[修房建房] 澳洲買地建房基礎掃盲(上)

事先說明一下，我是在澳洲學建築的，在悉尼的建築公司都有過5年工作經驗，自己手上做過的residential house project 累積超過300個。通過長期和客戶以及council的交流，加上做過了各種類型的case, 了解了很多關於House各式各類的問題。自己歷經千辛萬苦，也在悉尼建了自己的第一個House。希望通過這一個帖子，幫助大家了解以下的基本問題：

1.        一手House還是二手house？
2.        加建還是新建？
3.        審批過程是怎樣的？

問題一：怎麼樣選擇House？

一手House VS二手House
和公寓一樣，House也有新房和二手的區別。究竟是買哪一種好呢？

House的價格=土地的價格+房屋的價格

大家都知道，House增值的不是上面的房子，而是土地。決定土地價格最關鍵的因素還是location 和這塊土地上能允許建造的生活空間的大小。Location大家都了解，不同的區，不同的街道，價格都千差萬別。土地所屬的zoning, 面積，面寬，朝向，出房率，平整程度，形狀， road access，有沒有easement等等都是需要綜合考慮的。
房屋的價格由房屋結構，材料和人工成本決定。

現在的全新House，要麼是偏遠地區的land house package。 要麼是買下現有土地推倒重建的項目。如果是真心認可那些偏遠地區，那選擇land house package 沒有問題；推到重建的項目意味著至少比鄰居家多花40-60萬買房子，土地和建築造價都花費不少，沒有太大意義。多嘴一句，在筆者看來，townhouse和villa 和底樓帶院的躍層公寓沒區別，土地的價值完全沒有體現，價格還沒有優勢。除非是有稀缺性或者特殊的客戶群體，類似city附近區域的terrace house. 希望大家不要盲目選擇townhouse和villa， 僅僅因為帶地。

二手House的最大優點是選擇面廣，不管哪個區，哪條街，二手House的選擇都比較多，這個是House的主流市場。買二手House是一個漫長的過程，合適的suburb, 合適的價格，合適的大小，在悉尼今天火熱的市場下，已經不太有慢慢考慮的時間了，往往是你還在想怎麼和vendor講價，別的買家已經恨不得加價beat你的，更不要說膈應人Auction。為了趕快入市，很多人買的House並不是自己最滿意的。但是畢竟House一般都是自住的，是自己要住好多年的家，一定得符合自己的要求和審美。 這種時候就有兩個選擇：1. 推掉重建 2. 翻新、加建擴建。

問題二：加建還是新建？

現在來分析一下這兩種選擇的優劣。
自己建House的好處：完全滿足自己的需求和喜好
自己建House的缺點：在施工過程中，如果要貸款， 需要支付其中所產生的貸款利息。 施工過程一般為半年到1年， 還需要承擔施工過程中，自己租房所產生的費用。
什麼人適合選擇自己重建House呢？
老房子從結構到設計沒有任何可以保留的意義，對自己心中的house有執著的追求和嚮往，經濟情況允許。

還有一種大部分人選擇的，比較適中的選擇。 Alteration + Renovation
雖然從每平方米造價來說，extension肯定是比新建貴，但是因為保留了一部分原有結構，整體工程造價還是比新建便宜不少的，尤其現在有很多extension的時候戶主可以居住在房屋裡面，加建工程不影響戶主的日常生活，是現在大部分人理性選擇後的結果。

Extension 也有很多種類，二層的加建肯定是比平層的加建每平米造價高，但是加建二層會是房屋品質有一個比較大的提升，在resale的時候也比較有優勢。

現在很多人說的granny flat是加建裡面最簡單和常見的一種，屬於affordable rental house, 只要土地面積，現有建築面積合適，所有house都是可以加建granny flat的，granny flat 和普通加建的最大區別在於面積不能大於60平米；有獨立的access；有獨立的living, kitchen 和toilet。

