【澳洲裝修】建房的詳細步驟(上)

我總結過，建一個房子，要注意的事情約有80件，打交道的人約有50個，如果都能知道個大概，就可以建房子了，閑暇來談談在澳洲建房子的事情吧！

假設，我們現在要在一塊650平米的地上建兩套兩層的普通Townhouse，現在地塊上有一舊房需要拆除。Planning Permit 已經拿到，Working Drawing 已經做好，各種準備材料已經齊全，正要準備申請Building Permit.

房子標準如下：Concrete Slab, 下層Brick Veneer結構，上層Render, concrete tiles, 前面房子單車庫帶一個車位，後面房子雙車庫，Ducted Heating 和 Add-on Cooling 中央空調。工期6到7個月。

好的，那我們開始了！

一，準備階段

1，Demolish
拆除舊房是需要Permit的，Demolisher會從Council申請，這個不必擔心。值得注意的是，在Demolish之前，房子的電和煤氣必須拆除，叫做Abolishment of Electricity & Gas, 其中電的Abolish可能需要多達60天，所以，預計拆房子的朋友，要提前申請拆除Electricity and Gas，這個可以自己聯繫自己的Retailer做，需要填一個表，記住，不是Disconnect, 而是Abolish, 原因就填房子很快要Demolish.

Demolish房子的時候，房子必須要Temporary Fence 圍著，而且如果發現房子中有石棉，需要特殊處理，不可和其他建築垃圾一起倒掉，為了我們在澳洲能夠永遠安全，千萬不要在這件事上圖省事。

Ok, 電，氣拆除了，房子拆掉了，垃圾也運走了，現在的地面上坑坑窪窪。

2. Building Permit 申請
建築許可的申請，有兩種途徑，一種是從Council申請，一種是從Private Building Surveyor那裡申請。 建築公司一般選擇後者, 效率比較高，Owner Builder 多選擇前者。

Building Permit 申請所需的材料多達將近20種，這裡不做螯述，只一點，從Planning Permit下來，到Building Permit下來，之間正常需要90天，正好用做Demolish。

Ok, Building Permit 申請完成，這時候建築公司應該寄一張5%的Deposite Invoice, 如果簽合同的時候沒有直接給的話。

二，基礎 Base

1, Site Cut 平地

坑窪的地自然沒法建房子，先要平整一番，找Excavator, 給一份施工圖，圖上有Floor Level, 根據floor level 再往下挖個150。當然，有些地很坡度很大，有些地方需要Fill。

Ok, 在一番Cut and Fill 之後，地平了，沒用的Top Soil被清走了。

2, Set-out

Set-out 的目的上確定房子準確的位置，牆從哪兒開始，從哪裡結束，專業的Land Surveyor來做這個，他們會在兩面的fence上定一系列釘子，之後建房子的人在兩個釘子拉一條線，用來確定牆從哪裡開始，哪裡結束。

之前在申請Building Permit的時候，有一個文件叫Re-establishment Plan, 這時候要和Working Drawing一起給他們。 Re-establishment 主要的目的是確定下Land 的Title Boundary, 一般Land Surveyor會Mark在Fence 上或者地上。

這裡簡單說一下Fence Boundary 和Title Boundary 的區別。 Title Boundary是理論上地塊之間的界限，而實際上因為做fence時候的誤差，以及土地數十年緩慢的移動，Fence Boundary 和 Title Boundary之間會有誤差，Re-establishment Plan告訴我們的就是誤差的具體位置和數據。

問題來了，那麼做set-out的人，是根據Title Boundary，還是根據Fence Boundary 來定房子位置的呢？

Ok, Set-out 結束，房子的位置確定。

3, Drainage & Sewerage Underground Work
地下污水管道和雨水管道要進去，Drainer會根據圖紙，把廁所，浴室，洗手盆，廚房洗碗盆，洗碗機，洗衣機等處的污水口留好，因為我們現在要建的是兩層，那麼樓上的污水要通過一個100mm的管道導到樓下，這個污水管的位置非常有講究，處理的好，你不會注意到，處理不好，很難看。污水管布好，一般用紅色噴漆標記。

雨水管道埋在Down Pipe附近，Civil Plan (也叫Drainage Plan) 上有詳細走管得圖，這個需要Council 驗收，一般是新的Drainage Pit一定要驗收。Drainage Pipe現場一般用藍色標記。

污水管和雨水管經常會在下一個階段的施工中被破壞，Drainer不得不回來Fix

Ok, 地下管道就緒

4, Concrete Slab

Excavator這時候要回來Dig the Trench for Footing & Slab, 挖掘要根據前面Set-out的標記進行，這次用得圖除了Working Drawing, 還需要Structure Drawing， 機構圖顯示了Trench 的尺寸，對於兩層的Town house，Footing 一般是寬300~450，深450~600，偶爾會需要打樁，總之一切根據結構圖走。

挖好了，先在Concrete Slab下面墊一層沙床Sand Bed, 沒記錯的話50就夠，我下次留意下。然後放一層Waterproofing Membrane, 黑色的一層防潮塑料膜，然後鋪鋼筋，也是按Structural Drawings 來。這個Building Surveyor 要做Inspection。

Boxing, 擋板支好，Book Inspection, Pass, 然後，澆築混凝土。

Ok， Slab 結束，工程的基礎階段結束，一般建築公司在這時候會發出一張15%的Invoice。

5，Termite Protetion
在白蟻區的話，在澆築混凝土之前，要做一個Termite Protection, 專業人做，必不可少。