在澳洲,由於公寓(Apartment)的易於打理、設施完善及環境優美,越來越多的人選擇購買公寓作為投資或者自住。但由於居民小區屬於分契業權(Strata Title),每位業主代表不同的利益,加上小區內各種設施及公共區域的劃分,使小區的管理形成多極化。
那麼,作為一名業主怎樣才能保護自己的權益?出了問題怎樣解決?如果解決不了應該怎樣維權?等問題,自然也就成了每一位業主所關心的問題。作為經驗的物業法律師,下面我們與大家分享出現小區物業糾紛之對策。
一、小區物業管理的法律依據
在2015年之前,關於新南威爾士州地區居民小區物業管理的主要法律是《1996年新州小區物業管理法案》(Strata Schemes Management Act (1996))。此後,政府對居民小區物業管理法進行了一系列的改革,使其更加有效。
新的居民小區物業法於2016年11月30日正式實施。與舊物業法相比,新物業法主要在下列領域做出了改革:
- 增強了對物業經理的要求;
- 允許業主採用現代通信方式進行會議、選舉及溝通;
- 對其現有的小區物業規章進行修改,尤其是對寵物的規定;
- 集體銷售及更新物業登記;
- 更加便捷的處理糾紛方式;
- 放寬租客參與業主委員會列會的規定;
- 對非法停車,允許業主委員會會同當地政府制定相關政策;
- 針對家裝,設立了更加便捷的3個等級審批制度,取消了裝飾性誰來裝修的報批手續等。
二、常見小區物業糾紛
由於小區內不同的建築、公共設施及眾多業主,因此,難免會有各種矛盾及衝突,產生各種糾紛也就不足為怪了。下列是常見的小區物業糾紛:
- 濫用及佔用公共區域(Common Property);
- 非法停車;
- 非法養寵物;
- 噪音問題;
- 違反小區物業規章;
- 裝修問題;
- 建築缺陷及投訴未果,如漏水、牆裂逢等;
- 欠缺物業費等。
三、業主委員會的職責
按照《1996年新州小區物業管理法案》(Strata Schemes Management Act (1996))的規定:業主委員會代表所有業主的權益。它主要負責小區的日常管理,如決定物業經理公司、保安公司及其它服務公司人選,召開年會及選舉業主委員會成員等。
每個業主都可以入選業主委員會。按照《2015年新州小區物業管理法案》(Strata Schemes Management Act (2015))的規定,業主委員會要定期舉行例會,決定小區內的日常事務。業主委員會的組成主要有:
- Chairperson 主任;
- Secretary 秘書;
- Treasurer 財長;
- Members 委員。
每位業主委員會的成員都有不同的分工:
- 主任:
主要負責主持業主委員會例會,決定選舉的法定人數,宣布選舉結果等;
- 秘書:
主要負責召集業主委員會例會,向業主發出相關的通知,提供會議記錄,協助調查各種小區相關的文件及書面記錄,及與業主溝通等;
- 財長:
主要負責與小區財務有關的事宜,如檢查、發出物業費通知單,審核銀行日常的收入及開支情況,及向業主委員會彙報整個小區的財務狀況;
- 成員:
主要參與業主委員會的例會,對小區物業管理提出自己的建議,及對業主委員會的決定表決等。
四、出現物業問題後投訴的途徑
當業主發現物業問題後,可以通過下列途徑解決糾紛:
- 將問題以書面形式報告給業主委員會,尋求解決方案。業主委員會在收到報告後會處理投訴。一般情況下,大多數的小糾紛會在此階段得到解決;
- 但如果投訴未果,業主可以向新州公平交易廳投訴。統計顯示,有65%的投訴在此階段通過調解得以解決;
- 如果問題仍未解決,業主可以向新州民事及行政仲裁庭(the NSW Civil and Administrative Tribunal (NCAT))申訴。仲裁庭可以按照相關法律,對申訴進行判決。
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作者:查爾斯·朱律師,大德律師事務所
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