解析澳洲商業租約

商業租約是生意的生命線,租約簽得好,即便以後生意不好,租約本身還是值錢的;反之,租約簽得不好,好的生意也會受影響。當您簽署一份租約時,您是在簽署一份法律合同。業主、租客所有的權利、義務都體現在租約里。因此,在簽署租約前諮詢律師,不失為一種明智之舉。

那麼,在簽約前應該注意哪些問題呢?要想轉租約怎麼辦?想要賣掉生意租約怎麼辦?簽租約前應該掌握哪些要點?我們提供下列建議,希望對在澳洲經商的朋友們有所幫助:

一.澳洲商業租約的法律依據

在NSW新南威爾士州,簽署零售租約主要依照「零售租約法案1994」(Retail Leases Act 1994)。此法案對1,000平方米以下的零售店鋪的業主及租客責任、義務做出了嚴格規定。比如:業主必須在租約開始的七天內,向租客提供一份公開聲明,告知租客有關此物業及租約的重要公開信息等。同理,租客也需要向業主提供一份公開聲明。

二.什麼是商業租約

商業租約是業主與商家之間規範雙方權力與義務的一種法律合同。雙方可以通過商談來確定租約中的條款。一般來說,商業租約會包括下列內容:

  • 租約的起、止時間;
  • 租約中是否含有續約條款,以及如何行使續約權力;
  • 租金是多少,增加租金的方式及時間;
  • 除租金外,有關其它雜費是怎樣規定的;
  • 是否需要交納保證金;
  • 業主的責任與義務;
  • 租客的責任與義務;
  • 關於保險方面的要求;
  • 關於裝修店面的要求;
  • 關於轉租及賣生意的要求等。

三.商業租約類別

零售租約

如果您的生意類別在「零售租約法案1994」表中,那麼,此法案適用於您的情形。零售租約對於租約如何運作有較多的規定。有時雖然您的生意不在此表中,但如果生意位於購物中心內,仍然可能屬於此法案的範疇。如果您不能確定,請諮詢您的律師。

購物中心中的店鋪

由於容易停車及客流量大,越來越多的商家選擇把生意開在購物中心或商場內。雖然購物中心有很大的公共場地及停車場、維修隊伍、保安、宣傳活動、照明空調及管理公司,但其額外開支也較大,故有些商場租約會要求租客分擔費用,一般以所租面積占商場總面積的比例計算。有些商場租約,要求將收入的若干百分點作為附加租金繳納,這點應盡量爭取刪掉,不然便要定期審查生意賬簿,會產生極大不便及爭議。

另外,更應注意的是,購物中心和商場有營業時間上的要求和規定。與獨立街鋪相比,缺乏靈活性。兩者各有利弊,建議您應該在簽約前聯繫您的律師,聽取專家建議,以避免不必要的麻煩。

四.怎樣和業主/購物中心商談租約

在正式簽署租約前,應盡量做足功課,包括調查其它商家、銷售、人流量等,做到心中有數。一般商家在剛剛開始一個生意的時候,往往需要投入大量的時間、精力以及資金來作裝修和其它的establishment,而生意走上軌道也需要一段時間。所以,筆者認為這個時候,應該盡量爭取一個3+3年的租約或者是5+5的租期。要不然,生意剛剛開始回本賺錢的時候,租約就到期了,還得換個地方重新開始。損失了裝修成本不說,還會丟失好不容易積累起來的客戶群。因此,五年的Option無論是對於生意的繼續經營還是將來的轉讓,都是非常有利的。

零售租約期限應至少五年。如果您想簽一個少於五年的零售租約,法律要求您向業主提供一份證明。這份證明只能由律師簽署。商業租約中的Option Term可選擇性租期這一條款,保障了租客續約的權力。一般情況下,租客需要在租約到期至少六個月前,給業主一個書面的續約要求通知(Written Notice)。業主不能無故拒絕續約。

