悉尼房價面臨崩盤？房價變化深度分析（下篇）

（接上期）

罪魁禍首

如上篇所說，悉尼的房價和中等收入比是12.9。在一個完全正常的市場經濟模型中，當一個地方的房價和中等家庭收入比超過3的時候，市場會開始調節，降價向正常承受範圍靠近。但是，為什麼悉尼的房價完全脫離收入增長和房租增長，一飛衝天呢？澳洲政府和澳洲央行行長是罪魁禍首。

澳洲政府實施了多項或明或暗的政策，將房價泡沫吹大。2008年全球經濟危機以來，澳洲政府實施了「第一次購房買家」的新房補助，旨在「改善買家承受能力，鼓勵開發商開發新房」，延續至今。在澳洲各地第一次買房，只要符合條件，買家不只可以享受印花稅減免，還可以直接從政府拿錢。換句話說，政府在「賄賂」第一次買房的買家。實施購房補助的澳洲前總理陸克文最近承認，新房補助並不是為了改善買家承受能力，而是為了拖市，防止房價下跌。

澳洲政府也在「提高市場自由競爭」的掩護下，放棄了以前一直在執行的修建保障的廉租房的項目。澳洲央行則是赤裸裸地推高房價。這些年來，房價上漲只要減緩，澳洲央行馬上降低稅率，生怕房價漲慢了。正是在澳洲政府和央行的悉心策划下，悉尼房價漲到了瘋狂的程度。

危害

有人也許會說，買家、賣家和銀行都開心地把房價節節推高，每個人都賺到，這樣沒有什麼不好啊。但是，不要忘了，貸款是要還的。在每個人都在開心地吹泡泡的同時，澳洲的債務增長迅速增長。根據澳洲央行的數據，2018年6月，澳洲家庭債務和收入比是190%，全球第四，僅次於荷蘭、丹麥和挪威；澳洲現在總體債務7,000億澳幣，而澳洲只有2,460萬人口，相當於每個澳洲人，不管男女老少，都背負2.8萬澳幣的債務；如果我們按照一個家庭四個人（父母加兩個小孩）算，每個家庭現在背負112萬澳幣的債務；以澳洲現在極低的貸款利息4%來計算，也就是說，每年，每個家庭光還債，就要44,000多澳幣。

澳洲的銀行為了不停地把房產泡泡吹大，不停地向國外的金融機構借錢，30%的澳洲銀行貸款是從國外銀行借的。就算當現在的澳洲央行行長Phillip Lowe和各銀行是穿一條褲子的，也會把「歷史性新低」的1.5%的利率「歷史性地延長」到明年年底，甚至到2020年。

當美國聯邦銀行漲息，國際融資成本升高，澳洲的銀行也不得不隨之「非正常」（Out of Circle）地漲息。想想看，原來每年只需要還4萬多澳幣的家庭，當銀行漲息的時候，就需要還5萬、6萬，甚至7萬、8萬澳幣。一旦房價上漲，這個擊鼓傳花的遊戲玩不下去，沒有下家接盤，那麼，在頂端接受的房東們只有被迫還債，如果還不了，只有被銀行收房拍賣了。而現在，悉尼房價已經連續下跌了13個月。

展望

悉尼房價這一年來的下跌有很多因素：

1. 貸款審查收緊；
2. 貸款數額減少（同一個借款人，只能借到去年同期60%的貸款數額）；
3. 外國買家需要支付的印花稅上漲，以及土地稅上漲，導致外國買家數量下降約35%；
4. 養老金、基金買房的限制；
5. 「只還利息」的貸款，在接下來的三年，會大量轉成貸款和利息一起還（造成貸款人每個月要多還30%-40%的貸款）；
6. 房屋租金下降；
7. 銀行之間的貸款拆借率上漲；
8. 國際融資的上漲，導致「非正常（Out of Circle）」的貸款利息上漲；
9. 皇家調查委員會的證據發現，銀行面臨大量的集體訴訟，造成銀行成本上漲等等。

很遺憾的是，短期內，這些因素只會惡化，不會緩解：美聯儲今年12月還有一次加息，明年還有三到四次加息；皇家調查委員會明年二月會出最終報告，可能進一步打擊銀行，而導致貸款收緊……悉尼房價前景黯淡。

而一手將房產泡沫吹大的澳洲政府現在自身難保。明年五月，澳洲會舉行大選。現任自由黨和國家黨的聯合政府支持率已跌至新低，剛剛失去Wentworth選區，成為少數黨。有望明年上台的反對黨工黨黨魁Bill Shorten則誓言，取消投資房抵稅（Negative Gearing），並且表示：要懲治銀行，疾呼「為什麼銀行領導沒有進監獄」。澳洲央行也是沒有餘糧了，利率已經降到1.5%，再接下來，降低利率不會對房價有什麼影響（因為美聯儲加息太猛），反而會導致澳幣匯率跳水，導致國際投資撤離，生活開銷瘋漲，使本就艱難還貸的家庭雪上加霜。

澳洲政府現在只有一條路可以拯救房市：瘋狂印錢。這樣可能會避免房價崩潰。但是，這樣會導致惡性通貨膨脹，造成嚴重的社會危機。當危機來臨，就看澳洲政府夠不夠瘋狂開動印鈔機了。

對個人的影響

如果你還沒有買房，現在攥著定金正在看房，那麼，最好等一段時間，等房價見底再出手，這樣可以買到地理位置更好、戶型更好、更新的房子；如果你不幸中了澳洲政府和央行的圈套，壯烈高位接盤，那麼，你可以考慮：

1. 賣掉多餘的投資房。現在房價還沒有到底，能賣掉一些入不敷出的房子，是止損的最好方式；
2. 盡量攢錢，儘快還貸，減少以後還貸數量；
3. 實在沒有辦法還貸，和銀行商量看，有沒有辦法減少貸款；或者找律師諮詢，是否可以起訴銀行不負責任的貸款；
4. 申請破產。實在沒有辦法還貸，可以找律師諮詢破產事宜；不要學習「丁蟹父子跳樓」，讓家人、朋友傷心。

如果您需要任何法律服務，您可以直接撥打61 2 8084 8341，預定時間，來偉博律師事務所悉尼市中心的辦公室: Level 6, 1 Castlereagh St, Sydney 2000，和律師見面詳談。第一次諮詢，前二十分鐘免費。

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作者：文雅男律師，WB Legal Group偉博集團

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