我們都知道，投資者所買的房，只要在折舊時限內，所花費用當中的基本建設工程部分，每年可以按照2.5%的比率折舊，以此部分抵扣個人收入從而減少個人稅款，但是，您知道這種折舊的陷阱嗎？
首先，什麼是基本建設工程抵扣（Capital Works Deductions）?
如果您有一套出租房，您可以對以下的建築花費進行折舊（通常以每年2.5%的比率折舊，時間為40年）從而抵扣個人稅款：
那麼，這種折舊的好處具體是什麼呢？
舉例來說，假設小張在2001年以$250,000的成本買了一套房，在2011年以$550,000的價格賣出了它，每年按$10,000 的數額折舊，每年房產的property loss為$2,000，小張每年的收入為$50,000，假設所有其他條件不變，並且忽略其他所有可抵扣費用，則：
1.如果按照不折舊的方式：
小張的應納稅收入（Taxable Income）為$48,000
$50,000-$2,000=$48,000
則需繳$7,147的稅款（忽略每年稅率的輕微變動，以下個人所得稅稅率參照2012-2013年稅局規定來計算），
$3,572+32.5 %*($48,000-$37,000)=$7,147
2.如果按照折舊的方式（每年按$10,000 的數額折舊）：
小張的應納稅收入（Taxable Income）為$38,000
$50,000-$2,000-$10,000=$38,000
則需繳$3,897的稅款
$3572+32.5 %*($38,000-37,000)=$3,897
可以看出，如果將房產進行折舊，則小張每年可以節省$3,250的個人所得稅，10年則可以節省$32,500（假設所有其他條件不變，並且忽略其他所有可抵扣費用）。
$7,147-$3,897=$3,250
$3,250*10=$32,500
以上即是將房產折舊所帶來的好處，通過基本建設工程抵扣（Capital Works Deductions），來減少應納稅收入（Taxable Income），從而節省一部分稅款。
但是，我們都忽視了一個問題，即是，在該房賣出的時候，之前您擁有這套房產時進行的基本建設工程抵扣（Capital Works Deductions）必須先從您買房的成本中刨除掉，然後再計算資本增值及虧損（Capital Gain & Loss），換句話來說，之前扣除過的基本建設工程抵扣（Capital Works Deductions），都要在賣房的時候加回到資本增值及虧損（Capital Gain & Loss）這部分來。
按照以上的例子來計算，在賣出房產時，
1.如果按照不折舊的方式，資本增值（Capital Gain）為$300,000
$550,000-$250,000=$300,000
2.如果按照折舊的方式，
每年按$10,000 的數額折舊，10年所扣除的基本建設工程抵扣（Capital Works Deductions）即為$100,000，這些數額需要加回到資本增值（Capital Gain）中，得出您的資本增值（Capital Gain）為$400,000
$550,000-$250,000+$100,000= $400,000
即，需要計算資本增值稅（Capital Gain Tax）的部分多出了$100,000，這便是折舊的陷阱。
一般來說，您通過折舊所抵扣的負扣稅部分是大於您在最後賣房子時所繳納的增值稅的。這主要是因為當您持有房屋時間超過一年的時間便會享受50%的增值稅減免優惠。但是，如果您的收入相對較低（3萬或以下），那麼您的邊際稅率將會只有19%，房屋折舊所能給您帶來的負扣稅優惠就遠遠沒有那麼明顯了。因此，在您考慮是否對出租房進行折舊的時候，請根據您的個人收入以及投資期限來慎重考慮當前的稅務及將來可能產生的巨額資本增值稅，千萬不要陷入折舊的陷阱哦！
同時，新財年澳洲政府還更改了關於二手房內飾裝修的折舊的政策！ 我們都知道，房屋中的設施設備是可以進行折舊以抵扣租房收益來避稅的。但是，新政策中對這一項進行了非常重大的修改！！如果您房屋的室內裝修和設備（例如洗碗機或屋頂的電風扇這類物件）的安裝時間是晚於2017年5月9日的話，作為一名新房的房主，您將依然可以憑收據對房屋中的室內裝修和家電設備進行折舊，直到該物件折舊完畢。然而，如果您是一位二手房的買主，且您的購房時間晚於2017年5月9日的話，那麼您將無法再對房屋中從前一任房主手裡購買下來的室內裝修和設備進行折舊！再解釋的更具體一些，就是房子裡面是您所購買的家用設備您都可以每年和房子一起進行折舊，但如果有些家用設備是您購買二手房從上一任房東手中所購買來的，那麼這一部分資產是不能進行每年折舊攤銷的。
那如果這一類資產無法折舊或者攤銷了，我們該如何用他們來避稅呢？各位不用太過擔心這個問題。作為一名從業十餘年的澳洲頂級稅務會計師，V姐已經研究出了針對這種情況的相應對策。您可以選擇將購買這些室內裝修和電器設備的花費計入資本所得稅的成本部分，以後當您選擇出售這些設備時可以通過資本所得稅虧損的形式進行稅收抵扣。這種方法可以幫助您最大程度的避免由政策導致的損失。
關於投資房折舊的問題今天我們就先介紹到這裡，如果您對自己投資房的報稅或者是您在稅務上遇到了不明白的問題，都可以通過下方的電話與VL-TAX取得聯繫！
供稿：曉梅會計事務所
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This post was last modified on 2017年11月3日 12:25
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