在近幾年，共享經濟已經成為了澳洲經濟中的重要一環。根據ATO的報告，共享經濟在2017年初已經達到了151億澳元的價值，並且在2021年將可能達到550億澳元產值。同時，超過60%的澳洲人表示曾經使用過共享經濟業務。其中，作為最知名的共享經濟代表，Airbnb目前在澳洲有大約11萬套房產可供人們選擇。出租型房產一直都是澳洲稅務局重點審查的一個類別，因為很多投資人在申報投資房費用的時候有『over-claim』的問題，所以稅局在對待投資房或者Airbnb這類業務的時候會非常仔細。
2018年，ATO也在文件中強調了Airbnb的審計問題，主要審查的問題有以下幾類：
到底什麼費用可以申報？很多投資人可能對於Airbnb房屋出租的報稅過程不是很了解， V姐非常貼心的為大家準備了一份『報稅清單』，讓大家可以更好的了解稅局是如何處理關於Airbnb類型的案例的。
通常來說，稅局認為Airbnb的房屋出租人是不算經營生意的，也就是說不需要出租人註冊ABN以公司或者Sole Trader的名義報稅。因為很多在Airbnb上出租房屋的人是將自己房產的一部分出租出去獲得收益，這與我們通常認為的『旅館』、『酒店』不太一樣，所以ATO認為，如果出租人只是出租了一兩套房屋，那麼便不需要註冊ABN。但是，如果出租的房產數量較大，那麼出租人便會被ATO認為是在經營類似於『酒店』一樣的生意，需要成立公司或者註冊成為Sole Trader來報稅。
2. ATO是通過Airbnb為出租人準備的收入清單（Listing receipts）來收稅的嗎？
Airbnb的收入清單是出租人在出租房間時獲得的全部收入記錄。這部分是要被算進出租人當年的收入的。
3. 什麼樣的費用可以被申報？
Airbnb的出租人可以申報所有與出租房產相關的費用作為deduction。通常來講，以下是最常見的Airbnb費用：
（1）3%的Airbnb服務費
（2）出租房的保險、貸款利息以及土地稅
（3）電費和氣費
（4）房屋清潔費
（5）為客戶提供的食物（零食或咖啡等）
（6）室內的WIFI和電話費
（7）房屋維修費和花園清掃費
（8）為客戶提供的娛樂費用（DVD或者遊戲機）
（9）部分資產的折舊費
4. 出租人應如何計算出各類費用
總的來說，在計算費用額度的時候，出租人需要考慮以下情況
那麼有費用是可以全額申報的？
舉個例子，小明買了一套80平米的兩房公寓，其中還包括廚房、客廳、陽台和兩個洗手間。小明將其中一間10平米的單人房放在Airbnb上出租獲取租金，同時在房間沒出租的時候小明還用這件單人房辦公。在出租房子的時候小明允許租戶在客廳、洗手間、陽台和廚房一共大約50平米的範圍內活動。房屋中還提供有WIFI。這件房屋一年中一共出租了150天。
在計算費用的時候，ATO會參考以下條件來計算可以申報的費用比例：
卧室deduction：（10/80*150/360）=5.13%
活動空間deduction：(50/80*150/360)*50%=12.84%
所以總共的費用申報比例為17.97%。
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來源：曉梅會計事務所
圖片：網路
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