Categories: 家居裝修

【澳洲裝修】破房翻新可行嗎

最近的新聞里,頻頻出現破房賣出高價的消息,聚光燈突然轉到這麼一群人身上:他們通過投資破房子,獲得了進入熱門市場的最低門檻。

這套位於Waterloo的房產,翻新前與翻新後的售價相差100萬。

 

這套2015年出售的排屋,在經歷了兩年的翻新工程後,增值85%。

這種麻雀變鳳凰的遊戲很容易讓人躍躍欲試,然而對於普通人來說,買下一棟危房來改造翻新,要面對的巨大工程與挑戰,足以沖抵一切價格優勢。

那些隱藏在斑駁油漆下的結構性問題,破碎的天花板,腐爛的地板,一旦發現就不能留下。而那些受遺產限制保護的物業,也不可能拆除重建。

但為什麼還是有很多人對於破舊的房屋感興趣?

答案顯而易見,如果你被某一地區的生活氛圍和房屋特色所吸引,但又承受不起當地價格,除非你選擇破房子,否則絕對買不起。

當你強調個性化的時候,就會意識到老房子比新房子更富有個性。

Surry Hills的房產中介表示,目前對於破房子的需求比翻新房要多得多。「對於很多人來說 – 如果他們必須要花一大筆錢買一個房子 – 他們寧願自己動手」。

所以這些人的算盤是:

費用:購買破房 + 翻新 < 當地直接購買

Bonus:完全自己喜歡的風格

 

 

購買破房子之前需要了解什麼?

最最重要的第一步,是確定所有可能的工程範圍,這直接影響最終成本。除了房屋結構,管道、電路,還包括地基、院子里的樹樁和白蟻。這些隱藏的問題最終會變成不斷超出預算上限的成本,把整個翻新工程拖進一個無底洞。

專業的建築檢查
聘用建築商來估算翻新成本

如果涉及到遺產保護限制,事先與當地市政府的發展計劃專員討論翻新可行性

資金問題

如果你購買現成的房屋,房價的一大部分是可以通過貸款來解決。但是翻新就不一樣了,因為舊房屋一般被認為是高風險抵押物,從而很難獲得抵押貸款。

因為如果借款人拖欠還款,放貸機構就會收回並轉售抵押物,而如果這個時候房產是處於翻新待重建的階段,不適宜居住,這對於放貸機構回收資金就造成了困難。

所以如果在購買時房產已經處於不適合居住的狀態,就像上述所說的垃圾房,大多數放貸機構會要求買家申請建築貸款。

他們還會要求查看借款人的建築合同、建造商的工程與付款時間表以及一些其他的文件,並且分階段向借款人放款,每筆付款都取決於項目達到一定階段。

這裡可能會有一個陷阱,建築工程的進度往往與資金花費的進度不匹配,因此在借款人評估工程進度時可能會出現時間差,後果嚴重是可能會導致資金扣留並停止施工。

而且,借款人如果是業主的話,獲得建築貸款的難度比擁有持照建築商要大得多。大多數銀行只會出借最多60%的土地價值和建築成本。

需要提醒的是,絕大多數借貸機構都不會在項目開工後再批准貸款,或接受尚未完成的房屋作為抵押物。

總而言之,盡量全面地做預算,在貸款批准之前不要開始建設。

 

理性面對購買破房子的風險

由於破房翻新帶來的客觀利潤,現在市場上的破房子受到了極大的關注,買家想撿個大便宜暫時是不太可能的了。

但如果購買價格高於房子目前的價值,那就很難獲得貸款,或者必須要多支付一筆抵押貸款保險。

自己翻新一套房,對於沒有實際建築經驗的普通買家來說,是一項困難而且昂貴的事情。可是如果僱傭開發商來做,對於開發商來說還不夠有利可圖。

那些不夠有經驗的買家,很可能最終陷入一種被動的局面:你花並不便宜的價格買了一個破房子,然後才發現幾乎很難找到合適的人幫你做,最終不得不大幅提高你的預算。

 

最後提示:如果是以盈利而非自住為目的,在一個走勢平穩的房地產市場上做破房翻新,失望的幾率比較大。但是在一個房價加速上漲的市場里,這種幾率就會降到最低,因為就算不花力氣去改善房產狀況,也可以從土地價值上漲中受益。

來源:房產大全

This post was last modified on 2018年4月10日 12:02

Recent Posts

隱秘水岸的美食仙境——Berowra Waters Inn 極致餐飲體驗

位於澳大利亞新州Berowra Waters的Berowra Waters Inn,以其與世隔絕的地理位置和令人嘆為觀止的水景,成為了悉尼最獨特且令人神往的高端餐飲聖地之一。這家餐廳不僅因其優雅的氛圍和美輪美奐的景色而聞名,更因其創新而精緻的菜肴贏得了無數食客的青睞。從只可通過船隻或水上飛機到達的特殊地理位置,到每一道菜品的精心雕琢,這裡的一切都充滿了與眾不同的魅力。作為一種享受美食與美景並存的方式,Berowra Waters Inn無疑是一場視覺與味覺的雙重盛宴。 如果說有哪種用餐體驗能夠完美地結合美景與美食,那無疑是Berowra Waters Inn。從市區出發到餐廳附近的碼頭,再乘坐私人船隻航行,五分鐘的航程便足以讓你暫時遠離都市的喧囂,融入那片寧靜的叢林與水域之中。船隻接送是免費的,這種便捷的水上交通方式也讓這家餐廳增添了幾分神秘感和隱秘感。站在船頭,環顧四周,綠色的植被與碧藍的水面交織在一起,眼前的風景美得令人屏息。餐廳坐落在一座簡潔的沙岩建築內,玻璃百葉窗讓每一位食客都能享受無障礙的水景。餐廳的設計極為簡約而不失奢華,潔白的內飾、寬大的皮質餐桌以及溫馨的燈光,使得每一位前來用餐的客人都能感受到無比的舒適與尊貴。 Berowra Waters Inn。(圖:提供)   Berowra Waters… Read More

