住房負擔問題 不只是價格問題
（澳洲生活網）解決住房負擔危機是當前各州政府亟須解決的議題，而逐年攀升的房貸利率無疑是雪上加霜。theconversation.com網站有一篇評論針對政府的解決方案提出建言，如下文。
目前，在郊區開發低廉的住房，已成了解決此議題最常用的作法。換句話說，政府認為興建低價的房屋，就是解決可負擔住房的最佳方案。為此，建商也致力於壓低建案的成本，而且越低越好。
然而，這樣的做法卻帶來了較高額的維護成本。建商為了節省成本，不安裝太陽能的冷暖系統，因此這樣的房子將需要使用更多的能源。也就是說，住在這樣的房子里，需要付出高額的空調費用。
這類的建案通常只會符合建築法規的最低標準，所以不良的設計與劣質的建材，都會讓住房的成本反映在維護費用上，而這類的建築對於抵禦天災的能力也相對較弱。
此外，由於郊區缺乏便利的交通和基礎設施，因此增值空間有限，也讓貧困家庭陷入另一種困境。他們需要支付更多的交通費才能到城市工作和享受較好的服務。
面臨未來的風險
事實上，這樣的作法雖然讓屋主有能力購買一間房子，但相對的也是鼓勵他們承擔未來可能發生的風險與成本。
通過新屋交易量的增多，政府會感到高興。然而，卻忽視了屋主在擁有住房的同時，卻無法負擔後續的維護費用。也就是說，這不僅僅是如何買房的問題。
對於經濟上有困難的屋主而言，節省成本的第一個做法，就是取消房屋保險，或是不足額保險。大約有14%的人沒有任何房產保險或是財產沒保險。
有保險的人中，很多人知道他們的保險額度不足。早在2012年的資料中便顯示，1/4的屋主並沒有對屋內的財產做保險，其他估算的數據也指出，澳洲有1/3的家庭沒有保險。近期的資料則顯示，41%的租戶沒有對屋內的財產做保險。
最近發生的「黛比」旋風（Cyclone Debbie）提醒了我們，有多少家庭直接暴露在天然災害中，包括身體上、財物上的損失和精神、情緒上的影響。
許多實際案例指出，許多家庭因為保險涵蓋範圍不足，造成極大的財物損失，最後，他們只能再度回到可負擔住房的等候名單之列。
因此，如果只考慮住房的價格和購買言價住房的人數，那麼我們就大大的低估了可負擔住房的問題。
政府極力促成低收入家庭購買這些高能源需求的房屋，以及位於天然災害高風險的區域，但屋主本身又沒有全額保險的能力，從這個風災造成的損失，正好證明目前的解決方式是錯。
重新定義「可負擔能力」問題
我們需要採取一個重要的行動，就是將住房可負擔能力重新下定義，必須包含房屋所有權和持續的生活成本。也就是說，解決可負擔住房危機時，不僅僅要考量最初購入的成本，還應包括住房期間所需負擔的生活成本。這個做法也會將不足額保險與高利率的風險納入評估。
在籌建基礎建設與重要公共設施所需的資金上，就是使用這樣的方法。當我們計畫重要的基礎建設時，其成本效益的評估必須考量生命周期的成本(the whole-of-life costs)。基礎建設的倡導者將日後的維護費用納入建設成本之中，因此建商的投資成本降低，讓這個項目更有吸引力。
這樣的方案可用於低廉住房的開發，進而真正的解決可負擔住房的問題。
原文：http://theconversation.com/affordable-housing-is-not-just-about-the-purchase-price-75859
編譯：青宇
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在這個全球化日益加速的今天，移民法律與政策對於維持國家的社會穩定與促進經濟發展扮演著不可或缺的角色。澳大利亞，這個建基於移民多元文化的國家，其移民政策的設計與實施，直接影響著國家的社會結構與國際形象。本文章旨在探討澳大利亞移民部在處理某些簽證申請時展現的問題行為，這對那些可能因各種原因而未能及時更新簽證的外籍人士尤為重要。 移民政策的宗旨與要求： 澳大利亞的移民部門鼓勵所有居民（無論其當前身份是否合法）儘可能維持其在澳大利亞的合法身份（澳大利亞公民除外）。這包括及時更新簽證並遵守澳大利亞的移民法規。政府部門通常會透過各種渠道教育公眾，尤其是移民和臨時居民，了解如何合法維持其身份，包括在簽證即將到期時及時提交續簽申請。 逾期居留者面臨的困境： 許多在澳大利亞的外籍人士可能因為忽視、誤解或其他不可抗拒因素而未能及時更新其簽證，從而導致逾期居留的局面。逾期居留的後果可能非常嚴重，包括無法合法工作、接受教育或享受其他基本社會福利，甚至面臨被拘留和強制遣返回國的風險。一旦發現自己的簽證已過期，許多人會急於尋找合法的途徑來糾正自己的居留狀態。 澳大利亞移民部經常鼓勵逾期居留者無論情況如何都應盡量保持合法身份，例如尋找專業人士協助遞交合法簽證申請，包括申請過橋簽證C、E等。通常只要申請人提交了合法有效的簽證申請，經過移民官的面談後，便會給予簽證讓其合法等待結果。 遭遇挑戰與不當行為： 然而，根據近期筆者遇到的事件，一些逾期居留者即使在提交了正式的簽證申請並正處於等待結果的階段，仍然遭到了移民部的不當拘留。這些情況通常發生在申請人被要求參加面談或更新居住證明的過程中。這種做法不僅無助於解決問題，反而加劇了逾期居留者的不安和恐懼，並暴露出移民系統在處理這些案件時存在的漏洞，移民官員這些拘捕行為，發出了可怕的信息，讓簽證申請人不再接觸移民部。 專業代理的重要性： 一些幸運的逾期居留者能夠及時聯繫到專業的移民代理或律師，並最終獲得保釋。這突顯了在面對移民問題時，尋求專業幫助的重要性。專業的移民代理或律師不僅能提供法律意見，還能在客戶面對澳大利亞嚴格的移民法律和政策時提供必要的支持。 面對目前的問題，以下幾點建議或許能幫助改善現狀 優化審批流程：澳大利亞移民部應該優化審批流程，保證所有簽證申請及時、公正地得到處理。 增加透明度：政府應提高政策透明度，加強與公眾的溝通，確保逾期居留者和其他簽證申請者充分了解他們的權利和可用的法律途徑。 強化培訓與教育：應加強對移民官員的培訓，提升他們對移民法律和政策的了解，提高處理相關案件的專業能力。 促進法律援助：政府應鼓勵和支持法律援助機構，為需要幫助的外籍人士提供更多的法律支持和諮詢服務。… Read More
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