澳新銀行（ANZ）發布的最新《房地產會議季度調查（2017年9月）》顯示，房產市場的趨勢呈現明顯下滑，預計在2017和2018年間，住房市場將持續下滑。

ANZ的調查結果點出，審監局（APRA）針對投資者施行的嚴格監管政策，已帶來不好的後果，對房地產業造成負面影響，且企業獲得融資的難度日益增大。

根據澳洲統計局（ABS）的資料顯示，今年4-5月的投資者貸款數量縮減了1.4%，達到九個月以來的低點。

而對於住房領域將持續下滑的預期，與近幾個月出台的限制政策，造成房價漲幅出現的放緩和房產拍賣出現疲軟，結果是一致的。

儘管未來經濟增長會相對緩慢，但企業方面聲稱，依然會有穩固的勞工需求，所以就業率會比較樂觀。

本季調查中，除預測東海岸（新州，維州，昆士蘭）房價有下跌可能外，也從受訪的1700位業界人士中發現，多數對市場的信心並不樂觀。

以新州的情況最為顯著，從6月季度到9月季度，人們的信心指數從原本的145降到139。以全國來看，信心指數則是從135降為132。需要注意的是，指數在0～100間，代表民眾信心保守；100屬於中間值；指數介於100~200間，表示民眾對未來呈現樂觀預期。因此，以最終指數來看，基本還是積極正向的。

ANZ還表示，調查的結果並非要警惕大眾，因為多數地區的市場信心指數都比一年前高，而信心提升的主要原因是採礦地區發展有所改善。 「礦產行業的狀況，已經走過了採礦繁榮時期之後的艱難時刻。礦產行業是改善房產市場狀況的主要驅動力，西澳三年以來一直處於礦產開發最高水準，2016年昆士蘭的礦產開發也在持續恢復中。」

市場前景放緩 但仍會維持穩定水準

調查內容提到，新州和維州未來房產市場的疲軟，是導致季度性下滑的原因，這種下滑並不會到達警鐘響起的程度，因為大多數地區的市場狀況，其實是高於一年前的。

未來12個月，建築活動、資本價值以及工作進程時間表，預計都會放緩。同時，住房部門的員工水準預計放緩，但與房產總體情況比較，相對樂觀。

近來幾個月，住房部門已經開始出現疲軟，悉尼房價增長放緩，在5月份之前的2個月，悉尼房價上漲20%，到5月份下滑到12%。

每月建築審批方面也出現了類似情況，審批數量從去年的峰值，回落到15%左右。澳大利亞審慎監管局，在宏觀方面的審慎監管，對於建築行業起到了負面影響，這一點越發顯而易見。

其他的監管政策，導致貸款很難取得，情況更加惡化。房產市場的諸多部門報告，融資條件變得更加苛刻，對住宅領域的影響最為顯著。

結果顯示，僅有37%的受訪者預計房價將在未來12個月上漲，31%的人預計建築活動會更加活躍，然而三個月之前，這兩個資料分別是49%和38%。

預計資本價值和建築活動，都會降到歷史紀錄最低水準，代表建築行業將面臨諸多挑戰。只有10%的受訪者預計，零售房產價值會在未來12月上漲，與去年的44%相比，下跌巨大。

另外，與住房部門類似，9月季度調查中的零售指數，都呈現疲軟狀態。而家庭支出持續疲弱，與工資增長率創下歷史新低相符合。

目前，一大批全球零售商，正在加快進駐澳洲或者在準備進入，這都會導致澳洲零售商的利潤被嚴重擠壓，出現縮水。再加上房價增長的放緩，會使情況雪上加霜。

近幾年增長的大量財富，可以在收入增長較低時期，支持消費支出。但是，較低的房價增長，會抵消這種緩解作用。全國零售業在過去12個月中，已失去了20萬個就業機會，目前很難看出這一趨勢的明顯逆轉。

NAB的預測

澳洲國民銀行（NAB）的《經濟前瞻報告》（Forward View）和ANZ的調查內容相符，前者提到，雖然市場「正保持恢復狀態」，但仍有進入冷卻期的跡象。 NAB不認為會出現房價崩盤，因為目前的趨勢還與市場有序的朝繁榮興盛發展，維持相同的步調，沒有陡降或令人不安的回落現象。

NAB表示，「監管局實行緊縮政策帶來的逆風蜃景，加上房屋供應量增加、住房負擔能力困境，以及緩慢的薪資增長…都顯示出房地產市場還會持續平息一段時間。不過，長期繁盛的幾個主要市場，仍被預期能出現較平穩的結果。」

另外，NAB的報告也預測，全國房屋價格在2017年總體將攀升7.2%，在2018年將提升4.3%；2017年公寓價格會增長6.8%，明年則會小幅下跌0.4%。

據NAB的說法，這些推測在本周又可能被「些微修正」。正所謂市場發展變化莫測。

編譯：Wincy 喬伊

圖片：網路