，其貸款也確實可能和一般的住宅貸款差不多。
貸款機構看重什麼？
事實上，在銀行等貸款機構看來，無論你想貸款買個別墅還是買個酒庄，其性質都是抵押貸款，因此流程也是差不多的。不過一般商業貸款和住房貸款是由不同的部門負責的。總體來說，貸款機構在審核抵押貸款申請的時候考慮的主要因素有如下幾個：購買人的還款能力；購買人的預付款和可抵押資產；要購買商業的類型和位置；要購買的商業物業的出租條款。
1. 購買人的還款能力
澳洲銀行等放貸機構主要考慮影響還款能力的因素包括：收入包括：澳洲境內的繳稅工資收入；澳洲境內的生意繳稅收入；澳洲境內投資物業的租金收入；即將購買的酒庄的租金收入；其他形式的澳洲境內繳稅收入。支出包括：你和你的家庭在澳洲的生活開銷；你的信用卡額度（折算為開銷）；你的任何貸款（車貸、房貸等）；你的任何其他開銷。
需要注意的是，放貸機構通常不考慮以下類型的收入：任何形式的澳洲境外收入；酒庄收購前的經營收入；沒有完稅記錄的任何澳洲收入。根據你提交的收入和支出材料，貸款中介或者貸款機構，通過他們預設的貸款計算器來計算你的還款能力——從而決定你的貸款上限。不管你買什麼，你最多可以借這麼多。
2. 預付款和抵押資產
預付款一般包括「合同押金」和「成交時自己付的餘款」。合同押金根據賣家的要求從5%-30%不等，但是最常見的是總價格的10%，通常需要在交換合同的時候支付。如果需要的貸款超過了你的貸款上限，你應該考慮提高預付款的比例，當然，你也可以提供更多的收入證明。特別需要注意的是，即使你的貸款上限大於等於需要的貸款，貸款機構還需要考慮你提供的抵押資產的價值。
由於你支付的酒庄價格，幾乎不可避免地，包含了商業議價，而銀行又不會為這一部分議價提供抵押貸款，因此你的預付款裡面必須要把這一部分議價包含進去，以避免錯誤估計貸款數量造成不必要的麻煩，甚至損失。
3. 要購買的商業的類型和位置
銀行等貸款機構對於申請商業貸款的商業做在的行業與位置都有很多的考量，卻往往不會告訴申請人。如果貸款機構有任何顧慮，小則壓低你的貸款比例，或者壓低估價；大則直接拒絕掉你的申請，不給理由。
這是個不能一概而論的因素，請專業的貸款中介幫你把關是個不錯降低風險的辦法——因為專業貸款人士的經驗可以告訴你一些貸款機構不會告訴你的事情。
4. 要購買的商業物業的出租條款
很多投資人錯誤的依賴酒庄的收入作為還款能力證明，而租金幾乎是唯一被貸款機構認可的酒庄收入。租金收入包括但不限於，將葡萄園全部或部分租給其他酒廠， 將品酒室出租給其他品牌，將餐廳出租出去等。這些租賃合約提供的穩定收入，都是銀行認可的收入來源，可以被用來計算你的還款能力，並提高銀行認可的你的貸款上限。
非租金的經營收入決定了賣家的商業議價。對該數據的錯誤判斷會直接影響還款能力計算，以及對該酒庄商業價值的判斷。因此是一個非常重要的不容忽視的問題。
5. 其他可能影響貸款的因素
包括貸款人的信用不良，盈利模式單一，貸款人不提供個人擔保，貸款人缺乏相關經營經驗，管理團隊缺乏相關經驗等
雖然申請的是抵押貸款，但是銀行等貸款機構也希望投資的是一個好生意，而不希望借款人經營不力導致收回貸款困難增加。因此如果上述某個條件觸動了貸款機構的某個敏感神經，你的貸款難度也會增加。有針對性的準備，比如準備一份詳盡商業計劃書，提供儘可能詳盡可靠的收入證明，請一位有豐富經驗可靠的貸款經紀人等，都可以更好的控制這些風險。
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This post was last modified on 2019年3月18日 12:04
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