（澳洲生活網）自從20世紀90年代以來，RBA（澳大利亞儲備銀行）目前的無風險現金利率（cash rate）已經降低到了歷史最低水平，1.5%。並且從2008年8月以來，無風險現金利率從7.25%降低了17次最終變成歷史最低的1.5%。

從歷史上看，RBA每次改變無風險現金利率（cash rate）的同時，其他銀行也會紛紛效仿，因而相應的住房貸款利率也會受到影響。然而最近銀行業有一種趨勢，就是各大銀行調整他們的標準浮動利率（standard variable rate）和其他住房貸款利率的時，已經不再依賴RBA的決定了，比如說NAB、Westpac等等，取而代之的是根據APRA（澳洲監管局）的決策和海外利息的波動而做出調整。

NAB和Westpac利率上調

2017年3月16日，NAB將其標準浮動利率提高了15個基準點，並歸因於貸款監管力度加大和融資成本的增加。NAB決定將貸款利率以每年7個基準點的速度增長至5.32%，這一決定將在2017年3月24日即這周五生效。因此NAB舉例說，如果有人現在有30萬貸款，30年分期付款，那此人今後將每月多付13塊來償還利息！然而更糟糕的是，對於NAB的投資房貸款者來說，他們將面臨更嚴峻的風險，NAB的浮動利率將從5.55%跳至5.8%，也是從2017年3月24日今天生效！這意味著，投資者貸款30萬30年期的話，每月將額外多付47刀每年將多付564塊！這是一筆不小的數目！

長期低利率的危險

鑒於住房貸款處於歷史最低水平，很多人自信地認為澳洲利率不再增長了。然而大家需要知道的是，曾經在2008年，現金利率曾高達7.25%，正常家庭貸款利率大約為9%-10%，而那時每個人都覺得10%的利息是低的。因此，如果現在各大銀行再將貸款利率提高高達3%，到7.75%，那情況將和2008年類似，大多數人在償還貸款時會遇到非常極大困難。請看如下：

表1：住房貸款利率對年度還款的影響

表2：可支配收入佔住房貸款還款的百分比

現在我們假設一個家庭稅前收入是8萬塊，目前貸款利率4%，有100萬貸款。那麼如果貸款利率增加到7.75%，每年還款額度將從$40,000刀增加到$77,500刀，增加了幾乎一倍的還款！那麼照以前8萬的收入，利息還是4%的時候，每年還4萬的還款壓力還不大，那時64%的收入會用來還貸款，但如果利息上升到7.75%的時候，那麼每年還貸款會增加到7萬多的時候, ，124%的收入會用來還貸款，那麼這個家庭除去還貸款幾乎沒錢生活了，應為處了百分之百的收入還貸款外，這個家庭還要貸款24%的收入去還服務貸款，而他們會沒有任何錢付正常的生活費用。！！！

在短期至中期，澳大利亞利率是否上升

重要的一點是，澳大利亞銀行從海外獲得約40%的資金，因此如果海外利率增加，澳洲的銀行很大概率也會增加利率。這裡，美聯儲的決策就顯得尤為重要。自美國衰退以來，美聯儲將利率維持在了一個非常低的水準，近乎為零。但是最近美聯儲暗示將開始增加利率，2017年上升了標準浮動利息，而且這個上升是在上次3個月上升以後短時間內的調整。美國儲備銀行將在2017年增加兩個點，而2018年他們準備增加3個點，他們希望利率最終能回到正軌。美聯儲這一做法，是因為他們覺得經濟開始恢復，通貨膨脹開始上升，而失業率開始下降。

因此，澳洲緊隨美國增加利率並不奇怪。

審查您的貸款非常重要

人們常常喜歡在開始貸款時獲得最低的利率，這樣就能安心了。但是又有多少人在結算後再花時間審查自己的利率，來確保自己時刻處於市場最低的位置。有些人貸款了10餘年，當初貸款很可能拿到了最低的利率，但是經過時間的洗禮，當年的最低有可能變成了時下的最高！

因此，英雕格EndureGo的建議是，我們可以免費審查您的貸款，看看是否能幫您改善的更好！如果您是NAB或Westpac的客戶，那這一點尤為重要。更重要的是，固定利率是否受用於您，您是否確保自己有足夠的現金來面對今後可能增長的利率？

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