澳大利亞承認土地私有制，大部分地區都認可業主對於物業的擁有權。目前澳大利亞房產大致分為托倫斯所有權(Torrens Title) ，分契式所有權 (Strata Title) ， 社區所有權 (Community Title) 以及公司所有權 (Company Title) 。那麼這些所有權有何不同呢？

小編這期就跟您具體講一講關於澳洲產權的那些事。

Torrens Title：托倫斯所有權

托倫斯所有權系統是在1858年由南澳總督托倫斯引入南澳的，並在1863年1月1日引入新南威爾士州。該系統通過對房屋所有權的登記進行轉讓過戶，簡化了土地交易的程序以及對於所有權的認證。托倫斯所有權證書簡單可靠(這裡我們可以簡單理解成 「房產證」) ，證書上僅僅包括業主姓名，土地物業抵押的情況，及某些特別的說明。此類型物業簡單通俗來說，就是一整塊地分割好以後，具有獨立的地皮，目前市面上大部分街道上的獨立房屋(House)都屬於托倫斯所有權。購買托倫斯所有權的土地後，業主需要自己負責土地和房屋的維修和管理工作。業主也可以向當地政府申請對於房屋進行推倒重建或是加建。買家在購買托倫斯所有權的物業時，應當確認前房主是否有違建設施。因為一旦物業轉讓至買家名下，違建設施的風險就全部轉移至買家。一旦被當地政府發現，買家就要承擔罰款以及相應的一切損失。相應的，如果買家有意購地後進行重建或加建，則在購買物業前應當充分了解當地政府對於房屋建設的限制和要求(例如房屋的高度限制、用料限制、面積限制等)，以免得不償失。

分契式所有權(Strata Title)

分契式所有權是另外一種物業所有權的形式，比較常見的為公寓房或連體別墅等。業主對土地並無所有權，相反只是購買了土地上一個以水平和垂直劃分的有限空間並獲得該空間房產的所有權。由於一塊土地可以分成2至上百個分契空間，併產生許多公用設施(如外牆、過道、電梯等) ，需要所有業主共同維護。一般會交給專業的分契管理物業公司打理，業主每季度繳納相應的物業管理費。

除了政府頒布的法律法規外，每個物業大樓的業主團體對於分契管理也都會有不同的規定，對於業主來說，限制相應也較大。由於大樓結構屬於業主團體，因此分契式物業的業主不可隨意對自己的房屋進行改造或裝修。一旦被發現業主擅自對房屋結構進行改動，將會面臨嚴重的後果(例如罰款、恢復原樣或是訴訟等)。但好的地方是，分契管理物業公司會負責大樓日常的清潔及維護，為業主省去不少煩惱。

其他所有權類型

社區所有權是近年來開始多見的一種所有權形式，非常類似國內的住宅小區的模式。簡單來說，社區內的道路、花園及自然景觀等均由社區內的業主負責管理和維護，一般通過業主大會也會委託專業的社區管理物業公司打理(非常類似分契式所有權)。因此業主每季度也需要繳納相應的社區管理費來保證公共空間的清潔和維護。目前社區所有權內的獨立房屋類型較為多見。

公司所有權通常是指由一家公司的股東共同擁有的物業。例如一棟大樓20戶，是由該公司的20位股東共同擁有，每位股東擁有其中一戶房產。不同於房產的所有權，當買家購買該類型物業時，相當於購買了該公司股東名下的股份，進而對該物業產生相應的居住權。目前公司所有權的物業已經相當少見，市面上存在的部分物業也大多是在歷史長流中下來的。

了解所有權類型及其特點和限制可以幫助買家更好地尋找符合自身需求的物業。通常來說，托倫斯所有權的物業由於自帶土地，價格高，增值快，然而持有成本也相應較大，適合買家自住使用。而分契式所有權的土地由於不帶土地，價格與持有成本均要低一些，成為目前年輕家庭和者非常熱衷的物業。社區所有權介於上述兩者之前，業主既對土地擁有所有權，也受到業主團體和管理公司的規章限制。一般來說，光是通過房屋類型無法完全確定該物業的所有權類別。例如，聯排別墅可能是分契式所有權，也有可能是社區所有權。因此，買家在購買物業前需要通過律師對房屋的調查了解該物業的所有權類別。

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