（澳洲生活網）

便宜！

關注房地產最需要關注的是什麼？其實就是一點：位置，位置，位置！隨著中國大陸百萬富豪這個群體人數的快速增長，澳洲首府城市的房產對於他們來講不僅僅便宜，而且投資收益也很高。

來自瑞士信貸的一項分析表明，雖然目前澳洲房產市場對於中國投資者的限制條例越來越多，門檻越來越高，但中國投資者依然看好澳洲房產市場。也許最能證明這一點的是悉尼2居室公寓的中位價資料，相較於上海同類房產90萬澳幣的中位價，悉尼要低於該價超過25%。

圖：房產價格及收入，中國VS澳洲

其次就是租金回報率的問題。上海的平均租金回報率在1.5%左右，但在悉尼同類房產的租金回報率是上海的2倍。

瑞士信貸的戰略分析師Hasan Tevfik強調：「沒錯，如果和我們自己房產市場的歷史價格相比，我們的房產確實很貴，但是和中國的房產相比，其實還是相對便宜的。」

中國買家占海外買家的80%

根據人口統計公司2017年度住房可負擔性調查顯示，目前的房屋價格與收入比率證明，在西方國家的城市當中，悉尼的房價屬第二昂貴，墨爾本排居第六。

按照絕對數值計算，悉尼的房價自2009年以來增長了106%，墨爾本緊隨其後增長了89%。

Tevfik先生表示，澳洲的住房需求遠超住房供給，需求當中最主要的部分來自海外——尤其來自於中國。

圖片:新州海外買家比例 資料來源：新州政府辦公室，瑞士信貸

瑞士信貸將新州及維州州財政收入辦公室的最新資料匯總，從而得出了澳洲住房市場海外需求量的情況。主要發現以下幾點：

·在新州和維州的最新住房供給當中，海外購房者比例在新州佔25%，維州佔16%

·在所有的海外需求當中，中國買家佔80%

·雖然針對海外買家有眾多的政策限制，悉尼和墨爾本接近年終的房屋成交量還是有所上升

雖然不同國籍的海外買家的成交價格相差較大，但自2016年6月以來，新州海外購房者平均交易價格為104萬澳幣。美國購房者的購買力相對最強勁，平均成交價格為235萬澳幣，緊隨其後的是印尼買家，中國買家成交價大多處在海外買家的平均水準。印度買家則處在海外買家平均成交價格之下，在悉尼的成交價一般為42萬澳幣。

中國對外匯管制及澳洲對海外提高稅收，對中國買家的影響甚微

Trevfik先生表示雖然購買成本上升，購買限制增多，中國買家的需求仍將保持強勁， 原因是中國買家創造財富的速度十分驚人。

那這是否會出現房產泡沫呢？從某種意義上來講，這是不是房產泡沫都沒關係，因為在房產購買者意識到房產泡沫出現之前，他們有充分的機會選擇觀望而非下單成交。

來自瑞士信貸較早的一份評估報告表明，目前中國的百萬富豪（按美元計算）有160萬人，人數是2010年的兩倍，距離預計的2021年人數將達到250萬還有一小段差距。

去年11月份，中國開始限制跨境資本流動，並且個人每年換取外匯金額不得超過5萬美元，但目前看來這些政策對中國買家影響甚微。同時，澳洲在2015年出台了針對海外購房者持續提高的稅收，的確為澳洲國庫創收不少，但並未影響到房產成交量。

因為相比較於其他房產購買熱門目的地，例如溫哥華，新加坡或者香港，澳洲對海外買家的稅收並不算高。在香港，海外買家稅及印花稅總共為37%。

瑞士信貸的資料顯示，新州在2016年10月的海外成交額為2.25億澳幣，在11月和12月份就攀升到了超過4.5億澳幣的水準。同樣，維州12月份成交額高於11月50%。

Tevfik先生表示：所以儘管中國開始資本管制，並且澳洲當地銀行拒絕對海外買家發放貸款，海外買家依然能找到融資的方式來完成購房交易。」

編譯：Wincy