最近的新聞里，頻頻出現破房賣出高價的消息，聚光燈突然轉到這麼一群人身上：他們通過投資破房子，獲得了進入熱門市場的最低門檻。
這套位於Waterloo的房產，翻新前與翻新後的售價相差100萬。
這套2015年出售的排屋，在經歷了兩年的翻新工程後，增值85%。
這種麻雀變鳳凰的遊戲很容易讓人躍躍欲試，然而對於普通人來說，買下一棟危房來改造翻新，要面對的巨大工程與挑戰，足以沖抵一切價格優勢。
那些隱藏在斑駁油漆下的結構性問題，破碎的天花板，腐爛的地板，一旦發現就不能留下。而那些受遺產限制保護的物業，也不可能拆除重建。
但為什麼還是有很多人對於破舊的房屋感興趣？
答案顯而易見，如果你被某一地區的生活氛圍和房屋特色所吸引，但又承受不起當地價格，除非你選擇破房子，否則絕對買不起。
當你強調個性化的時候，就會意識到老房子比新房子更富有個性。
Surry Hills的房產中介表示，目前對於破房子的需求比翻新房要多得多。「對於很多人來說 – 如果他們必須要花一大筆錢買一個房子 – 他們寧願自己動手」。
所以這些人的算盤是：
費用：購買破房 ＋ 翻新 ＜ 當地直接購買
Bonus：完全自己喜歡的風格
購買破房子之前需要了解什麼？
最最重要的第一步，是確定所有可能的工程範圍，這直接影響最終成本。除了房屋結構，管道、電路，還包括地基、院子里的樹樁和白蟻。這些隱藏的問題最終會變成不斷超出預算上限的成本，把整個翻新工程拖進一個無底洞。
專業的建築檢查
聘用建築商來估算翻新成本
如果涉及到遺產保護限制，事先與當地市政府的發展計劃專員討論翻新可行性
資金問題
如果你購買現成的房屋，房價的一大部分是可以通過貸款來解決。但是翻新就不一樣了，因為舊房屋一般被認為是高風險抵押物，從而很難獲得抵押貸款。
因為如果借款人拖欠還款，放貸機構就會收回並轉售抵押物，而如果這個時候房產是處於翻新待重建的階段，不適宜居住，這對於放貸機構回收資金就造成了困難。
所以如果在購買時房產已經處於不適合居住的狀態，就像上述所說的垃圾房，大多數放貸機構會要求買家申請建築貸款。
他們還會要求查看借款人的建築合同、建造商的工程與付款時間表以及一些其他的文件，並且分階段向借款人放款，每筆付款都取決於項目達到一定階段。
這裡可能會有一個陷阱，建築工程的進度往往與資金花費的進度不匹配，因此在借款人評估工程進度時可能會出現時間差，後果嚴重是可能會導致資金扣留並停止施工。
而且，借款人如果是業主的話，獲得建築貸款的難度比擁有持照建築商要大得多。大多數銀行只會出借最多60％的土地價值和建築成本。
需要提醒的是，絕大多數借貸機構都不會在項目開工後再批准貸款，或接受尚未完成的房屋作為抵押物。
總而言之，盡量全面地做預算，在貸款批准之前不要開始建設。
理性面對購買破房子的風險
由於破房翻新帶來的客觀利潤，現在市場上的破房子受到了極大的關注，買家想撿個大便宜暫時是不太可能的了。
但如果購買價格高於房子目前的價值，那就很難獲得貸款，或者必須要多支付一筆抵押貸款保險。
自己翻新一套房，對於沒有實際建築經驗的普通買家來說，是一項困難而且昂貴的事情。可是如果僱傭開發商來做，對於開發商來說還不夠有利可圖。
那些不夠有經驗的買家，很可能最終陷入一種被動的局面：你花並不便宜的價格買了一個破房子，然後才發現幾乎很難找到合適的人幫你做，最終不得不大幅提高你的預算。
最後提示：如果是以盈利而非自住為目的，在一個走勢平穩的房地產市場上做破房翻新，失望的幾率比較大。但是在一個房價加速上漲的市場里，這種幾率就會降到最低，因為就算不花力氣去改善房產狀況，也可以從土地價值上漲中受益。
