[修房建房] 澳洲買地建房基礎掃盲(下)

大家希望我繼續往下說，但是說到太細節的設計問題，真心都是case by case的，情況太多太複雜沒辦法一一分析。不過確實有一些案例可以拿出來聊一聊的，希望可以給大家一些借鑒。

需要說一點的是，我們做的是custom design home, 不是那種project home, 這兩種各有利弊吧，很多人都是去看了樣板房，覺得各種高大上，造價也還便宜，就選擇了project home, 這種其實算是builder 公司，裡面有in house的designer. 我個人認為哈，除非土地很合適，形狀，大小，平整度都能符合project home的戶型，選擇這個還算合理吧，畢竟project home價格上會有一點優勢的， 成熟的戶型和外立面設計也確實比較有吸引力。有時候就會遇上拿著project home的戶型去找合適的地的問題，想著我都覺得費勁。

之前我確實也遇過有客人家裡的是project home, 但是和自己家裡的土地「水土不服」的情況。比如上周去的一個epping的房子，才建好兩年的，side setback, 那叫留的多啊，一邊有兩米，一邊有3米多，本來好好的可以有個寬門臉的房子，硬生生的被double garage佔了一般多，我們去的設計師都很感慨啊，這也太浪費了！！

另外需要注意一點，就是site cost, 這個真的高起來搞死人，之前一個客人海邊的那種大坡還帶岩石的，前好幾年了光是site cost就花了30多萬，現在應該是更貴了。我自己的房子，site cost去了7萬多，應該下面是一個大石頭！

說多了都是淚。這邊建房子都不會像國內一樣整一個地勘報告的，因為也都是一兩層的小房子，有些區岩石比較多的，要做好心理準備site cost 比較高。這就是為什麼大家都喜歡平地了。如果是坡地的話，建議一定別做project home的，光是excavation就受不了了，坡地有坡地的設計準則， 也能有非常好的設計，看起來氣派豪宅不說，還能是獨一無二的。

前幾年公司有一個鬼佬客戶，是builder 來著，專門找好區的便宜坡地，建那種坡地風格的豪宅然後轉賣，有一次我記得是賣出了那幾條街道的歷史最高價。那個項目我沒有參與，但是設計師確實是費了心的，怎麼盡量的省excavation的錢，又在立面上看起來高大上，包括circulation的合理性什麼的，這些都是學問。最後說一句，其實我們做設計最講究的就是因地制宜，最適合這塊土地的才是最好的設計。

再來討論一下改設計的問題，一般我們都是和客戶談好以後做設計，報council之前有兩次免費修改的機會，之後再修改就需要hourly charge了，這樣主要是保證客戶不會來回來去今天一想法明天一改動的，這樣設計師太累了。

很多時候我們遇上的修改除了客戶要求的調整以外，還和工程造價有直接關係，好多客人最初的高大上想法和設計最後都是因為造價不得不有一些退讓和妥協。我遇上的好幾個中國客戶都是說進門要氣派的旋轉樓梯，還有些要一分二各種複雜，最後一找builder 打quotation, 最後都還是改成比較經濟的做法。

我們最開始在和客戶談的時候就會說明白如果想要什麼弧形牆，弧形窗，旋轉樓梯，大跨度開敞空間，比較大跨度的cantilever都是會額外增加不少造價的，只不過很少有客人在最開始有一個理性的認識，都是覺得自己住的dream house, 想要最喜歡的樣式。

我想說的是工程造價有下限，但是上不封頂，上次和在大公司的同學吃飯的時候聊起，他們一個客戶house的造價是800萬，在600多平的地上，又一次刷新了我的認識。。。現在建材人工什麼的都在漲，建房子是越來越貴，大家要有充分的心理準備。

實話是，幹了這麼久，我對設計的激情真的已經比剛從業的時候淡了很多了。現在都是client 說想要什麼就設計成什麼，原來都是在試圖勸服客戶什麼是我認為好的設計，現在變成一drafter, 客戶說要做成什麼就畫成什麼，只要不違反council rule,這樣省的費心費力修改，client 還滿意。

聊一聊最近的房價，真心是傷不起啊。我只是有感而發，最近一個builder找到我們說是要加建二層，我們去看了，是挺破的一個terrace, 180平左右的地，二樓有ciy view, 當時我和去的另一個設計師都說越舊越有翻新的潛力，這個builder找這種好區破房不容易啊。當時聊天也聊到說當天參加auction的人很多，超出底價12萬才拍到。結果昨天翻到這個房子的sold 記錄，說實話把我嚇到了。

http://www.realestate.com.au/property-house-nsw-stanmore-116950047
想一想，翻新加建二層，設計審批加施工，也需要挺多工作量的，真心不知道這個能不能賺到預期了。尤其這個房子在conservation area, 外立面可以加一個dormer window吧，高度什麼的還不能變。

我還記得今年年初的時候另一個builder 客戶，也是在marrickville council裡面的enmore區，離newtown 火車站步行範圍內的一個單層破terrace, 才買成不到60萬，現在二層加建的DA早已經順利批下來了，他們也做的差不多了，生生把一個兩房一衛的鬼屋, 搞成了二層的翻新的4房2衛的terrace，這筆生意能賺不少吧。其實當時我們談戶型的時候，builder 的要求就是房間多廁所多，要不是因為空間不夠，又怕council不批，builder 是想要4房4衛的戶型的。我們當時兩個設計師還說這種鬼佬區的戶型，又不是搞分租的，不需要搞成這樣，需要把廚房和客廳好好設計一下。結果沒想到，這個為了房間幾乎把廚房和客廳壓縮到極致的戶型居然受到了當地local 鄰居的高度讚揚，隔壁鄰居本來批好了DA的（也是加建2層的），非說他們的戶型特好，現在正猶豫要不要重新做一次DA。

另外我們還接到好幾封email,說是在council看到了這個extension的圖紙，非常感興趣，就是想這麼加建的，大家都對這種戶型評價很高啊。其實我也挺羨慕builder這個項目的，我認為還是挺成功的。

接著說case, 好幾年前，還在之前公司的時候，有過一次比較麻煩的情況。相信住house的人都對neighbor 這一物種有不同的看法吧，大部分的反應都是呵呵。當時客人的房子是在Putney, 想要加建二層，因為只有加建了二層他家才能有water view, 然後如果加建隔壁鄰居家二樓能看到的一點點water view 就被擋住了。

鄰居家不願意，客戶就想建，council也沒什麼建設性意見，只是說你們自己商量好吧，反正鄰居同意的你就能建。最後聽說是鬧上法庭了，總之是拖了很久很久，最後我也不知道這個是不是黃了。

總之，鄰居在建房審批裡面是一個非常重要的因素，建房notification form 是發給他們的，shadow diagram 是為了不影響他家窗戶的採光，另外side setback, privacy 都是和他們有關。你家的鄰居永遠希望你什麼也別建，除了retaining wall

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