（澳洲生活網）四周前，我們講過了Joint Venture這種結構模式，以及它在房產開發當中的體現。Joint Venture模式最終可以實現產品的共享，即一方擁有土地，一方擁有技術時，雙方可以簽訂協議，當房產開發完成時，技術方（通常為開發商）可以拿走其中多少套房產。也就是說，Joint Venture這種模式通常伴隨著土地的劃分，隨之而來的就是土地擁有方就土地的某一部分賦予另一方「決定性的權力」。
但是隨之而來的，就是Joint Venture的一大弊端，即當涉及該模式的某一方進行著房產開發生意的時候，這種模式會影響土地在開發成房產時所涉及支出的時間。我們知道，如果土地開發方在該財政年沒有獲得土地的所有權，對這些土地進行開發而產生的所有開支均不能抵扣收入，直到某財政年土地開發方正式獲得了土地的所有權。
因此Joint Venture這種模式會造成開發商在房產開發過程中的開支報銷延遲，而造成這一切的，正是合同通常會出現的土地開發商對土地的「決定性權力」。
如果合作的雙方希望避免這種情況，就應確保對開發的土地的「決定性權力」絕對不能從土地擁有人轉移到其它方。而要實現這一點，就需要土地持有人邀請開發商去規劃、建築樓宇，並且按合同為這項服務支付服務費。如此一來，由於開發商沒有對土地決定性權力，土地本身就不會成為開發商生意手中的營業存貨（Trading Stockon Hand）。這就確保了開發商能夠在支出發生的當時就能將它作為開支抵扣收入。
這樣一來，這種模式最主要的一個問題就是建築商無法從樓盤出售中獲利，同時土地擁有人也要在樓盤賣出之前就要付出巨額費用，這就導致了土地持有人要背負的商業風險大大增加。要知道，他們支付的服務費可能必須要通過借款或貸款完成，其次他們也無法確切地保證這些樓盤的銷售情況是否能達到他們的預期。
為滿足開發方和土地擁有人兩方共同的需求，他們可以進行如下合約式的安排：
·開發方同意負責籌措開發時的費用，直到樓盤被出售之後才能拿到該費用的返款
·土地擁有人同意在樓盤出售之後將利潤按照比例支付給開發方作為服務費用（例如利潤的50%）
以上模式甚至可以不必是Joint Venture，這對開發商來說，只是單純地提供服務，換取利益，也就是按勞取酬。這種模式也意味著土地擁有人通常要出售樓宇，而且地契始終在土地擁有人的名下。這避免了在將土地轉移給建築方名下時會出現潛在的所得稅、GST或印花稅。
需要注意的是，在進行這種模式時，雙方需要諮詢專業人士，獲取專業意見，以便合約的起草能夠符合規定。原因有二，一是在進行這種模式的時候，雙方的在意點通常會不一樣：土地持有人通常會想要確保他們與開發商分享的費用是商業性的，而開發商想要確保合約中有足夠的保障條款來確保當樓盤被售出時，他們能夠為這項服務獲得回報。
而第二個，就很重要了。專業人士的意見，以及合約的起草，能夠確保這種模式不要落入「合夥模式」的陷阱。
在構建如上合約時，雙方需注意不能無意中組成合夥模式，即Partnership。事實上這種模式非常接近「利潤分享」這一合作模式會出現的典型特徵，所以這種模式必須要清晰並嚴格的執行如下形式：即開發商是基於一個變數的費用（Variable Fee），進而同意進行這項建築服務的。也就是說，土地擁有人並不是同建築商分享利潤，而是支付服務的費用，而這項費用在樓盤被出售之前是無法被計算出來的。
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This post was last modified on 2017年4月28日 19:01
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