在過去幾年中，麥克瑞的商業買家群體在不斷的增加，公司新增了具有深厚經驗的商業房產專家 Ben Foster，這一切的改變都將為我們迎來一個收穫的2019。
最近許多老客戶問我：2019年如何投資房產？民用住宅類房產走勢下降，不知何時才能終止。商業房產各種類別與看似繁雜的規則，又不知如何下手？
看著陸續增加的商業房產買家們，似乎各個稱讚不絕，稱心滿意。到底商業房產會給我們帶來些什麼好處呢？我們請房產專家大衛麥克瑞幫您細細分析。
要說商業房產的優勢在哪，可能還不只以下的這些分類，但每個商業房產的優勢都離不開下面這些主要因素：
高投資效益
儘管在過去的9年中商業房產的投資回報下降了2%，和民用房產相比其投資回報仍然大大高出。最近的一則研究表明，商業房產現今的回報率（接近凈回報率）在5.25%以上，而民用房產則徘徊在1.5%，對於注重現金流的投資者差異是非常大的。
很大一部分商業房產的購買者年齡在退休或接近退休的年紀，因為他們無法再依靠養老金分紅或銀行利息來滿足他們的生活開支。同時也有很大一部分來自於需要大量現金流來快速多處置業的高需求投資者。
租客承擔各種支出
通常一個商業房產的租賃方支付幾乎所有的房產開支（土地稅除外）。
相比民用房產的租客，房東需要支付保險，維護費，物業管理費，市政費，水費的服務與排污費和所有法定條款下的支出。這些費用幾乎佔了住宅租金回報的30%，由此看出這兩種不同房產的主要差異點。
民用房產的租客權益條例
不久前修改的民用房屋租客條例更多的偏向於租客利益，使得房東利益大大下降。對民用房產投資者產生了許多負面影響。
未來對民用房產的負扣稅改革
如果2019年聯邦勞工黨獲得政權將帶來很大可能的民用房產投資負扣稅改革。這將大大增加投資者對商業房產的需求，因為商業房產部分的負扣稅政策將繼續實行。
更長的租約期
通常，商業房產的租賃期為3-20年不等，租金逐年遞增，對房東具有穩定安全的現金流。相比民用，租期一般以12個月計算。
商業房產多種用途
民用房產只能做住宅使用，而商業房產通常具有多種用途，對投資者的資產等級考核也有較大提高。（商業用途有零售，工業，辦公樓與醫療等多種可選）
銀行借貸優勢
銀行傾向於借貸給穩定和可預測收入的商業房產。對借方來說LVR（貸款價值比率）一般為更低風險的65% （註：買家支付35%，銀行貸款65%），而大部分商業房產買家對這房產價格的35%通常具有更好的現金支付能力。
自管超級基金 Self-Managed Super Funds簡稱SMF
通過SMF賬戶來購買商業房產具有很多稅務優勢。過去幾年對這一優勢，商業房產市場吸引了許多投資者。
未來價值增長
過去5年，商業與民用都顯現出了強勁的走勢。而現今，民用房產有了逐步下降的趨勢，但商業房產仍將保持良好的租金漲幅，價值漲幅。對商業房產來說，有限的商業建築與商業用地，不斷增加的海外買家（海外買家幾乎沒有購買上限），維省大力開發多處商業縱橫區，加上墨爾本相比世界上其他主要城市具有更高的收益回報，這些都將保證商業房產的價值穩步上升。
在過去幾年中，麥克瑞的商業買家群體在不斷的增加，公司新增了具有深厚經驗的商業房產專家 Ben Foster，這一切的改變都將為我們迎來一個收穫的2019。
詳情請瀏覽麥克瑞商業房產網站 www.mcraepropertycommercial.com.au
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This post was last modified on 2019年3月7日 14:17
