（澳洲生活網）當人們為投資房產開始做功課時，會發現專家們提供了數十種不同的策略，但卻不知道自己該選擇哪一種，為此感到困惑。房產投資網站(Yourinvestmentpropertymag)的首席執行官Philippe Brach，把他的投資經驗分享出來，給投資者參考。請看下文：

當我和投資者坐下來談投資戰略和規劃時，投資者經常會問我：「我應該投資哪個地區的房產？我應該買甚麼類型的房產？我應該追求現金流還是資本增長？或者，我能不能兩者都追求？」諸如此類的問題。

我完全能理解投資人的困惑，因為我剛開始投資時的心態也是這樣。我非常賣力的買了一些房產，但卻沒做足夠的研究。很幸運的是，它們都運作的很好，但我也輕易的犯下了一些昂貴的錯誤。

如果你正考慮首次投資或為下一次投資房地產做準備，那麼你需要注意一些關鍵的條件，以確保選到優質的投資地點，以下要點請參考：

靠近工作地點：

人們喜歡住在靠近自己工作的地方，所以在一個大城市裡，投資者要去尋找接近CBD的地區，或者可以輕鬆到達CBD的地區（交通便利）。一般說來，收益率與到CBD距離成反比，也就是說，距離CBD越遠的地區，收益越少。因此，找到平衡現金流的正確距離是一個重點。

生活設施：

一個地區的購物、學校、托兒機構、醫療設施、海灘、餐館和娛樂生活，都是選擇的標的。一個綠樹成蔭、友善家庭區或是時尚的內城區，通常對買家會有持續的吸引力。而以工業或商業為主的地區，隨著時間的推移，不一定會對買家有吸引力。

繁盛的人口：

一個地區的人口增長是重要的指標。我們可以這樣思考：投資一個人口負成長的地區，和投資一個被追捧的市中心區，前者所冒的風險可是大多了。在人口稠密且人口數穩健增長的地區，你的房產會相應增長。

資本增長的推動力：

就推動資本增長的動力來看，良好的基礎建設或是當地正投資於基礎建設，是一個非常關鍵的指標。如果你選擇的地區有大型基礎建設，特別是大眾運輸設施，那麼資本就會持續增長並吸引居民。

當然還有其他的因素要考量，如當地的房產市場的環境。澳洲是由數以千計的房地產市場組成的，而每個地區的房產市場都是分開運作的，你可以去看一下悉尼和柏斯的房產市場之間的區別，你就會明白這一點。事實上，在全國各地都有供投資者選擇的增長地區，有可接受的收益率和可負擔的價格。你需要做的功課是尋找和盡職的調查。

在決定投資地點時，還有2件很重要的事，就是必須考慮自己的個人目標和投資時間表。預計持有25年的房產，還是只想投資10年就賣出房產，這兩種心態所採取的策略是不同的。所以建議投資者，應該要先把目標和時間表確定下來，不論你決定要在哪裡買房，都要記住自己定下的目標和時間，因為在投資組合中有了正確的「投資價格」，你將會更好的建立持久的財富。

文章來源：http://www.yourinvestmentpropertymag.com.au/expert-advice/philippe-brach/how-to-decide-if-a-suburb-is-investment-worthy-227627.aspx

編譯：蔚華