陷阱2: 未經council批准的加蓋建築
【免責聲明】
本文內容為個人經驗分享，僅限於網友間交流探討，不構成財務、稅務、投資建議、投資諮詢意見或其它意見。本文作者不保證信息的合理性、準確性和完整性，且不對因信息的不合理、不準確或遺漏導致的任何損失或損害承擔責任。據此入市和操作，風險自擔，本文作者不承擔任何經濟和法律責任。
違章建築也是一個很容易碰上的坑。公寓unit一般不會有。house加建的很多見，尤其是比較老的房子。
加建歸local council管，council會對合法申請的加建出具building permit和交驗合格certificate。沒經過他們同意的當然就是違法建築里了。違法建築，可以大到卧室，familyroom，rampus，sunroom，帶頂篷的deck，改建的廚房，廁所，也可以小到一個燒烤台。
七年內的加建，房東必須把加建的建築building permit 在簽合同前在section 32里提供給買家，七年之前的加建房東沒有義務披露。
這裡有兩個坑：第一，七年前加建的東西，房東沒有義務披露，但不意味著它就是合規的。一旦因為任何原因council查起來，都有可能被勒令拆除或者重新申請permit。對於這種是很難防範的，因為律師有時也無法僅僅通過看合同的方式看出什麼端倪來。有的律師甚至不會提醒你，房子格局有可能是加建出來的，需要進一步調查。
第二，七年內加建的東西，房東一般會主動披露，哪怕是沒有building permit的建築，房東也會披露。因為如果不在簽合同前披露給購房者，那房東就是觸犯了刑法，購房者和其律師一旦發現必須披露但未披露的事項，可以在settle前隨時取消合同，還可以起訴賣家。
這種因為房東的過失導致的合同取消，賣家中介也會把中介費給扣走。所以對於房東來說並不划算。但有的房東就會黑了心鋌而走險，希望矇混過關，所以買家對於可疑的地方，該小心求證的還是要花力氣去求證。
有時加建建築是房東自己親手建的（as an owner builder），section 32里的加建建築信息披露還需要包括更多的信息，例如詳細的檢驗報告, defects, warranties 等。
案例1: 靠近blacktown的kings Langley，5房平層紅磚house。各方面都不錯，朋友看到rampus是木板牆，後律師指出，rampus是業主extend出來的，沒有building permit。中介說council一般不會查，查了也可以再補申請permit 還說認識council的人。
律師說中介的這種說法不靠譜，council最可能做的事情是下令拆除，如果中介說可以補申請permit，那就讓賣方把permit申請下來了再賣房或者成交，嘴上跑火車誰不會？於是朋友放棄，後來該房以較低價格售出。
綜上所述，不管有沒有七年，買家在看到可疑的地方，該查的還是要查。
對策：
看房時仔細觀察房屋是否有可疑之處，比如看到有兩個廚房，granny flat，sunroom， 多出主體建築的rampus一定要當心。有的很明顯，比如加蓋屋頂和原屋頂的瓦不齊（坡度不同，交界的地方特別明顯），磚牆顏色不一致，磚牆主體中延伸出來的木板房。
還有一個方法是看戶型圖的垂直投影是否與合同里council資料該地塊的planning 圖上建築的垂直投影形狀一致，對於平層的house，如果房東在主體建築之外加建了bedroom，rampus，familyroom之類的，房屋的俯視圖形狀通常會和council record的該地塊上的建築俯視圖不符。不過有時候加建的東西並未改變俯視圖的比例，那就說不準了。
看房發現可疑之處，可以照相留底，向律師提出並徵求其意見，看是否要在進一步去council核查確認。有的council會對該項查詢業務收費。
那是不是有違規搭建的house就絕對不能買呢？也不是，取決於這些違規建築是否在日後可能造成傷害，是否有可能被人舉報，以及重新申請到permit的可能性有多大，以及物業最終的售價是否減值了相關搭建。
補申請permit通過與否和很多因素相關，需要諮詢專業的surveyor和council的人才能知道。
此文章由 nttz 原創或轉貼，不代表本站立場和觀點，版權歸 oursteps.com.au 和作者 nttz 所有
This post was last modified on 2018年6月7日 15:17