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更新於 ：2024-12-20 03:12 12月初，三名台灣總統府當值憲兵因向中共特務提供機密遭到抓捕，之後中共滲透台灣網紅的種種跡象也被媒體爆出，再次引起台灣輿論對中共滲透及《反滲透法》界限的討論。 從中共誕生以來，統戰與滲透一直是中共非常重要的戰略手段，從未放鬆過。上百年來，其滲透能力堪稱登峰造極，幾乎就是無所不在、無孔不入、無往不勝。中共當局不僅依靠統戰與滲透成功地將國民政府趕到了台灣，還將全中國百姓拿捏得服服貼貼。 西方政客的幻想曾造就了中國經濟的快速崛起，中共的統戰與滲透也隨著中國製造的廉價產品全方位地蔓延到了世界各國，並順利地在各級政府、學術領域，甚至地方社團中埋下種子，打下了長期盤踞的基礎。 而散布在世界各國的台灣社團從來就是一個重災區，在民主環境里成長的台灣人並沒有天生的免疫力，一些單純的台灣人往往在有意無意間被利用了、被滲透了，被統戰了，卻完全沒有意識到自己已經墮落在紅色的枷鎖之中。 每當人們提到中共的統戰與滲透就會聯想到特務與間諜，其實統戰與滲透的範圍極其廣泛，廣泛到不能簡單地用「間諜」的概念來分析論述。 比如說，一些有點影響力的台灣人常常會公開提醒台灣商人，不要在中共不喜歡的媒體上刊登廣告，或避免發表支持台灣政府的言論，美其言曰出於「好意」或「保護僑胞」，其實他們已經在中共的戰壕里，替中共的統戰與滲透發揮影響力了。讓人產生恐懼或自覺宣揚「中國好故事」，都是紅色滲透中不可或缺的重要環節。 很多海外華人，包括台灣人或東南亞的華裔難民，他們的政治立場往往會隨著中共影響力的變化而相應發生變化，有些人從反共走向親共，之後又宣稱反共，自由世界給了他們自由思想的空間，但他們是否真的能在立場的改變過程中擺脫中共勢力的束縛呢？那就只有天曉得了。因為中共統戰與滲透的力量就像癌細胞，具有頑固的持久性，有時活躍、有時潛水，當沾惹上後想洗心革面就沒那麼容易。 在澳中經濟處於蜜月的年代，澳洲只看到了滾滾而來的金錢，卻沒注意到中共的金錢是一把雙刃劍，它既減輕了澳洲的經濟危機，也削弱了澳洲的立國基礎，澳洲政府在中共的玩弄下幾乎成為了一堆木偶。譚寶政府最終反戈一擊推出了「反滲透法」，氣焰囂張的中共和統會也不得不偃旗息鼓。中共的紅色勢力就此消亡了嗎？當然不會！那張滲透的網路不是一天建成的，也不可能在一天內轟然瓦解，該鋪墊的早已穩妥，該下的種子也已紮下了根。 英國王子邊上埋著紅色地雷，中共軍人擠進紐西蘭國會，泛紅憲兵在守護台灣總統府，類似的情形比比皆是，澳洲也絕對不會例外，冰凍三尺非一日之寒，區別只在於何時才被發現，西方民主社會的一大特點就是後知後覺。 中國人的群體很簡單，親共與反共都是擺在檯面上，多多少少都對澳洲主流產生影響力，其它的絕大多數社團都保持低調，明哲保身，見風使舵，意見統一。 與中國社區相比，台灣社區反而顯得比較複雜，那是因為各台灣社團在對台灣的定義上有著差異。 在歷史的演變過程中，海外缺乏具有影響力的台灣本土社團代表台灣人發聲，一直被認為是台灣人聲音的社團並非來自台灣，那是一些民國初期就開張的百年老店，「XX堂」，或「XX會」，以及逃離共產極權迫害的難民組成的「越緬寮」團體，他們都曾接受了中華民國文化教育，本質上捍衛的是中華民國。當中共和統會在全世界粉墨登場後，首當其衝就是對這些社團進行統戰與滲透，遺憾的是無一能夠倖免。… Read More