House & Land Package(下文簡稱 H&L)的概念有兩種。
一種是買家直接去土地開發商處買地，拿到地後自行尋找Builder,Builder根據客戶情況提出一個建設方案再行建造。
另一種，是一次性和銷售方拿連地帶房的打包服務，但是土地與房屋的合同分開單獨簽署。對於大多數買家來說，蓋房子涉及到規劃批准，設計，建造批准，建造，施工等多個方面，過於複雜，所以銷售方會提供打包服務來方便買家。買家可以選擇好心儀的地塊，然後根據銷售方提出的建造方案進行參考提議直至達成一致。
圖片來源: .Mcdonald Jones Homes
土地分為兩種:
一種是帶title的，開發商已經開發好了相應的基礎設施，地塊已經劃分，馬路已通，下水管道等市政都已鋪設完畢。這種地通常會較貴，但買家可以對土地甚至這片區域都有親身考察的可能。
另一種是untitle的地，表示這片地還未開發，不過開發計劃已經遞交政府審批，所以合同中會有一項title設立的預測時間。這個時間最長可達3年，但3-6個月比較主流。 土地交付之後，就需要支付土地餘款，也就是說這時開始買家就要還土地貸款的利息了。但由於節省了印花稅，又可以拿到更加定製化的房子，許多買家也寧願選擇這種方式。
房子建造工程要分五個stage：
Slab(打地基，佔全部工程款的25%）,Frame(立架構，佔全部工程款的20%),Locking up(安裝各種設施，佔全部工程款的25%),Fitting(裝修，佔全部工程款的20%),Finish(完工，佔全部工程款的10%)。
每一個stage完成後builder就會發給買家一個invoice，買家就要去驗收，驗收合格後就可以通知銀行去付清這部份的工程款了。這個過程對買家來講是一個考驗，因為大多數人對蓋房子都是外行，但是每一個stage都請專業的inspector去驗收的話開銷又很大。很多買家會委託信得過的專業人士或機構幫忙監管，可以省下許多麻煩。
購買H&L的好處有哪些
1.節省大量的印花稅。買地再選房僅按土地價值來交印花稅，不徵收房屋部分價值的印花稅；而買一樣總價位的現房是按總價來交印花稅。舉例土地買進價是30萬澳元，房屋造價30萬澳元，那麼先買地再造房需要交的印花稅是$8990，而直接買60萬的現房最終要交的印花稅是$22490（投資名義購買可免5千塊印花稅）。
2. 自己選地造房可靈活選擇自己心儀的戶型及裝修標準，而購買現房往往是開發商直接給業主定好交房戶型及標準。
3.可靈活跟建築商確認造房開始時間及交房時間。
4.資金準備時間比較充裕。可分期交房款，購買現房則需要馬上付全款。
購買H&L需要注意哪些方面
1.選擇你所心儀的區域，地段，地塊，朝向，附近配套設施的規劃。H&L往往是成片開發，以住宅區的形式呈現。如果用來投資，則要同購買其它物業一樣考慮其發展潛力。目前墨爾本西區正值高速發展的階段，政府引導下許多公共設施日趨完善，也會吸引大量的居民來此，是值得考慮的區域之一。
2.如果自住，要選擇適合自己未來5-10年的戶型，考慮到家庭成員結構的變化。由此，也要了解清楚戶型結構是否還可以進行調整，可以如何調整。因為通常結構是經過政府審核的，通常不可以大幅度更改。
3.要仔細核對裝修細節甚至建築用材的清單。如果參觀過建築商的樣板房，要問清自己的房子和樣板房用材有何不同。通常材料的不同選擇會帶來不小的價格差距。
購買H&L的具體付款流程
1.首先買家簽土地合同時需要支付土地價格的10%,簽建築合同時需要支付建築價格的5%作為首付款。
2.到土地交割時，買家需要支付剩下土地價格的90%（含貸款部分）。
3. 土地交割後，建築商收到政府的建築許可（Building Permit）後開始動工建房，整個建築過程分為五個階段來完成，即：地基，框架，封頂，裝修和完工階段。
土地交割後付款方式如下：
1.買家首先支付5%的定金。
2.房屋地基做好後，買家需要支付建築價格的20%給建築商。
3.框架做好後，買家需要支付建築價格的25%。
4.封頂做好後，買家需要支付建築價格的20%。
5.裝修完工後，買家需要支付建築價格的20% 。
6.完工交房時，買家需要支付建築價格的10%。
需要注意的是：買家只需支付20%首付，剩餘80%可向銀行貸款，每筆費用都在買家核查了施工進度後由銀行直接撥給建築商。
來源: 澳洲家居網
This post was last modified on 2018年4月10日 11:47
更新於 ：2024-12-19 01:50 文/清簫 今天繼續講《古文辭類纂》。上期講了姚鼐在此書序目中所謂的神、理、氣、味、格、律、聲、色，這是序目里最關鍵的部份。下面我會結合該序目以及不同文體的範文，帶大家一起欣賞古文，提升鑒賞與寫作水平。古文有些寫法在現代依然不過時，取決於學者怎樣運用。希望能幫到大家。 《古文辭類纂》序目最關鍵的一段是：「凡文之體類十三，而所以為文者八，曰：神、理、氣、味、格、律、聲、色。神、理、氣、味者，文之精也；格、律、聲、色者，文之粗也。然苟舍其粗，則精者亦胡以寓焉。學者之於古人，必始而遇其粗，中而遇其精，終則御其精者而遺其粗者。」一是簡介古文分類，二是概述構成一篇文章的神、理、氣、味、格、律、聲、色。現在我們簡單回顧一下此書的13個文體類別：論辨、序跋、奏議、書說、贈序、詔令、傳狀、碑誌、雜記、箴銘、頌讚、辭賦、哀祭。這13類文體或許乍看難以理解，我們不妨進一步歸納，其實可以歸為三大類： 1、說理（論辨、序跋、奏議、書說、贈序、詔令） 2、記事（傳狀、碑誌、雜記） 3、抒情（箴銘、頌讚、辭賦、哀祭） 這樣是不是更加簡單清晰了？論辨、序跋、奏議、書說、贈序、詔令之文以理為主；傳狀、碑誌、雜記以事為主；箴銘、頌讚、辭賦、哀祭主寫情。透過姚鼐所列文體的順序，可知他認為學文應當先學議論文，後學敘事文，最後學對辭藻精美要求較高的抒情文。我們試分析他如此安排的原因：無論是否能成為文學家，都要條理清晰，明辨是非，所以議論文是基礎。記事文比議論文稍難一點，比如給一個人作傳，或寫墓志銘，至少要對此人的生平全面了解，並在諸多大小事中取捨，挑出最重要的事，且次序嚴謹，還要真實，所以很考驗功底。至於頌讚、辭賦、哀祭等重在抒情的文體，寫作難度更大，但即使寫得不好也沒關係，至少前面已經學會寫最重要的議論文和記事文。 （圖：Adobe Stock） 再來看《古文辭類纂》所選文章的朝代比例。其中，先秦文佔11%；兩漢文佔20%；六朝文佔1%；唐宋文佔59%；明文佔5%；清文佔4%。唐宋文比例最大，在唐宋文中，大多數都是八大家的作品，即韓愈、柳宗元、歐陽修、蘇洵、蘇軾、蘇轍、曾鞏、王安石的文章。而六朝文比例最小。上期介紹過「桐城三祖」的文學觀，結合上期內容，各位想必不會對上述比例感到意外。… Read More
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