LEASE AGREEMENT CONCEPT
上期，我們介紹了商業租約的訂立和商業租約中常見的三大條款：租金及其它支出、維修義務以及租約的轉讓。本期專欄中，我們為您介紹一般的商業租約中，通常會包含的另三項關鍵條款。
商業租約中的常見條款
一般的商業租約中，通常還會包含以下三個關鍵條款：
（一）租約的終止
通常情況下，租約在租期結束之後會自然終止。比如一個為期五年的租約，一旦五年的租期結束，在雙方都沒有提出續約的情況下，租約會自然終止。
除此以外，另外一個常見的情況是：因為租客在租約下的違約行為，導致租約被終止。通常來說，租約條文中都會詳細約定在何種情況下，租客的行為會被視為違約。這些條文通常都包括：
在以上列出的這幾點中，最常見的違約行為是：租客因為欠繳租金或其它費用而導致租約被終止。就這一點，租約中對於租客拖欠費用的期限通常有很嚴格的約定，常見的期限有七天或十四天。換句話說，假如租約中約定的是租金拖欠不能超過七天，那麼，一旦租客逾期七天沒有支付房租，房東是可以在七日結束之後，即刻終止租約，且在此之前，房東並不需要給租客任何通知。過往，我們就碰到很多客戶因為拖欠租金而導致租約被終止，致使其原本的生意無法繼續經營，從而產生了較大的經濟損失。因此，按時支付租金和其它費用是租客需要嚴格遵守的條款，以保證租客能夠正常的承租物業。
就此，您可能會問：如果房東有權利終止租約，其需要通過什麼方式來實施呢？最常見的方法就是：房東在租客不在物業內的時候，給物業換鎖或加鎖，這樣，租客就無法繼續使用該物業了。在這種情況下，如果租客需要取出鎖在物業中的個人財務，他們還需要聯繫房東，支付房東額外的租金和其它費用等等。對租客來說，這樣的情況不僅耗時、耗力，同時還需要承受額外的經濟損失。
（二）租客還原物業的義務
在商業租約中通常會約定，在租約結束的時候，租客有義務將物業還原至承租時初始的模樣，同時，在還原的過程中，如果租客對物業造成了任何損壞，租客有義務進行維修。這就表示，在租約結束的時候，租客除了要搬走自己的物件，還需要將自己對物業的改動和裝修一併拆除。履行類似的條款，租客通常需要產生額外的支出，且不會給租客帶來任何經濟收益，因為租客拆走的裝修或物件，通常無法在其它地方再次使用。
類似的條款不僅在租期到期、租約自然終止的時候適用，同時也在因為租客違約而導致租約被房東終止的時候適用。在後一種情況下，由於租約是被房東終止的，所以，租客再次進入物業，履行其還原物業的義務時，需要房東的允許，也通常需要支付房東額外的房租和費用。
除此以外，假如租客是從前一任租客手中，通過轉讓租約的方式接手的租約（通常發生在租客購買了前一任租客生意的情況下），那麼，現任租客也需要代替前一任租客完成還原物業的義務，這就包含了拆除前任租客對物業的改動和裝修。這點是租客在考慮接受轉讓一份現有租約的時候，所需要考慮的一個因素。
（三）擔保人條款
如果租客是以公司的名義承租物業，那麼，房東通常會要求租客提供額外的個人（或自然人）作為公司的擔保人。這些擔保人通常是公司的董事，甚至是公司的股東。
擔保人存在的意義在於，如果公司因為任何原因資不抵債（或破產），那麼，公司在租約下未履行的責任和義務，比如欠繳的租金等，都需要由擔保人來承擔。之所以房東會要求擔保人來承擔，是因為在澳大利亞，公司都是有限責任的，而且租客所成立的私有化公司，其公司名下所擁有的資產通常十分有限，很容易出現資不抵債的狀況。而一旦公司出現資不抵債的狀況，鑒於公司有限責任的性質，房東很難繼續追究其支付租金。在這種情況下，房東唯一的保障便是追究擔保人的責任，這也就是擔保人所存在的意義。