總的來說，是新建還是加建真的要根據自己的經濟能力，時間成本謹慎選擇。

問題三：審批過程是怎樣的？

兩種不同的審批途徑
1.        報council 審批
報council 審批一般分為DA（development application）和CC（construction certificate）兩個步驟的。DA 屬於報建申請， CC就是施工許可了。DA裡面涉及的主要都是建築設計的內容，CC裡面就有很多engineer 要參與進來，是builder最後施工時候依照的施工圖紙。施工完成時候拿到OC（occupation certificate）就可以入住了。
走council 報批，每個council 的要求會略有不同的，在council 網站上可以查詢最基本的一些信息，一般都是在LEP（local environmental plan）和DCP（development control plan）
LEP是和土地有關的信息，大家可以根據自己的地址查詢地塊的情況， 比如：
–        zoning 土地性質
會告訴你在這塊地上可以建什麼，不可以建什麼。最常見的是R2 low density residential低密度住宅區, 就是一般建dwelling house的地，可能可以有dual occupancy, 但是不可以改成townhouse, 或者flat.
–        Height 限高
–        FSR floor space ratio 容積率
容積率是建築面積除以土地面積達到的比值。每個council 要求不一樣，和土地面積有很大關係，一般來說土地越小容積率越大，土地越大容積率越小。
–        minimum lot size, 這個是和分地有關的。
–        其他一些類似於heritage, flooding的一些信息。
*強烈建議買house之前，先查詢地塊的基本信息，免得買下以後發現和自己想像中的計劃有出入。或者去諮詢council的town planner. 一般來說關於土地的zoning的信息在買房合同裡面都有，是叫planning certificate 149. 大家一定要仔細看了

一些特殊的zoning （雷區）

Bush fire zone
幾年前有個客人的高大上房子就是因為在很嚴重的bush fire zone, 所有窗子需要加很密的金屬網，全毀了，整個一個監獄的感覺

Flooding zone
一個Wentworth point的真實案例：在幾年的工作中，這個是唯二的DA沒有批下來的case. 故事是這樣的，客戶從政府手上買了一塊地打算自己蓋house, 但是後來和council的接觸中發現這塊地屬於deep flooding zone, council 的政策是不允許蓋任何建築的，只能當作露天洗車停車場一類的用途。我們的設計各種改，council 各種拒絕，客戶各種不爽。最後沒有辦法，政府以原價回收這塊土地。

有些在比較輕微的flooding zone 是沒有問題的，不叫嚴重的需要做flooding report, $3000多， 真心是不便宜，而且可能對設計會有不好的影響。

Heritage zone/conservation zone
Heritage 需要確定的是有沒有屬於heritage item的東東在地塊上，如果有，對不起，那就是完全不能動。如果屬於conservation zone ,相對好一些，一般是前臉不能大動，後面可以加建，總的原則是不能改變街道面貌，前臉的變動也要符合之前的風格等等，具體的每個council的要求不一樣，喜好也不一樣。設計到heritage的地，有時候也需要出heritage report的，價格也是不便宜。

DCP 就是詳細的設計規範了，包括建築風格，建築密度，綠化率，邊距，交通，日照，隱私等等一系列的問題，設計的時候所有因素都要綜合考慮到的。因為涉及的太多，每個council要求也不一樣，在這裡就不一一細說了。

2. 報accredited/ private certifier 審批
這種就是我們平常說的CDC， 其實相當於DA combine CC 的一種快遞審批途徑。特點就是速度快，一般2周申請就能下來。

不是所有項目都可以申請CDC，CDC對土地的大小有要求，是需要450平米以上8米以上面寬的地，不能屬於heritage/conservation area, 有Bush fire 或者flooding也不一定可以，對環境影響很大的，比如海邊的一些地也不能申請走CDC。

如果確定可以走CDC，遵循的設計規範是NSW housing code, 和報批council 遵循的regulation 會有不一樣。在可建面積，高度，容積率，邊距等等很多問題上都有出入，所以客戶是應該根據自己的實際情況選擇的。

總結：選擇走council 還是私人審批師需要綜合考慮地塊的信息，所屬council的情況，自己的目標和時間成本決定的。

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