近年來隨著悉尼房產市場的火爆，大家都紛紛開始購買起自己心儀的房產，V姐也收到了很多來自客戶關於房產問題方面的疑問。帶著這些問題，我們將在這期文章中為您詳細解答有關房產買賣資本增值稅（CGT）的各種「套路」！
對於曾經作為主要住宅（Main residence）後來用於出租的房產，在出售時如何最大限度的降低資本所得稅（Capital Gain Tax, 簡稱CGT）？
當納稅人從其主要住宅（Main residence）搬出，開始將該房產用於出租時，該納稅人就可以將該房產所產生的相關費用來抵稅（如：購買該房產所產生的利息，物業費，地稅，房產保險等。）
從表面上來看，當納稅人從其主要住宅（Main residence）搬出，開始將該房產用於出租時，由於該房產在其出租期間不再認為是該納稅人的主要住宅，所以在出售該房產時，該納稅人只能享受到部分主要住宅資本所得稅豁免（Partial main residence exemption）。
但是，出售曾經作為主要住宅（Main residence）後來用於出租的房產，在計算其資本所得稅時，納稅人可以應用「暫時空置原則」（Temporary absence rule）和「市場價值原則」（Market value rule）來降低其應交納的資本所得稅。
「暫時空置原則」（Temporary absence rule）
當一處房產不再作為納稅人的主要住宅，即納稅人從該住宅搬出後，納稅人可以應用暫時空置原則，在其不居住在該房產的整個期間或部分期間內，繼續將該房產作為其主要住宅。
「暫時空置原則」規定：
當納稅人從其主要住宅（Main residence）搬出後，如果該房產沒有用於營利目的，那麼該納稅人可以繼續無限期的將該房產作為其主要住宅。
當納稅人從其主要住宅（Main residence）搬出後，如果該房產用於營利（如用於出租），那麼在該房產用於營利目的的一個單一期間內，該納稅人可以在最長期限為六年的時間內，仍舊將該房產視為其主要住宅。
如果納稅人應用了「暫時空置原則」，那麼在該房產被視為納稅人的主要住宅的期間內，該納稅人不能再將其他房產作為其主要住宅。
案例1：房產出租低於6年
Kate在2006年5月購買了一處房產，在此後的兩年中，她一直住在該住宅中。2008年，Kate由於工作原因在別的州租房居住，並在接下來的五年中將她的房子用於出租。然後Kate賣掉了該處房產。Kate總共持有該房產的時間為七年（兩年自住加五年出租）。
Kate是否可以應用「暫時空置原則」，從而避免為其出售房產的所得交納資本所得稅？
可以。在該案例中，Kate可以選擇應用「暫時空置原則」，在其房產出租的五年中，繼續將該房產視為其主要住宅。所以Kate不必為其出售房產的所得交納資本所得稅。
「市場價值原則」（Market value rule）
如果納稅人從其主要住宅搬出，而且該房產第一次用於出租的時間在1996年8月20日19點30分以後，那麼該納稅人可以利用「市場價值原則」。納稅人在利用「市場價值原則」時，需要滿足以下兩個條件：
由於房產曾用於營利目的（如：租賃），所以在出售該房產時，納稅人只能獲得部分主要住宅資本所得稅豁免（Partial main residence exemption）。
如果房產在首次營利時間（即第一次出租時間）之前即刻出售，納稅人已經獲得全部的主要住宅資本所得稅豁免（Main residence exemption）。
如果納稅人使用市場價值原則，那麼在出售房產時，會影響到納稅人的資本收益或資本損失。市場價值原則的內容如下：
在房屋用於營利目的時，用此時該房屋的市場價值（Market Value）代替其成本價值（Cost Base）來計算資本所得；
