最近，有很多朋友都在諮詢房屋加建、改建的問題，甚至有朋友在耗費了幾千刀去設計和申請Building Consent之後才發現：這個項目並不能達到最初的效果。
所以，我們總結了之前設計和建房時的一些經歷，給大家總結出六點關於改建、加建房產的建議：
1. 不要只注重房間的數量和大小
通常我們認為：大的客廳要比小的客廳好，有兩個衛生間會好過只有一個。但是，在做加建、改建設計的時候，有經驗的設計師絕對不會僅僅只考慮數量和大小這兩個方面，其它因素比如：拆除或延長地板層的成本收益、提高房屋使用者在屋內活動的流線、升級公共區域（例如儲物間、牆內收納櫃）、延續舊房的建築風格等等，都是需要被考量的方面。
並且，如果做加建、改建是為了增加房屋空間的話，那麼更要重新考慮廚房、衛生間和儲物室的布局。
如果要增加房產價值，最好從浴室和廚房開始。增加一個浴室、或者把現有的浴室裝修得更時尚，會增加房產價值。櫥櫃對廚房是很重要的，慢開、慢關的門和抽屜，花崗岩的檯面，早餐吧台，集成家電和不鏽鋼廚房電器等，現在都很流行。
一個能讓舊廚房迅速改觀的辦法是：買一些亮漆來粉刷廚具門，並換新門把手。如果防濺板是瓷片貼成的，那就用瓷片漆把它們重新粉刷一下。此外，使用質量優良的不鏽鋼擦亮劑來擦拭不鏽鋼水池，並且為水池購買並安裝一個水溫可調節自如的水龍頭，也是很好的方法。
很多人認為：移動衛生間內的裝置需要花費很多錢，但是，如果你打算換掉牆和地磚的話，那麼這些裝置無論如何都是會被換掉的，這絕對比改在牆內的管線要花費的少。所以，如果你是準備做大的改動，那麼衛生間的位置的改變，也許會給設計更多的可能性。
和亞洲大多數建築比起來，由於紐西蘭多採用木結構，換下水管道和供水相對來說是比較容易的。
作為一個設計師，我們很少會直接和客戶說：你的房子其實已經不值得去修復了。雖然很傷人心，但是這確實是一個事實：很多房子推倒重建反而會更好。
最最浪費錢的做法就是：在房屋上或者房屋下加建一層。除非你的房子是政府保護的歷史文物房，不然把房屋提起來、在下面加建一層或者在上面加建一層是非常不經濟的做法。如果你是真的非常需要第二層，不管是為了看到更好的海景、還是只是為了增加一些空間，更合理一點的策略是：拆掉房子的一部分，然後把這一部分重建成兩層樓。
另外一個比較常見的錯誤是：把車庫改造成卧室。為了符合現在的Building Code，大部分獨立車庫的結構和外牆都需要被換掉，這樣做的成本就會非常的高。
如果你是為了賣房而考慮做加建、改建的話，其實你更應該把錢花在花園美化上面。因為做這種花園景觀設計很少需要向Council申請各種Consent，這樣工程的速度就會快很多，並且和加建、改建比，還可以節省很多成本。
給大家一個經驗之談：花園景觀設計的投資最好達到房屋價值的3-7%。
根據我們多年民宅設計和工程管理的經驗，就算是Building Consent批下來了，還是會有很多地方的細節是沒有體現在圖紙上的。比如說，你想不想換掉現在的牆？你想不想重新刷房屋的外漆？這些內容都需要一個有經驗的建築商或設計師花費很多時間和精力，與客戶溝通並達成一致的。
一般一個估價在$200,000的加建、改建項目，都會需要一個超過5,000字的工作內容報告。我可以坦白的說，一個設計師沒有做上述這些工作的話，是很難評估加建、改建項目的成本的。所以，在設計師開始設計前，不要追問他工程最後到底會有多少成本。
如果你比較在意成本，一定要先告訴設計師你的預算上限。一旦設計師知道了你的上限，他就會去按照這個上限來設計；同時，他還可以從建築商那邊得到一些成本估計，來確保不會超出預算。這也是建築商早期介入的好處，並且也被多次證明：是非常有用的。
總結
改建、加建項目的關鍵，還是需要請一個好的設計師。為了滿足客戶的要求，設計師必須要花費比申請Building consent更多的時間去明確項目的範圍和風險。等到項目開始動工的時候，你就會發現：這些在設計階段多花費的時間，是多麼的重要！
鼎盛建築
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鼎盛建築（Perfection Building）的專職建築師擁有超過35年民用住宅和商業住宅的建造經驗，我們的傑出成果遍布悉尼各地。我們有穩定的供應商和安裝工團隊，因此您可以對我們承包商的持續性和可靠性充滿信心。我們承諾高品質的成品及一流的專修質量，通過多年的發展，鼎盛建築的實力日益提升。現全面承接新房、姻親房、擴建以及改建各種建築工程。
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編譯：凈心
This post was last modified on 2018年4月23日 16:41
