我們都知道，投資者所買的房，只要在折舊時限內，所花費用當中的基本建設工程部分，每年可以按照2.5%的比率折舊，以此部分抵扣個人收入從而減少個人稅款，但是，您知道這種折舊的陷阱嗎？
首先，什麼是基本建設工程抵扣（Capital Works Deductions）?
如果您有一套出租房，您可以對以下的建築花費進行折舊（通常以每年2.5%的比率折舊，時間為40年）從而抵扣個人稅款：
那麼，這種折舊的好處具體是什麼呢？
舉例來說，假設小張在2001年以$250,000的成本買了一套房，在2011年以$550,000的價格賣出了它，每年按$10,000 的數額折舊，每年房產的property loss為$2,000，小張每年的收入為$50,000，假設所有其他條件不變，並且忽略其他所有可抵扣費用，則：
1.如果按照不折舊的方式：
小張的應納稅收入（Taxable Income）為$48,000
$50,000-$2,000=$48,000
則需繳$7,147的稅款（忽略每年稅率的輕微變動，以下個人所得稅稅率參照2012-2013年稅局規定來計算），
$3,572+32.5 %*($48,000-$37,000)=$7,147
2.如果按照折舊的方式（每年按$10,000 的數額折舊）：
小張的應納稅收入（Taxable Income）為$38,000
$50,000-$2,000-$10,000=$38,000
則需繳$3,897的稅款
$3572+32.5 %*($38,000-37,000)=$3,897
可以看出，如果將房產進行折舊，則小張每年可以節省$3,250的個人所得稅，10年則可以節省$32,500（假設所有其他條件不變，並且忽略其他所有可抵扣費用）。
$7,147-$3,897=$3,250
$3,250*10=$32,500
以上即是將房產折舊所帶來的好處，通過基本建設工程抵扣（Capital Works Deductions），來減少應納稅收入（Taxable Income），從而節省一部分稅款。
但是，我們都忽視了一個問題，即是，在該房賣出的時候，之前您擁有這套房產時進行的基本建設工程抵扣（Capital Works Deductions）必須先從您買房的成本中刨除掉，然後再計算資本增值及虧損（Capital Gain & Loss），換句話來說，之前扣除過的基本建設工程抵扣（Capital Works Deductions），都要在賣房的時候加回到資本增值及虧損（Capital Gain & Loss）這部分來。
按照以上的例子來計算，在賣出房產時，
1.如果按照不折舊的方式，資本增值（Capital Gain）為$300,000
$550,000-$250,000=$300,000
2.如果按照折舊的方式，
每年按$10,000 的數額折舊，10年所扣除的基本建設工程抵扣（Capital Works Deductions）即為$100,000，這些數額需要加回到資本增值（Capital Gain）中，得出您的資本增值（Capital Gain）為$400,000
$550,000-$250,000+$100,000= $400,000
即，需要計算資本增值稅（Capital Gain Tax）的部分多出了$100,000，這便是折舊的陷阱。
一般來說，您通過折舊所抵扣的負扣稅部分是大於您在最後賣房子時所繳納的增值稅的。這主要是因為當您持有房屋時間超過一年的時間便會享受50%的增值稅減免優惠。但是，如果您的收入相對較低（3萬或以下），那麼您的邊際稅率將會只有19%，房屋折舊所能給您帶來的負扣稅優惠就遠遠沒有那麼明顯了。因此，在您考慮是否對出租房進行折舊的時候，請根據您的個人收入以及投資期限來慎重考慮當前的稅務及將來可能產生的巨額資本增值稅，千萬不要陷入折舊的陷阱哦！
同時，新財年澳洲政府還更改了關於二手房內飾裝修的折舊的政策！ 我們都知道，房屋中的設施設備是可以進行折舊以抵扣租房收益來避稅的。但是，新政策中對這一項進行了非常重大的修改！！如果您房屋的室內裝修和設備（例如洗碗機或屋頂的電風扇這類物件）的安裝時間是晚於2017年5月9日的話，作為一名新房的房主，您將依然可以憑收據對房屋中的室內裝修和家電設備進行折舊，直到該物件折舊完畢。然而，如果您是一位二手房的買主，且您的購房時間晚於2017年5月9日的話，那麼您將無法再對房屋中從前一任房主手裡購買下來的室內裝修和設備進行折舊！再解釋的更具體一些，就是房子裡面是您所購買的家用設備您都可以每年和房子一起進行折舊，但如果有些家用設備是您購買二手房從上一任房東手中所購買來的，那麼這一部分資產是不能進行每年折舊攤銷的。
