澳洲發展成熟的置業環境，為廣大期待安居樂業的購房者們提供了相對自由、多樣的置業選擇。在澳洲，「自己買地自己建」是一種很常見的置業方式。由於土地升值迅速，近年來這種方式更是受到了熱捧。不過您知道在購買完土地之後如何能幫您最大限度的節省資本增值稅開支嗎？
通常來講，您所新購買的土地是不能免除資本增值稅CGT的，直到您將這棟房子完全建成，並將其作為您的主要居住場所，才能開始享受「主要居住地增值稅減免」的優惠。但是，稅局依然為有需求的人提供了一些便利。當符合下列條件的時候，您可以在最長四年時間內將新購買的土地作為您的「主要居住地」從而讓這片土地享受增值稅減免的福利：
- 擁有該土地的所有權（不是居住權）
- 在該土地上建設、修理或更新一棟住宅（或者完工一棟半成品住宅）
- 完工後在最短的時間內入住，並且在至少三個月內，您要將其作為您的主要居住地
當滿足這些條件後，您便可以讓這片正在建設中的土地享受「主要居住地增值稅減免」的優惠。但需要注意的是，如果您選擇這麼做，那麼您便無法在同一時間將其它住宅作為「主要居住地」從而享受CGT優惠。
但是僅有土地畢竟是不能作為您真正的居住場所的，所以稅局在給納稅人提供更多選擇的時候也加進去了一些限制條件。在上述條款之後，稅局還額外的規定了：如果您決定將新購買的土地進行建設或推倒重建工程，那麼這片土地在新房完工之前都可以被視作「主要居住地」，但是，如果新房的建設時間過長，超出了4年時間，那麼在房屋建設期間這片土地最長只有4年時間可以被「主要居住地」從而享受CGT的減免優惠。
那麼當我們準備推倒重建土地上房屋的時候需要注意哪些問題呢？
如果您在購買土地的時候準備將上面的房子推倒重建，那麼在滿足下面所有條件的時候，您可以將該土地從購買之日起作為您的主要居住地並在出售時享受100%CGT優惠：
- 在將老房子推倒之前，您有權將該房屋作為您的「主要居住地」並享有CGT優惠；
- 新建成的房屋：（1）在完工後便成為了您的主要居住地；（2）在您將其出售之前都是您的主要居住地（3）您入住的時間超過三個月；
- 推倒重建工程時間不多於4年；
- 出售時您是將新房屋與下面的土地打包出售。
當您選擇將購置好的土地作為「主要居住地」後，您便無法再將自己其它的土地和住宅視作「主要居住地」。唯一的一個例外就是當房屋建成之後，您有一小段時間（一般在半年以內），稅局允許您進行搬家工作，這一小段時間您是有權利擁有兩個「主要居住地」的。但除此以外，您只能選擇一套房屋作為您的「主要居住地」。
這意味著，如果您在1985年9月20日（增值稅起征日）之後購買了一套房屋，您住在這套房屋內，同時您又購置了一塊新的土地，那麼您必須在下列情況中做出選擇：
- 繼續將老房屋視為「主要居住地」；
- 從購買之日起將新土地視為「主要居住地」，在4年內完成新房房屋的建設併入住；
- 如果建設工期長於4年時間，那麼從您入住新房的日子起往前倒推4年，這一天開始新土地可以開始享受「主要居住地」CGT優惠。
舉個例子，小A最近新買了一塊土地，在上面建起一棟新房子並在建好後從舊房子搬進了新房子里居住，時間軸在下方：
1994-11-3 ：買入舊房子
2007-9-3：買入新的土地
2016-9-2：完成新房建設
2016-10-1：賣出舊房子
2016-10-7：搬入新房子進行居住
這時候小A可以使新房從2012-10-7開始獲得「主要居住地」增值稅減免優惠，因為新房建設時間大於4年，且小A從2016-10-7開始搬入新房，所以新房最長只能從2012-10-7開始獲得CGT優惠。
而老房子可以獲得的CGT優惠時間是從1994-11-3老房子購買完成時，到2012-10-6，也就是新房（新地）成為「主要居住地」的前一天。除此以外，在老房子賣出的六個月前，也就是2016-4-1到2016-10-1這六個月期間，稅局允許小A同時擁有兩個「主要居住地」，所以在計算增值稅的時候，老房子可以多獲得半年的CGT優惠。
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供稿：曉梅會計事務所
圖片：網路
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