曉梅會計事務所
近期，政府發布了一份草案，其中對外國居民出售住宅物業時申報資本增值稅的條款進行了修改。一旦這些修改正式立法，如果您是外國居民，這些規定在您出售您的住宅物業時會產生一定的影響。
在2017-18的聯邦預算中，對於「自住房免稅」政策，政府宣布將進行以下修改：
- 從2017年5月9日下午7：30（澳大利亞時間）起，外國居民在澳大利亞出售自住房時將不再享受免除資本增值稅的政策優惠
- 在2017年5月9日下午7：30（澳大利亞時間）之前持有的物業在2019年6月30日之前出售不受新規定約束
這裡所說的外國居民，指的是澳大利亞非稅務居民，因此，在修改的規定生效後，只有澳大利亞稅務居民以及澳大利亞臨時稅務居民依然能夠享受這一免稅政策。
先來說一說什麼是「自住房免稅」（Main residence exemption）。自住房就是您買下來作為自己的家所居住的房產。作為澳大利亞稅務居民，在符合某些標準的前提下，當您出售自住房時如有資本增值，則可以免除資本增值稅。
也就是說，在修改生效後，外國居民需要注意的有以下兩點：
- 在2017年5月9日下午7：30（澳大利亞時間）之前持有的物業，在符合要求的情況下，您只有在2019年6月30日之前將物業出售，才依然能享受自住房免稅政策；若是在2019年7月1日之後出售，則不能享受免稅；
- 在2017年5月9日下午7：30（澳大利亞時間）之後持有的物業，在出售時則不能再享受免除資本增值稅的政策
有趣的是，如果一個澳大利亞非稅務居民回到澳大利亞並重新成為一名澳大利亞稅務居民，儘管他們有一段時間為非稅務居民，當他們出售他們的自住房時，依然能全額或是部分免除資本增值稅。
下面讓我們通過兩個例子，讓大家更好地了解新政的變化。
1. 小紅在2010年9月10日購置了一處房產，搬入並將其作為她的自住房。
在2018年7月1日，小紅搬出了這處房產，去了紐約。在試圖出售這套房產期間，小紅將其出租給了其他租客。
在2019年10月15日，小紅簽訂了出售房產的合同，此時她已經是澳大利亞非稅務居民。出售協議於2019年11月13日正式生效。
根據稅法規定，這一交易被歸類為CGT event A1，出售房產的時間即為簽訂出售合同的時間，也就是2019年10月15日，已經超過了新政給出的能獲得免稅的時間限制（2019年6月30日），且當時小紅已經不是澳大利亞稅務居民，因此無權享有自住房免稅政策。同時，因為是非稅務居民，小紅的個人所得稅從$1起征，並且起徵稅率為32.5%。
2. 小明在2005年3月1日購置了一處公寓房，搬入並將其作為他的自住房。
在2010年到2015年的五年時間裡，小明在海外工作，因此屬於澳大利亞非稅務居民。在海外居住期間，小明一直將房產出租。他於2015年從海外回到澳大利亞並搬回了這套公寓房，也重新成為澳大利亞稅務居民。
在2020年10月1日，小明簽訂了賣房合同，根據稅法規定，這一交易被歸類為CGT event A1。並且，在出售房產時小明仍是澳大利亞稅務居民，因此他能夠享有全額的自住房資本增值稅豁免。而小明在海外的五年時間裡，根據」六年法則」，小明依然能將這套公寓房作為他的自住房。
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