來源:房產大全
This post was last modified on 2018年4月10日 12:02
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更新於 ：2024-12-20 03:12 12月初，三名台灣總統府當值憲兵因向中共特務提供機密遭到抓捕，之後中共滲透台灣網紅的種種跡象也被媒體爆出，再次引起台灣輿論對中共滲透及《反滲透法》界限的討論。 從中共誕生以來，統戰與滲透一直是中共非常重要的戰略手段，從未放鬆過。上百年來，其滲透能力堪稱登峰造極，幾乎就是無所不在、無孔不入、無往不勝。中共當局不僅依靠統戰與滲透成功地將國民政府趕到了台灣，還將全中國百姓拿捏得服服貼貼。 西方政客的幻想曾造就了中國經濟的快速崛起，中共的統戰與滲透也隨著中國製造的廉價產品全方位地蔓延到了世界各國，並順利地在各級政府、學術領域，甚至地方社團中埋下種子，打下了長期盤踞的基礎。 而散布在世界各國的台灣社團從來就是一個重災區，在民主環境里成長的台灣人並沒有天生的免疫力，一些單純的台灣人往往在有意無意間被利用了、被滲透了，被統戰了，卻完全沒有意識到自己已經墮落在紅色的枷鎖之中。 每當人們提到中共的統戰與滲透就會聯想到特務與間諜，其實統戰與滲透的範圍極其廣泛，廣泛到不能簡單地用「間諜」的概念來分析論述。 比如說，一些有點影響力的台灣人常常會公開提醒台灣商人，不要在中共不喜歡的媒體上刊登廣告，或避免發表支持台灣政府的言論，美其言曰出於「好意」或「保護僑胞」，其實他們已經在中共的戰壕里，替中共的統戰與滲透發揮影響力了。讓人產生恐懼或自覺宣揚「中國好故事」，都是紅色滲透中不可或缺的重要環節。 很多海外華人，包括台灣人或東南亞的華裔難民，他們的政治立場往往會隨著中共影響力的變化而相應發生變化，有些人從反共走向親共，之後又宣稱反共，自由世界給了他們自由思想的空間，但他們是否真的能在立場的改變過程中擺脫中共勢力的束縛呢？那就只有天曉得了。因為中共統戰與滲透的力量就像癌細胞，具有頑固的持久性，有時活躍、有時潛水，當沾惹上後想洗心革面就沒那麼容易。 在澳中經濟處於蜜月的年代，澳洲只看到了滾滾而來的金錢，卻沒注意到中共的金錢是一把雙刃劍，它既減輕了澳洲的經濟危機，也削弱了澳洲的立國基礎，澳洲政府在中共的玩弄下幾乎成為了一堆木偶。譚寶政府最終反戈一擊推出了「反滲透法」，氣焰囂張的中共和統會也不得不偃旗息鼓。中共的紅色勢力就此消亡了嗎？當然不會！那張滲透的網路不是一天建成的，也不可能在一天內轟然瓦解，該鋪墊的早已穩妥，該下的種子也已紮下了根。 英國王子邊上埋著紅色地雷，中共軍人擠進紐西蘭國會，泛紅憲兵在守護台灣總統府，類似的情形比比皆是，澳洲也絕對不會例外，冰凍三尺非一日之寒，區別只在於何時才被發現，西方民主社會的一大特點就是後知後覺。 中國人的群體很簡單，親共與反共都是擺在檯面上，多多少少都對澳洲主流產生影響力，其它的絕大多數社團都保持低調，明哲保身，見風使舵，意見統一。 與中國社區相比，台灣社區反而顯得比較複雜，那是因為各台灣社團在對台灣的定義上有著差異。 在歷史的演變過程中，海外缺乏具有影響力的台灣本土社團代表台灣人發聲，一直被認為是台灣人聲音的社團並非來自台灣，那是一些民國初期就開張的百年老店，「XX堂」，或「XX會」，以及逃離共產極權迫害的難民組成的「越緬寮」團體，他們都曾接受了中華民國文化教育，本質上捍衛的是中華民國。當中共和統會在全世界粉墨登場後，首當其衝就是對這些社團進行統戰與滲透，遺憾的是無一能夠倖免。… Read More