在購物中心經營商店,租客有一個可以避免競爭的「利器」,就是在合約上要求「同一商場內,不可以再有同樣經營範圍的店家」等內容,以保證商場內自己「一家獨秀」,沒有競爭對手。比如:我們幫助一家中餐館簽了這個條款,並把菜單作為合約附件,所附菜單中有炸薯條。後來,某品牌快餐薯條店進駐商場,與中餐館的經營範圍有衝撞,業主構成違約,但此時業主已經與快餐薯條店簽了租約,若解約則損失慘重。所以,業主只能做出讓步,對中餐館降低租金,才達成和解。

五.裝修問題

一般情況下,租客通常要支付店鋪裝置、裝修的一部分或者全部的費用。而且,租客可能要承擔在租約終止時將店鋪恢復原樣的費用,除非他們有一份書面協議允許保留目前的狀態。在裝修期間,租客一定要確保付得起租金,或者與業主協商獲得一段免租金期。

另外,購物中心通常對店鋪裝修有建築標準規定。業主(或中介)必須提供他們的標準,這樣,租客可計算一下是否有能力支付裝修的費用。業主必須在租約開始之前,以書面形式告知租客這一信息。

有的商業中心分租商鋪,除租金和管理費之外,在租約中還要求租客分攤地稅、維修費、清潔費等。這種情況,租客應要求看房東的維修記錄,了解租金以外的費用是多少。商業租約涉及的支出,並不僅僅是租金這麼簡單,還有很多費用。

六.漲租金是怎樣計算的

有關租金上漲比例,何時漲的相關規定,都會在租約內體現。具體規定,比如:

  • 租金一般只能每12個月上漲一次;
  • 每一次租金改變,不可有兩種計算方法,讓一方有權選擇其中一種(例如:不可在百分之五或者消費指數之間選擇其中較高的一項);
  • 租約中,不可規定在使用某種計算方法時租金不能下降(例如:租約不可規定:『根據當前租金市價計算租金改變,但前提是租金市價沒有下降』)。

如果租約規定租金每年隨通脹率(CPI)增長,但是業主沒有通知租客租金上漲,業主可能仍然有權要求漲租金。根據租約合同,租客知道租金會隨通脹率增長,並已簽了租約同意支付租金增長。

七.轉租或賣生意

俗稱的「轉租」,其實涵蓋了法律規定的兩種變更方式「轉租」和「承租權轉讓」。依法律規定,「轉租」是指最初承租人的租賃關係不解除,而「承租權轉讓」是新承租人直接替代原承租人與出租人建立租賃關係。在此兩種形式下,需要確定業主的書面同意,轉租的補償費等問題。任何一個生意都有它的風險,一旦生意失敗,繼續履行租約已不現實,如果租約中有好的sub-lease或sub-let的條款允許租戶轉租給別人,顯然從一定程度上可以幫助租戶降低違約風險和法律責任。

當您想賣掉您的生意時,一般是連租約一起賣掉。所剩租約的期限可能會影響您賣生意的價格。您需要向業主提出書面要求,除非業主給您一個很好理由,否則業主是不得拒絕您的要求。但是,業主會根據新租客的商業經驗、年齡、經濟情況和聲譽,做決定是否簽約或續約。商業租約不是兒戲,一旦簽署或違約,會對雙方造成極大的法律和經濟後果。 因此,我們希望您能夠聯繫您的律師,為您爭取最大利益。

八.生意不好,是否可以提前終止租約

由於租約是一份法律合同,一旦簽署,租客在固定的租期內必須承擔租金和其它義務, 也就是說,即便生意不好,租客也要負擔整個租期內的所有費用,包括租金,除非業主同意提前結束租約,而不追究租客的責任。

大德律師代理了很多商家租約談判,為商家提供有關租約及法律建議,為商家或租客避免了租約陷阱,減少了風險,從而為商家和租客省下了大量的時間和金錢。如果您有這方面的訴求,並想了解更多有關商業租約的法律建議,請儘快聯繫我們的專業律師。

(註:此文章中的內容純屬參考,不屬於法律建議。)

 

 

作者:查爾斯·朱

供稿:大德律師事務所 (版權所有,如果轉載,請註明作者姓名及出處)

圖片:網路

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This post was last modified on 2018年5月11日 17:29

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