位於澳大利亞新州Berowra Waters的Berowra Waters Inn，以其與世隔絕的地理位置和令人嘆為觀止的水景，成為了悉尼最獨特且令人神往的高端餐飲聖地之一。這家餐廳不僅因其優雅的氛圍和美輪美奐的景色而聞名，更因其創新而精緻的菜肴贏得了無數食客的青睞。從只可通過船隻或水上飛機到達的特殊地理位置，到每一道菜品的精心雕琢，這裡的一切都充滿了與眾不同的魅力。作為一種享受美食與美景並存的方式，Berowra Waters Inn無疑是一場視覺與味覺的雙重盛宴。 如果說有哪種用餐體驗能夠完美地結合美景與美食，那無疑是Berowra Waters Inn。從市區出發到餐廳附近的碼頭，再乘坐私人船隻航行，五分鐘的航程便足以讓你暫時遠離都市的喧囂，融入那片寧靜的叢林與水域之中。船隻接送是免費的，這種便捷的水上交通方式也讓這家餐廳增添了幾分神秘感和隱秘感。站在船頭，環顧四周，綠色的植被與碧藍的水面交織在一起，眼前的風景美得令人屏息。餐廳坐落在一座簡潔的沙岩建築內，玻璃百葉窗讓每一位食客都能享受無障礙的水景。餐廳的設計極為簡約而不失奢華，潔白的內飾、寬大的皮質餐桌以及溫馨的燈光，使得每一位前來用餐的客人都能感受到無比的舒適與尊貴。 Berowra Waters Inn。（圖：提供） Berowra Waters… Read More
在悉尼的Qudos Bank Arena，一場充滿懷舊情感和音樂激情的演唱會拉開了帷幕。Take That，這支英國傳奇組合，用他們超過30年的經典金曲和熱忱的舞台表現，再次點燃了現場觀眾的心。這不僅是一場音樂會，更是一場關於青春、回憶和情感的集體狂歡。 Take That。（圖：Andy Kershaw） 自1990年成軍以來，Take That迅速成為了90年代男孩樂隊的巔峰代表。無論是動人的和聲、充滿感染力的舞蹈，還是他們永遠年輕的笑容，這一切都為他們贏得了無數粉絲。如今，儘管團隊從最初的五人縮減為Gary Barlow、Mark Owen和Howard Donald三人，但他們的藝術生命力依然旺盛。 本場演唱會的設計更趨向於親密與真實。舞檯布置摒棄了以往的奢華與雜技式的舞美表演，轉而聚焦於三位歌手本身。這種簡約而深情的演繹形式，讓觀眾得以專註於音樂和歌聲本身，感受到歲月賦予他們的深沉與韻味。 Take That。（圖：Andy… Read More
位於墨爾本西部的Coles全新 24 小時顧客履行中心有 700 台機器人、人工智慧（AI）和 1000 名員工，比一般超市更忙碌、科技含量更高，只需五分鐘就能完成一份 50 件的超市訂單。 在 COVID 疫情加速數位銷售後，Coles 耗資 4 億澳元在墨爾本和悉尼建立自動化顧客履行中心。在… Read More
周一（11月18日），警方在布里斯本中央商業區的巴士站逮捕一名手持30公分獵刀的男子。 當日下午2點30分左右，警方接到報案稱有一名持械男子在Roma St車站。 在警方公布的錄影中，一名警官說：「放下刀，馬上放下刀！」「放下，馬上放下，把刀放下，放在地上！」 警方表示，該男子從腰帶中取出連鞘 30 公分獵刀，並依照警官的命令將刀丟在地上。 警方在一份聲明中說：「該男子未對任何公眾或警方做出任何威脅。」 警方已控告這名 18 歲男子在公共場所持有刀具，他於 11 月 20 日在布里斯本裁判法院（Brisbane… Read More
澳洲一位頂尖醫療經濟學家表示，濫收病人費用的醫生應該在公共名冊上被點名羞辱，針對莫寧頓半島（Mornington Peninsula）涉嫌濫收病人費用的醫生的集體訴訟也可能將遞交。 近日，病人受促檢查聯邦醫療保險記錄，以確保沒有被醫生錯誤收費。 維州莫寧頓半島（Mornington Peninsula）數十名麻醉師和外科醫師被指控蓄意詐騙、收取雙倍費用和私吞帳外費用。 據《時代報》報導，控訴書指控一群醫生為自己的財務利益而向病人收取高達 5000澳元的自付費用，將其偽裝成預約費或行政費，同時，這些專科醫師發布了參與醫療保險公司的無間隙費用計劃。 Margaret Faux 博士認為，如果指控成立，或許可以透過集體訴訟幫助消費者。 她說：「我們實際上需要儘快讓這件事呈現在法官面前。」「這封舉報信是一份大禮，因為它給檢察官所需的一切，讓他們可以快速、輕鬆地獲得事情的真相。」 Faux表示，值得關注的是，有指控稱醫生在沒有提供服務的情況下收取費用，這是違法的。 她說，舉例而言，收取超過 1000 澳元的麻醉行政費用，卻沒有任何解釋，這可能會被視為「可疑」，因為法律規定消費者必須使用… Read More
12 年級的學生正在迴避教育學位，有大量已開始攻讀教育學位的學生退學，使畢業生人數減少數千人。教師表示，高工作負荷以及學生、家長的不良行為正將他們趕出這個行業。 新數據顯示，自2020年以來，開始攻讀教育學位的學生人數和比率持續下降。2023年，只有11099名新州學生開始攻讀教育學位，佔大學新生的10.46%。而 2020 年則有 15,022 名學生，佔大學新生的 12.54%。 過去 10 年來，在四年內完成本科教育學位的學生人數也大幅下降。 據《悉尼晨鋒報》報導，在 2020 年開始攻讀學位的澳洲本科生中，有 29%… Read More