那如果這一類資產無法折舊或者攤銷了，我們該如何用他們來避稅呢？各位不用太過擔心這個問題。作為一名從業十餘年的澳洲頂級稅務會計師，V姐已經研究出了針對這種情況的相應對策。您可以選擇將購買這些室內裝修和電器設備的花費計入資本所得稅的成本部分，以後當您選擇出售這些設備時可以通過資本所得稅虧損的形式進行稅收抵扣。這種方法可以幫助您最大程度的避免由政策導致的損失。
關於投資房折舊的問題今天我們就先介紹到這裡，如果您對自己投資房的報稅或者是您在稅務上遇到了不明白的問題，都可以通過下方的電話與VL-TAX取得聯繫！
供稿：曉梅會計事務所
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This post was last modified on 2017年11月3日 12:25
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更新於 ：2024-12-20 03:12 12月初，三名台灣總統府當值憲兵因向中共特務提供機密遭到抓捕，之後中共滲透台灣網紅的種種跡象也被媒體爆出，再次引起台灣輿論對中共滲透及《反滲透法》界限的討論。 從中共誕生以來，統戰與滲透一直是中共非常重要的戰略手段，從未放鬆過。上百年來，其滲透能力堪稱登峰造極，幾乎就是無所不在、無孔不入、無往不勝。中共當局不僅依靠統戰與滲透成功地將國民政府趕到了台灣，還將全中國百姓拿捏得服服貼貼。 西方政客的幻想曾造就了中國經濟的快速崛起，中共的統戰與滲透也隨著中國製造的廉價產品全方位地蔓延到了世界各國，並順利地在各級政府、學術領域，甚至地方社團中埋下種子，打下了長期盤踞的基礎。 而散布在世界各國的台灣社團從來就是一個重災區，在民主環境里成長的台灣人並沒有天生的免疫力，一些單純的台灣人往往在有意無意間被利用了、被滲透了，被統戰了，卻完全沒有意識到自己已經墮落在紅色的枷鎖之中。 每當人們提到中共的統戰與滲透就會聯想到特務與間諜，其實統戰與滲透的範圍極其廣泛，廣泛到不能簡單地用「間諜」的概念來分析論述。 比如說，一些有點影響力的台灣人常常會公開提醒台灣商人，不要在中共不喜歡的媒體上刊登廣告，或避免發表支持台灣政府的言論，美其言曰出於「好意」或「保護僑胞」，其實他們已經在中共的戰壕里，替中共的統戰與滲透發揮影響力了。讓人產生恐懼或自覺宣揚「中國好故事」，都是紅色滲透中不可或缺的重要環節。 很多海外華人，包括台灣人或東南亞的華裔難民，他們的政治立場往往會隨著中共影響力的變化而相應發生變化，有些人從反共走向親共，之後又宣稱反共，自由世界給了他們自由思想的空間，但他們是否真的能在立場的改變過程中擺脫中共勢力的束縛呢？那就只有天曉得了。因為中共統戰與滲透的力量就像癌細胞，具有頑固的持久性，有時活躍、有時潛水，當沾惹上後想洗心革面就沒那麼容易。 在澳中經濟處於蜜月的年代，澳洲只看到了滾滾而來的金錢，卻沒注意到中共的金錢是一把雙刃劍，它既減輕了澳洲的經濟危機，也削弱了澳洲的立國基礎，澳洲政府在中共的玩弄下幾乎成為了一堆木偶。譚寶政府最終反戈一擊推出了「反滲透法」，氣焰囂張的中共和統會也不得不偃旗息鼓。中共的紅色勢力就此消亡了嗎？當然不會！那張滲透的網路不是一天建成的，也不可能在一天內轟然瓦解，該鋪墊的早已穩妥，該下的種子也已紮下了根。 英國王子邊上埋著紅色地雷，中共軍人擠進紐西蘭國會，泛紅憲兵在守護台灣總統府，類似的情形比比皆是，澳洲也絕對不會例外，冰凍三尺非一日之寒，區別只在於何時才被發現，西方民主社會的一大特點就是後知後覺。 中國人的群體很簡單，親共與反共都是擺在檯面上，多多少少都對澳洲主流產生影響力，其它的絕大多數社團都保持低調，明哲保身，見風使舵，意見統一。 與中國社區相比，台灣社區反而顯得比較複雜，那是因為各台灣社團在對台灣的定義上有著差異。 在歷史的演變過程中，海外缺乏具有影響力的台灣本土社團代表台灣人發聲，一直被認為是台灣人聲音的社團並非來自台灣，那是一些民國初期就開張的百年老店，「XX堂」，或「XX會」，以及逃離共產極權迫害的難民組成的「越緬寮」團體，他們都曾接受了中華民國文化教育，本質上捍衛的是中華民國。當中共和統會在全世界粉墨登場後，首當其衝就是對這些社團進行統戰與滲透，遺憾的是無一能夠倖免。… Read More