陷阱2: 未經council批准的加蓋建築
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違章建築也是一個很容易碰上的坑。公寓unit一般不會有。house加建的很多見，尤其是比較老的房子。
加建歸local council管，council會對合法申請的加建出具building permit和交驗合格certificate。沒經過他們同意的當然就是違法建築里了。違法建築，可以大到卧室，familyroom，rampus，sunroom，帶頂篷的deck，改建的廚房，廁所，也可以小到一個燒烤台。
七年內的加建，房東必須把加建的建築building permit 在簽合同前在section 32里提供給買家，七年之前的加建房東沒有義務披露。
這裡有兩個坑：第一，七年前加建的東西，房東沒有義務披露，但不意味著它就是合規的。一旦因為任何原因council查起來，都有可能被勒令拆除或者重新申請permit。對於這種是很難防範的，因為律師有時也無法僅僅通過看合同的方式看出什麼端倪來。有的律師甚至不會提醒你，房子格局有可能是加建出來的，需要進一步調查。
第二，七年內加建的東西，房東一般會主動披露，哪怕是沒有building permit的建築，房東也會披露。因為如果不在簽合同前披露給購房者，那房東就是觸犯了刑法，購房者和其律師一旦發現必須披露但未披露的事項，可以在settle前隨時取消合同，還可以起訴賣家。
這種因為房東的過失導致的合同取消，賣家中介也會把中介費給扣走。所以對於房東來說並不划算。但有的房東就會黑了心鋌而走險，希望矇混過關，所以買家對於可疑的地方，該小心求證的還是要花力氣去求證。
有時加建建築是房東自己親手建的（as an owner builder），section 32里的加建建築信息披露還需要包括更多的信息，例如詳細的檢驗報告, defects, warranties 等。
案例1: 靠近blacktown的kings Langley，5房平層紅磚house。各方面都不錯，朋友看到rampus是木板牆，後律師指出，rampus是業主extend出來的，沒有building permit。中介說council一般不會查，查了也可以再補申請permit 還說認識council的人。
律師說中介的這種說法不靠譜，council最可能做的事情是下令拆除，如果中介說可以補申請permit，那就讓賣方把permit申請下來了再賣房或者成交，嘴上跑火車誰不會？於是朋友放棄，後來該房以較低價格售出。
綜上所述，不管有沒有七年，買家在看到可疑的地方，該查的還是要查。
對策：
看房時仔細觀察房屋是否有可疑之處，比如看到有兩個廚房，granny flat，sunroom， 多出主體建築的rampus一定要當心。有的很明顯，比如加蓋屋頂和原屋頂的瓦不齊（坡度不同，交界的地方特別明顯），磚牆顏色不一致，磚牆主體中延伸出來的木板房。
還有一個方法是看戶型圖的垂直投影是否與合同里council資料該地塊的planning 圖上建築的垂直投影形狀一致，對於平層的house，如果房東在主體建築之外加建了bedroom，rampus，familyroom之類的，房屋的俯視圖形狀通常會和council record的該地塊上的建築俯視圖不符。不過有時候加建的東西並未改變俯視圖的比例，那就說不準了。
看房發現可疑之處，可以照相留底，向律師提出並徵求其意見，看是否要在進一步去council核查確認。有的council會對該項查詢業務收費。
那是不是有違規搭建的house就絕對不能買呢？也不是，取決於這些違規建築是否在日後可能造成傷害，是否有可能被人舉報，以及重新申請到permit的可能性有多大，以及物業最終的售價是否減值了相關搭建。
補申請permit通過與否和很多因素相關，需要諮詢專業的surveyor和council的人才能知道。
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This post was last modified on 2018年6月7日 15:17
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