有很多客人都是投資房主，退稅時就會有很多各種各樣的問題，今年又要報稅了，今天專門給投資房主講一下如何做投資房的報稅！

1： 修理或改善房產狀況，哪一種可以扣稅

修理和改善的根本區別 — — 前者是可以扣稅，但後者被認為是資產，因此不可以一次性扣稅，但是可以在有效的年限里折舊或是用來增加房產的成本。

先來確定一下什麼是修理和什麼是改善。那如何來判斷什麼是修理，什麼是改善呢？答案是— —如果所做的工作是為了還原該東西其本來狀態的工作，還是它提高到超出其本來狀態呢？如果答案是前者，費用將符合可以抵稅的條件，而且該工作不是初始維修。相反，所做的工作提高到超出其本來狀態的東西是資產的性質，這是資產不是費用。

2： 不可扣稅費用

只是因為有些費用不可以扣稅，並不意味著它只是稅收黑洞中消失，因此是”死錢”。您需要牢記，任何工作上是資產的，仍可能會有一些稅務福利。或者可以用來折舊或者用來增加成本價值。

如果給投資房裡增加的東西是一個獨立功能的用品，它可歸類為折舊類的資產。你可申報扣除折舊費。如果獲得的東西是建築類的，它可能構成”建設支出”，你可能要求建設津貼扣除。如果最壞的情況，支出不屬於其中任一類別，它仍然可能會減少未來的物業增值繳納的稅款。

3： 建築津貼

一般允許建設每年扣稅額的 2.5%或 4%建設開支結構的改善，依附於土地上。

然而，建設開支並不等同於一個支付收購物業的金額。它是最初花費建造建築物或改善方面的物業開支。

換句話說，例如，你不能扣稅大廈的合同價格。相反，你需要問問供應商為您提供可能聲稱的建築支出的餘額 （供應商可能已經有聲稱一些建築建設開支津貼）。另外，很多人都不知道他們可以從合格的工料測量師來證實他們的斷言，這就是大家都知道的購買折舊報告。這樣一份報告一般費用約 600 澳元。對於新買房的納稅人來說，這個政策未來是會有變化的。

4： 利息

大多數人認為出租屋任何貸款相關的費用都是可以扣稅的。雖然一般來說是正確的，但是可否扣稅取決於貸款用途。

另一種常見情況是當借來的資金用於混合的目的。顯然，這種貸款帳戶上所產生的利息不會完全可以扣稅，扣除部分利息分攤比額表是必需的。但是，應該指出的是，是否任何償還的貸款，還款還需要分攤私用和投資目地的基礎，這是稅務機關非常關注的一個問題。這就是為什麼最好是要分開私用和投資銀行賬戶。

5： 貸款成本費用

人們常犯的另一個錯誤是把包括借貸成本與一些成本性質的費用直接抵扣稅總額。這些都不是正確的。

借款費用的正確的做法是： 如果發生的數額是低於 1000澳元，它可能聲稱為立即的減稅。如果金額超過 1 000 澳元，金額將需在貸款年限逐年折舊或 5 年內扣清，可以選用時間最短者。

6： 法律費用

購買或出售物業有關的法律費用列入其成本基礎，不可以用來減少收入。法律費用應付日常操作，例如，起草租約，爭議與租戶，等等。是用來增加投資房成本的費用。

7： 用於投資房檢查屬性的交通費

我們都曾經聽說過有人吹噓拿本來是去休假的旅行費用說成是檢查投資房從而來扣稅，這樣的人注意了，這一項是今年審查的項目 之一。

有人把旅行費用說成是檢查出租房來扣稅，然而，是否可以扣稅是取決於此行目地的程度。有多少是私人休假的程度，多少程度是用來檢查投資房的。

例如，如果你主要的目的是去到一個特定的位置是要檢查你的房產，但你還打算利用這個機會去度假，這將意味著相關聯的交通費將需要合理分攤，只有跟投資房有關的費用應申報扣稅。

8： 可供出租嗎？

只有當用於盈利為目地的收入範圍內的費用可以扣稅的。因此，如果房產在一年當中有一些時間不是可供出租的，那一年的費用將需要分攤。在報稅表中，如果不分攤會構成審計風險，如果稅務機關決定審查索賠往往不考慮這個分攤比額表。

你需要區分的是不可供出租的物業和物業被空置，後者一般並不引起需要分攤費用，因為，只要是可供出租是其目的，仍然可以看作是產生收入，即使它暫時沒有人租住。

要確定是否空無一人的物業是可供出租的，稅務機關一般會尋找證據，看看是否正處於積極的尋找租戶。因此，廣告與地產代理協議等證據將成為非常有用。

9: GST （商品服務稅）

住宅物業租賃沒有商品服務稅，但租賃商業物業是有的，如果房東註冊 GST 或者是需要登記商品服務稅。有些投資住宅物業的人轉到投資商業地產，往往不清楚商品服務稅。

一般來說，如果你擁有商業物業和組合預測年度租金的這些屬性將超過 7.5萬元，你就必須註冊為 GST。這也意味著你需要將GST（ 1/11 的總租金），必須支付給稅務機關。同樣你也可以索回 商業性質的費用的GST。

此外，還可能與購買和出售商業物業相關的商品服務稅影響。強烈推薦的專業意見，有關法律是相對複雜。

希望你們都能對投資房能更清楚一些，如果不是這樣的話，也沒有關係，一個電話就可以解決了。祝你報稅愉快！

Neena Wang

CPA

稅務代理

0433 524 099

【聲明：我們這裡只是提供稅法的推廣不是針對任何人的情況給出建議，在做出任何決定前請諮詢你的會計師或稅務師!】

整理：王霓娜                              圖片：網路