撲朔迷離——澳洲未來房市

最近，澳洲最大的房產中介之一Domain做了一個調查，叫做「Families being torn apart with Gen Y relying on inheritance cash to buy a home」. 調查顯示，在新州，將近四分之一的年輕人需要依靠繼承遺產來支付首付。Slater and Gordon 的律師，Ms Nurpuri 說「這種依賴繼承的情況在很多時候會造成父母與子女之間的緊張局勢，然後導致減少或不留遺產的情況。」「越來越多的父母更加趨向於把錢留作更好的退休生活，而不是留給子女」，Mr Cohen 說。

毫無疑問，越來越高的房價是造成這種局面的主要原因。近年來，為了促進經濟發展，聯邦儲蓄銀行實施寬鬆的財政政策，較低的利息，吸引了大量投資者的關注。房產市場的活躍讓房價一路上漲，同時，不斷上漲的房價吸引了更多的投資者。最近，ABC的Four Corners團隊對澳洲的房產市場進行的調查顯示，澳洲人的個人負債率達到了前所未有的高度。每一刀的收入都在承擔著將近兩刀的貸款。這些天真的貸款者過度使用著貸款的槓桿來不斷買房，而一旦失業率上升，這些貸款者將很有可能無法償還貸款，導致房子被低於市場價格出售，最終導致房價的大幅度下滑。

澳洲的房市已經蓬勃發展了很長一段時間，那麼現在是否存在泡沫，在未來，房市又會如何發展呢？

Four Corners團隊的調查顯示，大部分澳洲銀行的貸款里，都有著較高的部分是房屋貸款，這甚至達到了60%，而香港的是15%。同時，澳洲的房價與收入比例較高。今年6月的調查顯示，17年的貸款比例和房價與收入比例都達到里歷史新高。

這使得房產價格成為世界上第二或第三高的國家。較高的房產價格和貸款比例，同時，大比例的浮動利息使得利息的升降變得更為敏感，聯邦儲蓄銀行的財政政策也更為有力。比例

調查認為，或許澳洲房產上漲不會停止的最主要因素就是聯邦儲蓄銀行會使用這有效的財政政策來保持經濟的發展。因此，很有可能，利息會一直保持在較低的水平。

另外，與許多國家不同，澳洲銀行並不允許「無資源貸款」。也就是說，貸款人會一直償還貸款直到實在絕對不能償還，這時候，銀行會有權收回房子。

在七月的會議上，聯邦儲蓄銀行的會員談及了「中立利率」，這讓整個金融市場都震動三分。「中立利率」是指既不寬鬆也不緊縮的財政政策，這意味著價格不再螺旋式上升或下降，而就業率和產量增長率都達到最大。這時候，利率會恢復到之前的水平。2000年的時候，Ian Macfarlane曾預測在「中立利率」政策下，官方中立現金利率大約在5.75%左右。這是由3.25%的真實利率加上2.5%的通脹。再加上銀行的貸款利潤，最後的貸款利息將會在7.5%左右。根據七月的會議，現在的官方中立現金利率稍稍下降，在3.5%左右。而事實上，現在的真實現金利率是1.5%，這意味著只要利息上漲2%，聯邦儲蓄銀行就可以認為它完成了用財政政策催進經濟的工作。這比過去認為的更加容易，或許也意味著下一個財政緊縮周期會比較溫和，以避免出現大量的經濟問題。

然而，Four Corners團隊也提到，對於許多人恐懼的，由於利息上漲而導致的房市崩盤，並不大可能發生。或許有許多未知的外來因素，但總的來說，澳洲房價會是有一個長時間的，緩慢增長。

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