上期，我們介紹了商業租約的訂立和商業租約中常見的三大條款：租金及其它支出、維修義務以及租約的轉讓。本期專欄中，我們為您介紹一般的商業租約中，通常會包含的另三項關鍵條款。
商業租約中的常見條款
一般的商業租約中，通常還會包含以下三個關鍵條款：
（一）租約的終止
通常情況下，租約在租期結束之後會自然終止。比如一個為期五年的租約，一旦五年的租期結束，在雙方都沒有提出續約的情況下，租約會自然終止。
除此以外，另外一個常見的情況是：因為租客在租約下的違約行為，導致租約被終止。通常來說，租約條文中都會詳細約定在何種情況下，租客的行為會被視為違約。這些條文通常都包括：
- 租客拖欠房租、或其它費用，超過一定的期限；
- 租客有其它的任何違約行為，在房東給租客書面通知的情況下，租客沒有按照通知內的期限進行整改；
- 租客出現了個人、或公司破產的行為。
在以上列出的這幾點中，最常見的違約行為是：租客因為欠繳租金或其它費用而導致租約被終止。就這一點，租約中對於租客拖欠費用的期限通常有很嚴格的約定，常見的期限有七天或十四天。換句話說，假如租約中約定的是租金拖欠不能超過七天，那麼，一旦租客逾期七天沒有支付房租，房東是可以在七日結束之後，即刻終止租約，且在此之前，房東並不需要給租客任何通知。過往，我們就碰到很多客戶因為拖欠租金而導致租約被終止，致使其原本的生意無法繼續經營，從而產生了較大的經濟損失。因此，按時支付租金和其它費用是租客需要嚴格遵守的條款，以保證租客能夠正常的承租物業。
就此，您可能會問：如果房東有權利終止租約，其需要通過什麼方式來實施呢？最常見的方法就是：房東在租客不在物業內的時候，給物業換鎖或加鎖，這樣，租客就無法繼續使用該物業了。在這種情況下，如果租客需要取出鎖在物業中的個人財務，他們還需要聯繫房東，支付房東額外的租金和其它費用等等。對租客來說，這樣的情況不僅耗時、耗力，同時還需要承受額外的經濟損失。
（二）租客還原物業的義務
在商業租約中通常會約定，在租約結束的時候，租客有義務將物業還原至承租時初始的模樣，同時，在還原的過程中，如果租客對物業造成了任何損壞，租客有義務進行維修。這就表示，在租約結束的時候，租客除了要搬走自己的物件，還需要將自己對物業的改動和裝修一併拆除。履行類似的條款，租客通常需要產生額外的支出，且不會給租客帶來任何經濟收益，因為租客拆走的裝修或物件，通常無法在其它地方再次使用。
類似的條款不僅在租期到期、租約自然終止的時候適用，同時也在因為租客違約而導致租約被房東終止的時候適用。在後一種情況下，由於租約是被房東終止的，所以，租客再次進入物業，履行其還原物業的義務時，需要房東的允許，也通常需要支付房東額外的房租和費用。
除此以外，假如租客是從前一任租客手中，通過轉讓租約的方式接手的租約（通常發生在租客購買了前一任租客生意的情況下），那麼，現任租客也需要代替前一任租客完成還原物業的義務，這就包含了拆除前任租客對物業的改動和裝修。這點是租客在考慮接受轉讓一份現有租約的時候，所需要考慮的一個因素。
（三）擔保人條款
如果租客是以公司的名義承租物業，那麼，房東通常會要求租客提供額外的個人（或自然人）作為公司的擔保人。這些擔保人通常是公司的董事，甚至是公司的股東。
擔保人存在的意義在於，如果公司因為任何原因資不抵債（或破產），那麼，公司在租約下未履行的責任和義務，比如欠繳的租金等，都需要由擔保人來承擔。之所以房東會要求擔保人來承擔，是因為在澳大利亞，公司都是有限責任的，而且租客所成立的私有化公司，其公司名下所擁有的資產通常十分有限，很容易出現資不抵債的狀況。而一旦公司出現資不抵債的狀況，鑒於公司有限責任的性質，房東很難繼續追究其支付租金。在這種情況下，房東唯一的保障便是追究擔保人的責任，這也就是擔保人所存在的意義。
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作者：澳大利亞盛晶律師行
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