從房產首次用於營利目的時開始，納稅人對該房產開始一個新的所有權階段（a new ownership period）。
市場價值原則不具備可選性。這意味著只要滿足市場價值原則的條件，該原則就自動適用。
供稿：曉梅會計師事務所
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更新於 ：2024-12-20 03:12 12月初，三名台灣總統府當值憲兵因向中共特務提供機密遭到抓捕，之後中共滲透台灣網紅的種種跡象也被媒體爆出，再次引起台灣輿論對中共滲透及《反滲透法》界限的討論。 從中共誕生以來，統戰與滲透一直是中共非常重要的戰略手段，從未放鬆過。上百年來，其滲透能力堪稱登峰造極，幾乎就是無所不在、無孔不入、無往不勝。中共當局不僅依靠統戰與滲透成功地將國民政府趕到了台灣，還將全中國百姓拿捏得服服貼貼。 西方政客的幻想曾造就了中國經濟的快速崛起，中共的統戰與滲透也隨著中國製造的廉價產品全方位地蔓延到了世界各國，並順利地在各級政府、學術領域，甚至地方社團中埋下種子，打下了長期盤踞的基礎。 而散布在世界各國的台灣社團從來就是一個重災區，在民主環境里成長的台灣人並沒有天生的免疫力，一些單純的台灣人往往在有意無意間被利用了、被滲透了，被統戰了，卻完全沒有意識到自己已經墮落在紅色的枷鎖之中。 每當人們提到中共的統戰與滲透就會聯想到特務與間諜，其實統戰與滲透的範圍極其廣泛，廣泛到不能簡單地用「間諜」的概念來分析論述。 比如說，一些有點影響力的台灣人常常會公開提醒台灣商人，不要在中共不喜歡的媒體上刊登廣告，或避免發表支持台灣政府的言論，美其言曰出於「好意」或「保護僑胞」，其實他們已經在中共的戰壕里，替中共的統戰與滲透發揮影響力了。讓人產生恐懼或自覺宣揚「中國好故事」，都是紅色滲透中不可或缺的重要環節。 很多海外華人，包括台灣人或東南亞的華裔難民，他們的政治立場往往會隨著中共影響力的變化而相應發生變化，有些人從反共走向親共，之後又宣稱反共，自由世界給了他們自由思想的空間，但他們是否真的能在立場的改變過程中擺脫中共勢力的束縛呢？那就只有天曉得了。因為中共統戰與滲透的力量就像癌細胞，具有頑固的持久性，有時活躍、有時潛水，當沾惹上後想洗心革面就沒那麼容易。 在澳中經濟處於蜜月的年代，澳洲只看到了滾滾而來的金錢，卻沒注意到中共的金錢是一把雙刃劍，它既減輕了澳洲的經濟危機，也削弱了澳洲的立國基礎，澳洲政府在中共的玩弄下幾乎成為了一堆木偶。譚寶政府最終反戈一擊推出了「反滲透法」，氣焰囂張的中共和統會也不得不偃旗息鼓。中共的紅色勢力就此消亡了嗎？當然不會！那張滲透的網路不是一天建成的，也不可能在一天內轟然瓦解，該鋪墊的早已穩妥，該下的種子也已紮下了根。 英國王子邊上埋著紅色地雷，中共軍人擠進紐西蘭國會，泛紅憲兵在守護台灣總統府，類似的情形比比皆是，澳洲也絕對不會例外，冰凍三尺非一日之寒，區別只在於何時才被發現，西方民主社會的一大特點就是後知後覺。 中國人的群體很簡單，親共與反共都是擺在檯面上，多多少少都對澳洲主流產生影響力，其它的絕大多數社團都保持低調，明哲保身，見風使舵，意見統一。 與中國社區相比，台灣社區反而顯得比較複雜，那是因為各台灣社團在對台灣的定義上有著差異。 在歷史的演變過程中，海外缺乏具有影響力的台灣本土社團代表台灣人發聲，一直被認為是台灣人聲音的社團並非來自台灣，那是一些民國初期就開張的百年老店，「XX堂」，或「XX會」，以及逃離共產極權迫害的難民組成的「越緬寮」團體，他們都曾接受了中華民國文化教育，本質上捍衛的是中華民國。當中共和統會在全世界粉墨登場後，首當其衝就是對這些社團進行統戰與滲透，遺憾的是無一能夠倖免。… Read More