最近的新聞里,頻頻出現破房賣出高價的消息,聚光燈突然轉到這麼一群人身上:他們通過投資破房子,獲得了進入熱門市場的最低門檻。
這套位於Waterloo的房產,翻新前與翻新後的售價相差100萬。
這套2015年出售的排屋,在經歷了兩年的翻新工程後,增值85%。
這種麻雀變鳳凰的遊戲很容易讓人躍躍欲試,然而對於普通人來說,買下一棟危房來改造翻新,要面對的巨大工程與挑戰,足以沖抵一切價格優勢。
那些隱藏在斑駁油漆下的結構性問題,破碎的天花板,腐爛的地板,一旦發現就不能留下。而那些受遺產限制保護的物業,也不可能拆除重建。
但為什麼還是有很多人對於破舊的房屋感興趣?
答案顯而易見,如果你被某一地區的生活氛圍和房屋特色所吸引,但又承受不起當地價格,除非你選擇破房子,否則絕對買不起。
當你強調個性化的時候,就會意識到老房子比新房子更富有個性。
Surry Hills的房產中介表示,目前對於破房子的需求比翻新房要多得多。「對於很多人來說 – 如果他們必須要花一大筆錢買一個房子 – 他們寧願自己動手」。
所以這些人的算盤是:
費用:購買破房 + 翻新 < 當地直接購買
Bonus:完全自己喜歡的風格
購買破房子之前需要了解什麼?
最最重要的第一步,是確定所有可能的工程範圍,這直接影響最終成本。除了房屋結構,管道、電路,還包括地基、院子里的樹樁和白蟻。這些隱藏的問題最終會變成不斷超出預算上限的成本,把整個翻新工程拖進一個無底洞。
專業的建築檢查
聘用建築商來估算翻新成本
如果涉及到遺產保護限制,事先與當地市政府的發展計劃專員討論翻新可行性
資金問題
如果你購買現成的房屋,房價的一大部分是可以通過貸款來解決。但是翻新就不一樣了,因為舊房屋一般被認為是高風險抵押物,從而很難獲得抵押貸款。
因為如果借款人拖欠還款,放貸機構就會收回並轉售抵押物,而如果這個時候房產是處於翻新待重建的階段,不適宜居住,這對於放貸機構回收資金就造成了困難。
所以如果在購買時房產已經處於不適合居住的狀態,就像上述所說的垃圾房,大多數放貸機構會要求買家申請建築貸款。
他們還會要求查看借款人的建築合同、建造商的工程與付款時間表以及一些其他的文件,並且分階段向借款人放款,每筆付款都取決於項目達到一定階段。
這裡可能會有一個陷阱,建築工程的進度往往與資金花費的進度不匹配,因此在借款人評估工程進度時可能會出現時間差,後果嚴重是可能會導致資金扣留並停止施工。
而且,借款人如果是業主的話,獲得建築貸款的難度比擁有持照建築商要大得多。大多數銀行只會出借最多60%的土地價值和建築成本。
需要提醒的是,絕大多數借貸機構都不會在項目開工後再批准貸款,或接受尚未完成的房屋作為抵押物。
總而言之,盡量全面地做預算,在貸款批准之前不要開始建設。
理性面對購買破房子的風險
由於破房翻新帶來的客觀利潤,現在市場上的破房子受到了極大的關注,買家想撿個大便宜暫時是不太可能的了。
但如果購買價格高於房子目前的價值,那就很難獲得貸款,或者必須要多支付一筆抵押貸款保險。
自己翻新一套房,對於沒有實際建築經驗的普通買家來說,是一項困難而且昂貴的事情。可是如果僱傭開發商來做,對於開發商來說還不夠有利可圖。
那些不夠有經驗的買家,很可能最終陷入一種被動的局面:你花並不便宜的價格買了一個破房子,然後才發現幾乎很難找到合適的人幫你做,最終不得不大幅提高你的預算。
最後提示:如果是以盈利而非自住為目的,在一個走勢平穩的房地產市場上做破房翻新,失望的幾率比較大。但是在一個房價加速上漲的市場里,這種幾率就會降到最低,因為就算不花力氣去改善房產狀況,也可以從土地價值上漲中受益。
