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解析澳洲商業租約

商業租約是生意的生命線，租約簽得好，即便以後生意不好，租約本身還是值錢的；反之，租約簽得不好，好的生意也會受影響。當您簽署一份租約時，您是在簽署一份法律合同。業主、租客所有的權利、義務都體現在租約里。因此，在簽署租約前諮詢律師，不失為一種明智之舉。

那麼，在簽約前應該注意哪些問題呢？要想轉租約怎麼辦？想要賣掉生意租約怎麼辦？簽租約前應該掌握哪些要點？我們提供下列建議，希望對在澳洲經商的朋友們有所幫助：

一．澳洲商業租約的法律依據

在NSW新南威爾士州，簽署零售租約主要依照「零售租約法案1994」（Retail Leases Act 1994）。此法案對1,000平方米以下的零售店鋪的業主及租客責任、義務做出了嚴格規定。比如：業主必須在租約開始的七天內，向租客提供一份公開聲明，告知租客有關此物業及租約的重要公開信息等。同理，租客也需要向業主提供一份公開聲明。

二．什麼是商業租約

商業租約是業主與商家之間規範雙方權力與義務的一種法律合同。雙方可以通過商談來確定租約中的條款。一般來說，商業租約會包括下列內容：

租約的起、止時間；
租約中是否含有續約條款，以及如何行使續約權力；
租金是多少，增加租金的方式及時間；
除租金外，有關其它雜費是怎樣規定的；
是否需要交納保證金；
業主的責任與義務；
租客的責任與義務；
關於保險方面的要求；
關於裝修店面的要求；
關於轉租及賣生意的要求等。

三．商業租約類別

零售租約

如果您的生意類別在「零售租約法案1994」表中，那麼，此法案適用於您的情形。零售租約對於租約如何運作有較多的規定。有時雖然您的生意不在此表中，但如果生意位於購物中心內，仍然可能屬於此法案的範疇。如果您不能確定，請諮詢您的律師。

購物中心中的店鋪

由於容易停車及客流量大，越來越多的商家選擇把生意開在購物中心或商場內。雖然購物中心有很大的公共場地及停車場、維修隊伍、保安、宣傳活動、照明空調及管理公司，但其額外開支也較大，故有些商場租約會要求租客分擔費用，一般以所租面積占商場總面積的比例計算。有些商場租約，要求將收入的若干百分點作為附加租金繳納，這點應盡量爭取刪掉，不然便要定期審查生意賬簿，會產生極大不便及爭議。

另外，更應注意的是，購物中心和商場有營業時間上的要求和規定。與獨立街鋪相比，缺乏靈活性。兩者各有利弊，建議您應該在簽約前聯繫您的律師，聽取專家建議，以避免不必要的麻煩。

四．怎樣和業主/購物中心商談租約

在正式簽署租約前，應盡量做足功課，包括調查其它商家、銷售、人流量等，做到心中有數。一般商家在剛剛開始一個生意的時候，往往需要投入大量的時間、精力以及資金來作裝修和其它的establishment，而生意走上軌道也需要一段時間。所以，筆者認為這個時候，應該盡量爭取一個3+3年的租約或者是5+5的租期。要不然，生意剛剛開始回本賺錢的時候，租約就到期了，還得換個地方重新開始。損失了裝修成本不說，還會丟失好不容易積累起來的客戶群。因此，五年的Option無論是對於生意的繼續經營還是將來的轉讓，都是非常有利的。

零售租約期限應至少五年。如果您想簽一個少於五年的零售租約，法律要求您向業主提供一份證明。這份證明只能由律師簽署。商業租約中的Option Term可選擇性租期這一條款，保障了租客續約的權力。一般情況下，租客需要在租約到期至少六個月前，給業主一個書面的續約要求通知（Written Notice）。業主不能無故拒絕續約。