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作者：澳大利亞盛晶律師行
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更新於 ：2024-12-20 03:12 12月初，三名台灣總統府當值憲兵因向中共特務提供機密遭到抓捕，之後中共滲透台灣網紅的種種跡象也被媒體爆出，再次引起台灣輿論對中共滲透及《反滲透法》界限的討論。 從中共誕生以來，統戰與滲透一直是中共非常重要的戰略手段，從未放鬆過。上百年來，其滲透能力堪稱登峰造極，幾乎就是無所不在、無孔不入、無往不勝。中共當局不僅依靠統戰與滲透成功地將國民政府趕到了台灣，還將全中國百姓拿捏得服服貼貼。 西方政客的幻想曾造就了中國經濟的快速崛起，中共的統戰與滲透也隨著中國製造的廉價產品全方位地蔓延到了世界各國，並順利地在各級政府、學術領域，甚至地方社團中埋下種子，打下了長期盤踞的基礎。 而散布在世界各國的台灣社團從來就是一個重災區，在民主環境里成長的台灣人並沒有天生的免疫力，一些單純的台灣人往往在有意無意間被利用了、被滲透了，被統戰了，卻完全沒有意識到自己已經墮落在紅色的枷鎖之中。 每當人們提到中共的統戰與滲透就會聯想到特務與間諜，其實統戰與滲透的範圍極其廣泛，廣泛到不能簡單地用「間諜」的概念來分析論述。 比如說，一些有點影響力的台灣人常常會公開提醒台灣商人，不要在中共不喜歡的媒體上刊登廣告，或避免發表支持台灣政府的言論，美其言曰出於「好意」或「保護僑胞」，其實他們已經在中共的戰壕里，替中共的統戰與滲透發揮影響力了。讓人產生恐懼或自覺宣揚「中國好故事」，都是紅色滲透中不可或缺的重要環節。 很多海外華人，包括台灣人或東南亞的華裔難民，他們的政治立場往往會隨著中共影響力的變化而相應發生變化，有些人從反共走向親共，之後又宣稱反共，自由世界給了他們自由思想的空間，但他們是否真的能在立場的改變過程中擺脫中共勢力的束縛呢？那就只有天曉得了。因為中共統戰與滲透的力量就像癌細胞，具有頑固的持久性，有時活躍、有時潛水，當沾惹上後想洗心革面就沒那麼容易。 在澳中經濟處於蜜月的年代，澳洲只看到了滾滾而來的金錢，卻沒注意到中共的金錢是一把雙刃劍，它既減輕了澳洲的經濟危機，也削弱了澳洲的立國基礎，澳洲政府在中共的玩弄下幾乎成為了一堆木偶。譚寶政府最終反戈一擊推出了「反滲透法」，氣焰囂張的中共和統會也不得不偃旗息鼓。中共的紅色勢力就此消亡了嗎？當然不會！那張滲透的網路不是一天建成的，也不可能在一天內轟然瓦解，該鋪墊的早已穩妥，該下的種子也已紮下了根。 英國王子邊上埋著紅色地雷，中共軍人擠進紐西蘭國會，泛紅憲兵在守護台灣總統府，類似的情形比比皆是，澳洲也絕對不會例外，冰凍三尺非一日之寒，區別只在於何時才被發現，西方民主社會的一大特點就是後知後覺。 中國人的群體很簡單，親共與反共都是擺在檯面上，多多少少都對澳洲主流產生影響力，其它的絕大多數社團都保持低調，明哲保身，見風使舵，意見統一。 與中國社區相比，台灣社區反而顯得比較複雜，那是因為各台灣社團在對台灣的定義上有著差異。 在歷史的演變過程中，海外缺乏具有影響力的台灣本土社團代表台灣人發聲，一直被認為是台灣人聲音的社團並非來自台灣，那是一些民國初期就開張的百年老店，「XX堂」，或「XX會」，以及逃離共產極權迫害的難民組成的「越緬寮」團體，他們都曾接受了中華民國文化教育，本質上捍衛的是中華民國。當中共和統會在全世界粉墨登場後，首當其衝就是對這些社團進行統戰與滲透，遺憾的是無一能夠倖免。… Read More
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