「出來混，遲早要還的」Interest Only真的適合你嗎？

近幾年來，澳洲房地產市場一直處於比較火爆的狀態，這中間不乏有很多中國土豪一擲千金，購買澳洲的豪宅。他們中甚至有不少人是直接現金交割。不得不為我們中國同胞的豪氣點個贊。不過在點贊之餘，我們還是要理性一點，因為大部分人哪怕是有足夠現金的購房者也都會選擇貸款的方式來購買澳洲房產，尤其是近幾年澳洲的低利率市場，促使了更多投資者貸款買房。而且根據有關數據顯示，採用只還息不還本的人也在逐步上升。

顧名思義，只還息不還本的意思，就是投資者只用還貸款利息。但是這並不代表不用還本金，在申請貸款的時候，申請人就可以選擇這種方式，通常是五年時間，之後就要自動變更為本息還款。如果貸款期限為30年，前五年如果只還了利息，那麼從第六年開始你的貸款額度依舊沒有發生變化，原本可以分30年還清的貸款現在被壓縮到了25年，還款壓力明顯上升。

有些銀行只允許先申請一年，如果還想繼續這種還款方式，就需要再次申請。一般從只還息轉向本息都還，不需要申請人再提供財務狀況，但是反過來，申請人需要提供最新的財務狀況。

為甚麼可以只還利息呢？澳洲的房產是私有財產，產權是永久產權，所以你想甚麼時候還清貸款就甚麼時候還清。不像國內產權70年，你當然必須在這個年限之內還清貸款，如果選擇只還息，銀行可能就會擔心起來，你甚麼時候能把本金還完。

只還利息有甚麼好處呢？首先，只還利息每月的月供要比本息一起還少付300到600左右，雖然他的利率會高於本息一起還的利率，那麼選擇只還息的方式無疑是一個緩兵之計。如果你申請了對沖賬戶，那麼你每月的月供就會更少。

第二，購買房產是一種投資，那麼利益最大化就是我們追求的目標。舉個例子，假如你購買了一套20萬的房產，你選擇了只還利息的方式，貸款80%也就是16萬，每月的利息正好由這套房產的租金來還，等到五年的只還息結束後，房產增長到了25萬，然後你賣掉房產，凈賺5萬，我們可以理解為，你用4萬的首付經過五年之後，賺取了5萬。不管房產在五年內增長了多少，這筆利潤都還是很可觀的。

地產投資老手們秉持現金流不至於過於緊縮的前提，他們期望銀行提供的投資槓桿愈大愈好，且在做出投資抉擇之前，通常會把稅務和房屋折舊等因素考慮在內。無論哪種投資人，目前處於歷史低位的澳大利亞銀行利率，似乎都為貸款者只還息不還本找到了理由和借口可以將剩餘的還貸能力（現金儲備）用作再投資以博取更多的回報。—

銀行的低利率無疑給選擇只還息不還本方式的投資者找到了非常好的借口。投資者可以將更多的現金流投向其他的資產以獲取更多的回報。

不過任何事情都是有兩面性的，還息不還本這種方式，肯定是有風險的。只還息看起來很「美麗」，其最大的風險就在於利率上升。

澳洲的低利率能夠持續到甚麼時候，依然眾說紛紜，隨著眾多公寓樓花項目陸續完工推出市場，大量公寓樓盤進入密集的交割期，這對樓市會帶來甚麼樣的衝擊，市場供需會不會隨時出現逆轉都是很多經濟學家擔心的問題。

採用這種方式，就意味著銀行貸款這座大山一直如影隨形的跟隨著你，一不留神可能就會壓的自己喘不過氣來。

最近幾個月，以西太銀行為代表的一些借貸機構已經開始不再歡迎只還息的產品選擇了。他們將只還息的利率提升了不少，這使得不少投資者將產品轉向了本息一起還的方式。

相比之下，本息一起還，看起來每個月的現金流緊張一些，但深挖其中，你的銀行貸款越來越少，可能帶給你的壓力也會越來越少。通常自住房的購買者由於沒有稅務方面的優惠，大部分人會選擇本息一起還。

無論如何，產品選擇方面，投資者還是要根據個人情況而定，對於購買自住房的朋友來說，本息一起還無疑是更好的選擇。

供稿：英雕格會計事務所

圖片：網路