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【澳洲裝修】建房的詳細步驟(上)

我總結過,建一個房子,要注意的事情約有80件,打交道的人約有50個,如果都能知道個大概,就可以建房子了,閑暇來談談在澳洲建房子的事情吧!

假設,我們現在要在一塊650平米的地上建兩套兩層的普通Townhouse,現在地塊上有一舊房需要拆除。Planning Permit 已經拿到,Working Drawing 已經做好,各種準備材料已經齊全,正要準備申請Building Permit.

房子標準如下:Concrete Slab, 下層Brick Veneer結構,上層Render, concrete tiles, 前面房子單車庫帶一個車位,後面房子雙車庫,Ducted Heating 和 Add-on Cooling 中央空調。工期6到7個月。

好的,那我們開始了!

一,準備階段

1,Demolish
拆除舊房是需要Permit的,Demolisher會從Council申請,這個不必擔心。值得注意的是,在Demolish之前,房子的電和煤氣必須拆除,叫做Abolishment of Electricity & Gas, 其中電的Abolish可能需要多達60天,所以,預計拆房子的朋友,要提前申請拆除Electricity and Gas,這個可以自己聯繫自己的Retailer做,需要填一個表,記住,不是Disconnect, 而是Abolish, 原因就填房子很快要Demolish.

Demolish房子的時候,房子必須要Temporary Fence 圍著,而且如果發現房子中有石棉,需要特殊處理,不可和其他建築垃圾一起倒掉,為了我們在澳洲能夠永遠安全,千萬不要在這件事上圖省事。

Ok, 電,氣拆除了,房子拆掉了,垃圾也運走了,現在的地面上坑坑窪窪。

 

2. Building Permit 申請
建築許可的申請,有兩種途徑,一種是從Council申請,一種是從Private Building Surveyor那裡申請。 建築公司一般選擇後者, 效率比較高,Owner Builder 多選擇前者。

Building Permit 申請所需的材料多達將近20種,這裡不做螯述,只一點,從Planning Permit下來,到Building Permit下來,之間正常需要90天,正好用做Demolish。

Ok, Building Permit 申請完成,這時候建築公司應該寄一張5%的Deposite Invoice, 如果簽合同的時候沒有直接給的話。

 

二,基礎 Base

1, Site Cut 平地

坑窪的地自然沒法建房子,先要平整一番,找Excavator, 給一份施工圖,圖上有Floor Level, 根據floor level 再往下挖個150。當然,有些地很坡度很大,有些地方需要Fill。

Ok, 在一番Cut and Fill 之後,地平了,沒用的Top Soil被清走了。

 

2, Set-out

Set-out 的目的上確定房子準確的位置,牆從哪兒開始,從哪裡結束,專業的Land Surveyor來做這個,他們會在兩面的fence上定一系列釘子,之後建房子的人在兩個釘子拉一條線,用來確定牆從哪裡開始,哪裡結束。

之前在申請Building Permit的時候,有一個文件叫Re-establishment Plan, 這時候要和Working Drawing一起給他們。 Re-establishment 主要的目的是確定下Land 的Title Boundary, 一般Land Surveyor會Mark在Fence 上或者地上。

這裡簡單說一下Fence Boundary 和Title Boundary 的區別。 Title Boundary是理論上地塊之間的界限,而實際上因為做fence時候的誤差,以及土地數十年緩慢的移動,Fence Boundary 和 Title Boundary之間會有誤差,Re-establishment Plan告訴我們的就是誤差的具體位置和數據。

問題來了,那麼做set-out的人,是根據Title Boundary,還是根據Fence Boundary 來定房子位置的呢?

Ok, Set-out 結束,房子的位置確定。

 

3, Drainage & Sewerage Underground Work
地下污水管道和雨水管道要進去,Drainer會根據圖紙,把廁所,浴室,洗手盆,廚房洗碗盆,洗碗機,洗衣機等處的污水口留好,因為我們現在要建的是兩層,那麼樓上的污水要通過一個100mm的管道導到樓下,這個污水管的位置非常有講究,處理的好,你不會注意到,處理不好,很難看。污水管布好,一般用紅色噴漆標記。

雨水管道埋在Down Pipe附近,Civil Plan (也叫Drainage Plan) 上有詳細走管得圖,這個需要Council 驗收,一般是新的Drainage Pit一定要驗收。Drainage Pipe現場一般用藍色標記。

污水管和雨水管經常會在下一個階段的施工中被破壞,Drainer不得不回來Fix

Ok, 地下管道就緒

 

4, Concrete Slab

Excavator這時候要回來Dig the Trench for Footing & Slab, 挖掘要根據前面Set-out的標記進行,這次用得圖除了Working Drawing, 還需要Structure Drawing, 機構圖顯示了Trench 的尺寸,對於兩層的Town house,Footing 一般是寬300~450,深450~600,偶爾會需要打樁,總之一切根據結構圖走。

挖好了,先在Concrete Slab下面墊一層沙床Sand Bed, 沒記錯的話50就夠,我下次留意下。然後放一層Waterproofing Membrane, 黑色的一層防潮塑料膜,然後鋪鋼筋,也是按Structural Drawings 來。這個Building Surveyor 要做Inspection。

Boxing, 擋板支好,Book Inspection, Pass, 然後,澆築混凝土。

Ok, Slab 結束,工程的基礎階段結束,一般建築公司在這時候會發出一張15%的Invoice。

 

5,Termite Protetion
在白蟻區的話,在澆築混凝土之前,要做一個Termite Protection, 專業人做,必不可少。

This post was last modified on 2018年4月10日 11:49

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