18 hours ago

一場溫情與懷舊的音樂盛宴 Take That悉尼演唱會

在悉尼的Qudos Bank Arena,一場充滿懷舊情感和音樂激情的演唱會拉開了帷幕。Take That,這支英國傳奇組合,用他們超過30年的經典金曲和熱忱的舞台表現,再次點燃了現場觀眾的心。這不僅是一場音樂會,更是一場關於青春、回憶和情感的集體狂歡。 Take That。(圖:Andy Kershaw) 自1990年成軍以來,Take That迅速成為了90年代男孩樂隊的巔峰代表。無論是動人的和聲、充滿感染力的舞蹈,還是他們永遠年輕的笑容,這一切都為他們贏得了無數粉絲。如今,儘管團隊從最初的五人縮減為Gary Barlow、Mark Owen和Howard Donald三人,但他們的藝術生命力依然旺盛。 本場演唱會的設計更趨向於親密與真實。舞檯布置摒棄了以往的奢華與雜技式的舞美表演,轉而聚焦於三位歌手本身。這種簡約而深情的演繹形式,讓觀眾得以專註於音樂和歌聲本身,感受到歲月賦予他們的深沉與韻味。 Take That。(圖:Andy… Read More

18 hours ago

墨爾本超市使用機器人協助打包貨物

位於墨爾本西部的Coles全新 24 小時顧客履行中心有 700 台機器人、人工智慧(AI)和 1000 名員工,比一般超市更忙碌、科技含量更高,只需五分鐘就能完成一份 50 件的超市訂單。 在 COVID 疫情加速數位銷售後,Coles 耗資 4 億澳元在墨爾本和悉尼建立自動化顧客履行中心。在… Read More

19 hours ago

手持30公分獵刀 布里斯本一男子被捕

周一(11月18日),警方在布里斯本中央商業區的巴士站逮捕一名手持30公分獵刀的男子。 當日下午2點30分左右,警方接到報案稱有一名持械男子在Roma St車站。 在警方公布的錄影中,一名警官說:「放下刀,馬上放下刀!」「放下,馬上放下,把刀放下,放在地上!」 警方表示,該男子從腰帶中取出連鞘 30 公分獵刀,並依照警官的命令將刀丟在地上。 警方在一份聲明中說:「該男子未對任何公眾或警方做出任何威脅。」 警方已控告這名 18 歲男子在公共場所持有刀具,他於 11 月 20 日在布里斯本裁判法院(Brisbane… Read More

19 hours ago

澳頂尖專家:應公開無良醫生姓名

澳洲一位頂尖醫療經濟學家表示,濫收病人費用的醫生應該在公共名冊上被點名羞辱,針對莫寧頓半島(Mornington Peninsula)涉嫌濫收病人費用的醫生的集體訴訟也可能將遞交。 近日,病人受促檢查聯邦醫療保險記錄,以確保沒有被醫生錯誤收費。 維州莫寧頓半島(Mornington Peninsula)數十名麻醉師和外科醫師被指控蓄意詐騙、收取雙倍費用和私吞帳外費用。 據《時代報》報導,控訴書指控一群醫生為自己的財務利益而向病人收取高達 5000澳元的自付費用,將其偽裝成預約費或行政費,同時,這些專科醫師發布了參與醫療保險公司的無間隙費用計劃。 Margaret Faux 博士認為,如果指控成立,或許可以透過集體訴訟幫助消費者。 她說:「我們實際上需要儘快讓這件事呈現在法官面前。」「這封舉報信是一份大禮,因為它給檢察官所需的一切,讓他們可以快速、輕鬆地獲得事情的真相。」 Faux表示,值得關注的是,有指控稱醫生在沒有提供服務的情況下收取費用,這是違法的。 她說,舉例而言,收取超過 1000 澳元的麻醉行政費用,卻沒有任何解釋,這可能會被視為「可疑」,因為法律規定消費者必須使用… Read More

19 hours ago

吃力不討好 12年級學生迴避教育專業

12 年級的學生正在迴避教育學位,有大量已開始攻讀教育學位的學生退學,使畢業生人數減少數千人。教師表示,高工作負荷以及學生、家長的不良行為正將他們趕出這個行業。 新數據顯示,自2020年以來,開始攻讀教育學位的學生人數和比率持續下降。2023年,只有11099名新州學生開始攻讀教育學位,佔大學新生的10.46%。而 2020 年則有 15,022 名學生,佔大學新生的 12.54%。 過去 10 年來,在四年內完成本科教育學位的學生人數也大幅下降。 據《悉尼晨鋒報》報導,在 2020 年開始攻讀學位的澳洲本科生中,有 29%… Read More

19 hours ago