陷阱2: 未經council批准的加蓋建築
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違章建築也是一個很容易碰上的坑。公寓unit一般不會有。house加建的很多見,尤其是比較老的房子。
加建歸local council管,council會對合法申請的加建出具building permit和交驗合格certificate。沒經過他們同意的當然就是違法建築里了。違法建築,可以大到卧室,familyroom,rampus,sunroom,帶頂篷的deck,改建的廚房,廁所,也可以小到一個燒烤台。
七年內的加建,房東必須把加建的建築building permit 在簽合同前在section 32里提供給買家,七年之前的加建房東沒有義務披露。
這裡有兩個坑:第一,七年前加建的東西,房東沒有義務披露,但不意味著它就是合規的。一旦因為任何原因council查起來,都有可能被勒令拆除或者重新申請permit。對於這種是很難防範的,因為律師有時也無法僅僅通過看合同的方式看出什麼端倪來。有的律師甚至不會提醒你,房子格局有可能是加建出來的,需要進一步調查。
第二,七年內加建的東西,房東一般會主動披露,哪怕是沒有building permit的建築,房東也會披露。因為如果不在簽合同前披露給購房者,那房東就是觸犯了刑法,購房者和其律師一旦發現必須披露但未披露的事項,可以在settle前隨時取消合同,還可以起訴賣家。
這種因為房東的過失導致的合同取消,賣家中介也會把中介費給扣走。所以對於房東來說並不划算。但有的房東就會黑了心鋌而走險,希望矇混過關,所以買家對於可疑的地方,該小心求證的還是要花力氣去求證。
有時加建建築是房東自己親手建的(as an owner builder),section 32里的加建建築信息披露還需要包括更多的信息,例如詳細的檢驗報告, defects, warranties 等。
案例1: 靠近blacktown的kings Langley,5房平層紅磚house。各方面都不錯,朋友看到rampus是木板牆,後律師指出,rampus是業主extend出來的,沒有building permit。中介說council一般不會查,查了也可以再補申請permit 還說認識council的人。
律師說中介的這種說法不靠譜,council最可能做的事情是下令拆除,如果中介說可以補申請permit,那就讓賣方把permit申請下來了再賣房或者成交,嘴上跑火車誰不會?於是朋友放棄,後來該房以較低價格售出。
綜上所述,不管有沒有七年,買家在看到可疑的地方,該查的還是要查。
對策:
看房時仔細觀察房屋是否有可疑之處,比如看到有兩個廚房,granny flat,sunroom, 多出主體建築的rampus一定要當心。有的很明顯,比如加蓋屋頂和原屋頂的瓦不齊(坡度不同,交界的地方特別明顯),磚牆顏色不一致,磚牆主體中延伸出來的木板房。
還有一個方法是看戶型圖的垂直投影是否與合同里council資料該地塊的planning 圖上建築的垂直投影形狀一致,對於平層的house,如果房東在主體建築之外加建了bedroom,rampus,familyroom之類的,房屋的俯視圖形狀通常會和council record的該地塊上的建築俯視圖不符。不過有時候加建的東西並未改變俯視圖的比例,那就說不準了。
看房發現可疑之處,可以照相留底,向律師提出並徵求其意見,看是否要在進一步去council核查確認。有的council會對該項查詢業務收費。
那是不是有違規搭建的house就絕對不能買呢?也不是,取決於這些違規建築是否在日後可能造成傷害,是否有可能被人舉報,以及重新申請到permit的可能性有多大,以及物業最終的售價是否減值了相關搭建。
補申請permit通過與否和很多因素相關,需要諮詢專業的surveyor和council的人才能知道。
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