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更新於 ：2024-12-20 03:12 12月初，三名台灣總統府當值憲兵因向中共特務提供機密遭到抓捕，之後中共滲透台灣網紅的種種跡象也被媒體爆出，再次引起台灣輿論對中共滲透及《反滲透法》界限的討論。 從中共誕生以來，統戰與滲透一直是中共非常重要的戰略手段，從未放鬆過。上百年來，其滲透能力堪稱登峰造極，幾乎就是無所不在、無孔不入、無往不勝。中共當局不僅依靠統戰與滲透成功地將國民政府趕到了台灣，還將全中國百姓拿捏得服服貼貼。 西方政客的幻想曾造就了中國經濟的快速崛起，中共的統戰與滲透也隨著中國製造的廉價產品全方位地蔓延到了世界各國，並順利地在各級政府、學術領域，甚至地方社團中埋下種子，打下了長期盤踞的基礎。 而散布在世界各國的台灣社團從來就是一個重災區，在民主環境里成長的台灣人並沒有天生的免疫力，一些單純的台灣人往往在有意無意間被利用了、被滲透了，被統戰了，卻完全沒有意識到自己已經墮落在紅色的枷鎖之中。 每當人們提到中共的統戰與滲透就會聯想到特務與間諜，其實統戰與滲透的範圍極其廣泛，廣泛到不能簡單地用「間諜」的概念來分析論述。 比如說，一些有點影響力的台灣人常常會公開提醒台灣商人，不要在中共不喜歡的媒體上刊登廣告，或避免發表支持台灣政府的言論，美其言曰出於「好意」或「保護僑胞」，其實他們已經在中共的戰壕里，替中共的統戰與滲透發揮影響力了。讓人產生恐懼或自覺宣揚「中國好故事」，都是紅色滲透中不可或缺的重要環節。 很多海外華人，包括台灣人或東南亞的華裔難民，他們的政治立場往往會隨著中共影響力的變化而相應發生變化，有些人從反共走向親共，之後又宣稱反共，自由世界給了他們自由思想的空間，但他們是否真的能在立場的改變過程中擺脫中共勢力的束縛呢？那就只有天曉得了。因為中共統戰與滲透的力量就像癌細胞，具有頑固的持久性，有時活躍、有時潛水，當沾惹上後想洗心革面就沒那麼容易。 在澳中經濟處於蜜月的年代，澳洲只看到了滾滾而來的金錢，卻沒注意到中共的金錢是一把雙刃劍，它既減輕了澳洲的經濟危機，也削弱了澳洲的立國基礎，澳洲政府在中共的玩弄下幾乎成為了一堆木偶。譚寶政府最終反戈一擊推出了「反滲透法」，氣焰囂張的中共和統會也不得不偃旗息鼓。中共的紅色勢力就此消亡了嗎？當然不會！那張滲透的網路不是一天建成的，也不可能在一天內轟然瓦解，該鋪墊的早已穩妥，該下的種子也已紮下了根。 英國王子邊上埋著紅色地雷，中共軍人擠進紐西蘭國會，泛紅憲兵在守護台灣總統府，類似的情形比比皆是，澳洲也絕對不會例外，冰凍三尺非一日之寒，區別只在於何時才被發現，西方民主社會的一大特點就是後知後覺。 中國人的群體很簡單，親共與反共都是擺在檯面上，多多少少都對澳洲主流產生影響力，其它的絕大多數社團都保持低調，明哲保身，見風使舵，意見統一。 與中國社區相比，台灣社區反而顯得比較複雜，那是因為各台灣社團在對台灣的定義上有著差異。 在歷史的演變過程中，海外缺乏具有影響力的台灣本土社團代表台灣人發聲，一直被認為是台灣人聲音的社團並非來自台灣，那是一些民國初期就開張的百年老店，「XX堂」，或「XX會」，以及逃離共產極權迫害的難民組成的「越緬寮」團體，他們都曾接受了中華民國文化教育，本質上捍衛的是中華民國。當中共和統會在全世界粉墨登場後，首當其衝就是對這些社團進行統戰與滲透，遺憾的是無一能夠倖免。… Read More
新的482「需求技能簽證」(Skills in Demand, SID) 相關的法規於2024年12月7日生效，由於細節不多，僱主和簽證申請人必須留意簽證的新要求。 首先需要注意的是，將不會有新的子類別。需求技能簽證將與臨時技能短缺簽證使用相同的子類別號碼「482」，但這絕不是簡單的重新標籤。 任何在12月7號之前提交的482簽證申請不受這些變更的影響。 需求技能簽證有三個流派：專業技能流、核心技能流和勞工協議流。前兩個流派取代了中期和短期流派，這意味著該簽證更注重高低收入之間的區別，而不是長期和短期的職業短缺。勞工協議流將有效保留現有標準。至於針對低薪但關鍵職業的基本技能通道的命運，則無法預測。計划進入該流派的職業可能會通過勞工協議獲得。 主要法規不僅修訂了482子類簽證，還包括相關的提名、贊助義務和僱主提名的永久簽證。只有關鍵方面被突出強調。 該法規的大部分內容涉及修訂現有法規，將子類的名稱從「臨時技能短缺」改為「需求技能」，例如，與簽證取消、退款和某些家庭成員豁免的規定。然而，這項新簽證還有許多重要方面。 收入門檻 取代臨時技能移民收入門檻 (TSMIT) 的將是1994年移民法規中設定的兩個收入門檻： 1.… Read More