近年來隨著悉尼房產市場的火爆，大家都紛紛開始購買起自己心儀的房產，V姐也收到了很多來自客戶關於房產問題方面的疑問。帶著這些問題，我們將在這期文章中為您詳細解答有關房產買賣資本增值稅（CGT）的各種「套路」！
對於曾經作為主要住宅（Main residence）後來用於出租的房產，在出售時如何最大限度的降低資本所得稅（Capital Gain Tax, 簡稱CGT）？
當納稅人從其主要住宅（Main residence）搬出，開始將該房產用於出租時，該納稅人就可以將該房產所產生的相關費用來抵稅（如：購買該房產所產生的利息，物業費，地稅，房產保險等。）
從表面上來看，當納稅人從其主要住宅（Main residence）搬出，開始將該房產用於出租時，由於該房產在其出租期間不再認為是該納稅人的主要住宅，所以在出售該房產時，該納稅人只能享受到部分主要住宅資本所得稅豁免（Partial main residence exemption）。
但是，出售曾經作為主要住宅（Main residence）後來用於出租的房產，在計算其資本所得稅時，納稅人可以應用「暫時空置原則」（Temporary absence rule）和「市場價值原則」（Market value rule）來降低其應交納的資本所得稅。
「暫時空置原則」（Temporary absence rule）
當一處房產不再作為納稅人的主要住宅，即納稅人從該住宅搬出後，納稅人可以應用暫時空置原則，在其不居住在該房產的整個期間或部分期間內，繼續將該房產作為其主要住宅。
「暫時空置原則」規定：
當納稅人從其主要住宅（Main residence）搬出後，如果該房產沒有用於營利目的，那麼該納稅人可以繼續無限期的將該房產作為其主要住宅。
當納稅人從其主要住宅（Main residence）搬出後，如果該房產用於營利（如用於出租），那麼在該房產用於營利目的的一個單一期間內，該納稅人可以在最長期限為六年的時間內，仍舊將該房產視為其主要住宅。
如果納稅人應用了「暫時空置原則」，那麼在該房產被視為納稅人的主要住宅的期間內，該納稅人不能再將其他房產作為其主要住宅。
案例1：房產出租低於6年
Kate在2006年5月購買了一處房產，在此後的兩年中，她一直住在該住宅中。2008年，Kate由於工作原因在別的州租房居住，並在接下來的五年中將她的房子用於出租。然後Kate賣掉了該處房產。Kate總共持有該房產的時間為七年（兩年自住加五年出租）。
Kate是否可以應用「暫時空置原則」，從而避免為其出售房產的所得交納資本所得稅？
可以。在該案例中，Kate可以選擇應用「暫時空置原則」，在其房產出租的五年中，繼續將該房產視為其主要住宅。所以Kate不必為其出售房產的所得交納資本所得稅。
「市場價值原則」（Market value rule）
如果納稅人從其主要住宅搬出，而且該房產第一次用於出租的時間在1996年8月20日19點30分以後，那麼該納稅人可以利用「市場價值原則」。納稅人在利用「市場價值原則」時，需要滿足以下兩個條件：
由於房產曾用於營利目的（如：租賃），所以在出售該房產時，納稅人只能獲得部分主要住宅資本所得稅豁免（Partial main residence exemption）。
如果房產在首次營利時間（即第一次出租時間）之前即刻出售，納稅人已經獲得全部的主要住宅資本所得稅豁免（Main residence exemption）。
如果納稅人使用市場價值原則，那麼在出售房產時，會影響到納稅人的資本收益或資本損失。市場價值原則的內容如下：
在房屋用於營利目的時，用此時該房屋的市場價值（Market Value）代替其成本價值（Cost Base）來計算資本所得；
從房產首次用於營利目的時開始，納稅人對該房產開始一個新的所有權階段（a new ownership period）。
市場價值原則不具備可選性。這意味著只要滿足市場價值原則的條件，該原則就自動適用。
供稿：曉梅會計師事務所
電話：02 9874 8996
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