來源:房產大全
This post was last modified on 2018年4月10日 12:02
近日,《國家地理》揭曉了2025年「世界最佳旅行地」榜單,推薦了全球最值得期待的熱門目的地。 Read More
春天正如火如荼,儘管一年一度的櫻花節和鬱金香節已落下帷幕,但仍有不少令人期待的花卉活動。在墨爾本附近,位於馬其頓山脈的Romswood牡丹農場即將迎來一年一度的牡丹採摘季,為您提供一次與自然親密接觸的機會。這座家族經營的農場每年11月都會開放「自采牡丹」活動,供遊客親手採摘並帶走這些絢麗多彩的花卉。今年的首次採摘活動將於11月17日(周日)正式啟動。 Romswood牡丹農場的魅力 這場收費的採摘活動讓遊客可以在美麗的花園和牡丹田間自由徜徉,親手挑選最心儀的牡丹花。每位遊客可以採摘15支牡丹花,費用為55澳元。如果您覺得15支不夠盡興,每多采一支花僅需支付額外的5澳元。由於農場仍在日常運作中,建議遊客穿著舒適、穩固的鞋子,並自備修枝剪和水桶。無論當天天氣如何,採摘活動將照常進行。 如果您不打算親自採摘,也可以選擇購買20澳元的非採摘門票,享受花園與牡丹田的美景。18歲以下兒童可免費入園,是一次全家人共同享受大自然饋贈的絕佳機會。 所有門票需提前在線購買。如果錯過了活動日期,您也可以前往農場的門口,購買一束牡丹花,價格為25澳元,或選擇35澳元的牡丹植物帶回家栽種。 採摘日期安排: • 11月17日(周日) • 11月23日(周六) • 11月24日(周日) • 11月30日(周六) 所有場次的活動時間為上午11點至下午1點。由於採摘季依賴自然條件,主辦方或將根據花期增加額外場次或調整日期。… Read More
布里斯本的主要道路在施行50澳分票價政策後,交通流量有所減少,但幅度不大。 《布里斯本時報》獲得的新資料顯示,該措施實施第一月,交通流量略下降,四周後反彈。 在第一個月,高速公路交通流量下降1.3%,主幹道交通流量下降0.8%。 接下來一個月,高速公路的使用率回升 0.5%,而幹道交通流量則進一步下降 2%。 Advance Queensland 的產業研究員 Abraham Leung 表示:「這是反彈效應,先跌後升。」 「剛開始的時候,也許人們試過使用公共運輸工具,但這些人意識到公共運輸工具不適合他們。」「我認為新鮮感已經過去了。」Leung說。 交通與主要道路局(Department of… Read More
布里斯本一所學校附近的建築工地發現石棉後,家長表示正考慮讓孩子退學。 石棉是在將成為新零售和商業中心 Boggo Road Village 的工地挖掘工程中被發現的。Dutton Park 州立學校距此不足 100 公尺。 據九號新聞台報導,家長和監護人被告知石棉從上周起從工地移除。一位家長 Jean Bursle 表示:「我們並未獲得任何有關如何進行(移除工作)、在何處進行或任何其他資訊。」「許多家長都非常擔心。有些家長正在考慮讓孩子退學。」 Elisabeth… Read More
安全專家對中國電動汽車可能被中共用作跨境監視工具感到擔憂。在11月4日參議院的法律和憲法事務立法委員會聽證會上曝出,內政和網路安全部長Tony Burke仍然駕駛著一輛中國製造的電動汽車,這引起了自由党參議員 James Paterson的一連串質問。 Read More
兩名聯邦議員表示,他們將放棄澳航「主席休息室」和維珍航空「超越休息室」的會員資格,來恢復公眾對政客的信任。 Read More