在購物中心經營商店，租客有一個可以避免競爭的「利器」，就是在合約上要求「同一商場內，不可以再有同樣經營範圍的店家」等內容，以保證商場內自己「一家獨秀」，沒有競爭對手。比如：我們幫助一家中餐館簽了這個條款，並把菜單作為合約附件，所附菜單中有炸薯條。後來，某品牌快餐薯條店進駐商場，與中餐館的經營範圍有衝撞，業主構成違約，但此時業主已經與快餐薯條店簽了租約，若解約則損失慘重。所以，業主只能做出讓步，對中餐館降低租金，才達成和解。

五．裝修問題

一般情況下，租客通常要支付店鋪裝置、裝修的一部分或者全部的費用。而且，租客可能要承擔在租約終止時將店鋪恢復原樣的費用，除非他們有一份書面協議允許保留目前的狀態。在裝修期間，租客一定要確保付得起租金，或者與業主協商獲得一段免租金期。

另外，購物中心通常對店鋪裝修有建築標準規定。業主（或中介）必須提供他們的標準，這樣，租客可計算一下是否有能力支付裝修的費用。業主必須在租約開始之前，以書面形式告知租客這一信息。

有的商業中心分租商鋪，除租金和管理費之外，在租約中還要求租客分攤地稅、維修費、清潔費等。這種情況，租客應要求看房東的維修記錄，了解租金以外的費用是多少。商業租約涉及的支出，並不僅僅是租金這麼簡單，還有很多費用。

六．漲租金是怎樣計算的

有關租金上漲比例，何時漲的相關規定，都會在租約內體現。具體規定，比如：

租金一般只能每12個月上漲一次；
每一次租金改變，不可有兩種計算方法，讓一方有權選擇其中一種（例如：不可在百分之五或者消費指數之間選擇其中較高的一項）；
租約中，不可規定在使用某種計算方法時租金不能下降（例如：租約不可規定：『根據當前租金市價計算租金改變，但前提是租金市價沒有下降』）。

如果租約規定租金每年隨通脹率（CPI）增長，但是業主沒有通知租客租金上漲，業主可能仍然有權要求漲租金。根據租約合同，租客知道租金會隨通脹率增長，並已簽了租約同意支付租金增長。

七．轉租或賣生意

俗稱的「轉租」，其實涵蓋了法律規定的兩種變更方式「轉租」和「承租權轉讓」。依法律規定，「轉租」是指最初承租人的租賃關係不解除，而「承租權轉讓」是新承租人直接替代原承租人與出租人建立租賃關係。在此兩種形式下，需要確定業主的書面同意，轉租的補償費等問題。任何一個生意都有它的風險，一旦生意失敗，繼續履行租約已不現實，如果租約中有好的sub-lease或sub-let的條款允許租戶轉租給別人，顯然從一定程度上可以幫助租戶降低違約風險和法律責任。

當您想賣掉您的生意時，一般是連租約一起賣掉。所剩租約的期限可能會影響您賣生意的價格。您需要向業主提出書面要求，除非業主給您一個很好理由，否則業主是不得拒絕您的要求。但是，業主會根據新租客的商業經驗、年齡、經濟情況和聲譽，做決定是否簽約或續約。商業租約不是兒戲，一旦簽署或違約，會對雙方造成極大的法律和經濟後果。因此，我們希望您能夠聯繫您的律師，為您爭取最大利益。

八．生意不好，是否可以提前終止租約

由於租約是一份法律合同，一旦簽署，租客在固定的租期內必須承擔租金和其它義務, 也就是說，即便生意不好，租客也要負擔整個租期內的所有費用，包括租金，除非業主同意提前結束租約，而不追究租客的責任。

大德律師代理了很多商家租約談判，為商家提供有關租約及法律建議，為商家或租客避免了租約陷阱，減少了風險，從而為商家和租客省下了大量的時間和金錢。如果您有這方面的訴求，並想了解更多有關商業租約的法律建議，請儘快聯繫我們的專業律師。

（註：此文章中的內容純屬參考，不屬於法律建議。）

作者：查爾斯·朱

圖片：網路

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