大家都知道，自從去年7月1號新財年以來，這一新政對於非稅務公民來說，那麼他們賣房子的總額的12.5%要在物業過戶的時候被預先扣掉並支付給澳洲稅務局，而在之前，這個預扣稅的稅率只有10%。

近年來，許多海外賣家在銷售手中物業後，並不會繳納所得稅，而許多境內賣家甚至沒有稅號。ATO為了打擊這部分賣家，在交易完成時，會扣留一部分的成交額作為增值稅。稅務局將徵稅人下放到每一位買家，也就是稅務局無法徵收到賣家應繳納的稅款時，會問責買家而不是賣家。

預扣稅針對的人群

總體來說預扣稅針對的是非澳洲稅務居民。這裡邊大家可能有一個誤區是，拿到了澳洲的PR就是澳洲稅務居民了，其實不是這樣的。澳洲的居住身份和稅務公民不是同一個概念。

第一種群體，生活在海外，在海外工作，有海外收入。所有的聯繫都在海外。

第二種群體，有澳洲身份，或是澳洲公民。但是長期定居于海外並在海外工作，有海外收入，主要聯繫都在海外。

預扣稅只在賣家不是澳洲稅務居民的情況下發生，一般稅務居民都是澳洲本地居民。在每一個交易發生時，不管賣家是什麼身份，都要先向稅務局申請一個稅務居民的證書，本地稅務居民一般很容易就申請到。所以如果非稅務居民出售房產，買家就必須扣除預扣稅。

預扣稅政策對地產中介的影響

作為連接買家與賣家的橋樑，地產中介促成了交易的完成，並且有義務通知買賣雙方新規定對預扣稅的影響。但是往往很多地產中介對該規定卻是一頭霧水。如果交易發生時賣家並不知道有這項政策的存在，在買家付款時，賣家才知道有12.5%的房款會交給稅務局，房款憑空消失了12.5%，試問哪個賣家會甘心呢，所以賣家很有可能毀約不出售房產，甚至讓中介陷入法律風險中，這時候中介不僅拿不到傭金反而還會惹上官司。所以，當房產價值高於75萬澳幣時，在交易完成前，房產中介需要向買賣雙方說明這個規定，並且督促賣家申請稅務居民證明（Clearance certificate）。如果買家能在交易時提供賣家申請的相關證書，ATO將不會預扣12.5%的增值稅。因此，也降低了中介的法律風險。

賣家如何退稅

對於賣家來說，預扣稅往往並不是賣家真正需要繳納的稅額。按照上面我們給出的例子，如果賣家賣出一套80萬澳幣的房產，由於他不是稅務居民，那麼他將會收到70萬澳幣的房款。假設他賣出房產的時候房產增值了10萬澳幣，而且他沒有其他的收入，按照稅務局的規定，他需要繳納26632澳幣的稅，而實際上，他已經付給稅務局10萬澳幣的預扣稅，因此稅務局將退還73368澳幣給他。

所以說，如果您是海外賣家，在交易完成後可千萬不要沮喪地走掉，以為自己交了一大筆稅款。其實您需要繳納的增值稅可能遠遠低於這筆預扣稅。而獲得稅務返還的關鍵就是不管是海外賣家還是本地賣家，在賣房之前必須有自己的稅號。如果您是海外投資者，您想在澳洲投資，您從買房那一刻起就應該有自己的稅號。不管是申請稅號還是申請退稅，您都可以向專業的稅務師尋求幫助。

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來源：英雕格

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